夫妻继承的房产出售要交20%的税吗？

[律师回复] 根据国家发展改革委、司法部于二〇〇九年九月一日制发的《司法鉴定收费管理办法》相关法条规定，变造文件检验，涉及的金额不超过10万元一项是1200元。但每个机构收费不一样。

[律师回复] 【法律意见】<br/>根据《财政部　国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通》（财税〔〕78号）规定：“五、受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。”<br/>根据《中华人民共和国个人所得税法》规定：“第三条 个人所得税的税率：<br/>五、特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得，适用比例税率，税率为百分之二十。”<br/>根据《财政部 国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》(()财税字第20号)第二条第（六）款规定：“个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。”<br/>因此，个人转让继承房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额为应纳税所得额，按照20的税率计征个人所得税；转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

[律师回复] <br/>一、赠予的房产出售时<br/>（1）营业税：与继承房产相同。<br/>（2）个人所得税：只能采取核实征收。因赠予的房产取得的成本很低，只有很少过户税费，在卖出时近差额核实征收的基数就非常高，个税(评估价-转让过程的税费-原值0)20。也就是几乎是按全额征收20的个税。<br/>出售赠予来的房产<br/>1.不满5年的：<br/>（1）契税：同上<br/>（2）营业税：不满2年的<br/>5.6，满2年免征。<br/>（3）个税：核定征收，接近评估值的20<br/>2.满5年的：<br/>（1）契税：同上<br/>（2）营业税：普通住房免征，非普通住户按“评估价-房证原值”的差额征收<br/>5.6<br/>（3）个税：核定征收，接近评估值的20<br/>二、继承的房产在出售时<br/>（1）营业税：从已故的被继承人购买该房产的日期算起（不是按继承人取得该房产时间），满2年的普通住房免征营业税，不满2年征收营业税。非普通住宅不论是否满2年都要收<br/>5.6营业税。<br/>（2）个人所得税：从已故的被继承人购买该房产的日期算起，满5年且是继承人的家庭唯一住房的，卖出时免征个人所得税，否则要征收个税。个税的可以采取核实征收，即“（出售房产所得-房产原值-转让过程中的税费）20”，需要提供相关资料；也可以采取核定征收，即按房产现值（实际操作中一般是现在的评估价）收1的个税（非普通住房收<br/>1.5）。因在现实操作中，通常都不能提供相关资料，无法核实房屋原值，一般都是按核定征收。<br/>出售继承来的房产<br/>1.不满5年的：<br/>（1）契税（根据买房人的情况，首套1，二套3，非普通住房不论首套二套都是3）<br/>（2）营业税：不满2年的<br/>5.6，满2年免征。<br/>（3）个税：普通住房1，非普通住房<br/>1.5<br/>2.满5年的：<br/>（1）契税：同上<br/>（2）营业税：普通住房免征，非普通住户按“评估价-房证原值”的差额征收<br/>5.6<br/>（3）个税：是继承人的家庭唯一住房的免征，非唯一的收1（普通住房）或<br/>1.5（非普通住房）。<br/>三、三种过户方式的费用：<br/>1.以继承方式过户<br/>公证费、登记费。几百元可以搞定<br/>2.赠与方式过户<br/>契税3，印花税<br/>3.买卖方式过户<br/>契税1（二套3）；营业税<br/>5.6（满2年的普通住房免征）；个税可按核实征收（收差额的20）或核定征收（全额的1），一般是按核定征收。<br/>注意：直系亲属之间的过户，目前在目前没有遗产税的情况下，继承是费用最低的。以继承方式过户，存在一个麻烦，如果房产所有人生前没有留下遗嘱（需要公证才有法律效力）将房产留给某一个人，那就要按法律界定有多少个继承人。如果继承人很多，又想将房产过户到其中一个人名下，就需要其它拥有继承权的人必须公证承诺放弃遗产继承权，只要有一个人不同意，就无法过户。所以，房产所有人生前最好先留下遗嘱安排好该房产由某一个人继承，并做公证。<br/>但继承必须在房产所有人去世后才能实行，若担心将来开征遗产税，父母想提前将房产转给子女，最好以买卖方式过户，而不要用赠予方式，否则将来子女出售此房产时会被征收高额的个税，得不偿失。

[律师回复] 我国目前税收方面的法律、政策均没有规定对于遗产继承收取遗产税。根据《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》规定,法定继承人继承土地、房屋权属不征契税,非法定继承人根据遗嘱承受生前的土地、房屋权属的,属于赠与行为,应征收契税。售后公房是产权人的合法私有财产,属于遗产继承的范围。如果是子女根据遗嘱继承父亲售后公房的,是不需要征收契税的。直系亲属间的法定继承关系免税

[律师回复] 根据您的描述，您的问题属于出售满5年自用唯一住房的个人所得税问题。根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》等相关文件的规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。您的情况如果是符合该条件的则可以免征个人所得税。对于具体程序性问题及其他问题建议您咨询一下所在地房屋管理局，以得到更加确定的答复。