发生拆迁纠纷，这种情况该如何处理？

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 拆迁协议纠纷主要有以下几种情况：<br/>一、履行合同，限期拆迁纠纷。拆迁人与被拆迁人订立拆迁补偿安置合同后，未按期搬迁而引发的纠纷。<br/>二、被拆除房屋的承租人涉诉纠纷。房屋拆迁中，拆迁人与被拆迁人就补偿安置达成了协议，但是房屋的承租人有正当理由而拒不腾迁引发的纠纷。<br/>三、过渡房屋的腾退纠纷。被拆迁人按期退还周转房即是其民事义务又是其行政义务。被拆迁人违反协议，拒绝腾退周转房而引发的纠纷。<br/>四、无效拆迁补偿安置合同纠纷。<br/>五、房屋拆迁安置协议履行纠纷。拆迁人在安置房建设过程中，擅自改变安置房的结构、面积、朝向等，致使拆迁安置合同无法履行，被拆迁人坚持要求依照协议补偿或安置而引发的纠纷。

[律师回复] 当购房遇到拆迁房<br/>本律师处理房地产纠纷案件中，处理过相当一部分配套商品房纠纷案件，而所谓的“配套商品房”，实际就是我们俗称的“拆迁房”或“回迁房”。<br/>由于配套商品房办理产权过户登记时限受一定的限制，不像普通商品房那样，手续完备后想卖就卖。拆迁房以前的限制是五年，现行执行的是限制三年。合同履行期限跨越周期长，一般受市场和当事人心理状态、政策等等因素的影响会比较大，履行便容易产生纠纷。结合本律师的办案实务，将为读者专门探讨下对此类纠纷，几种比较常见的拆迁房买卖纠纷的处理技巧。<br/>第一种：拆迁房房价爆升，卖家后悔了<br/>卖方不配合办理过户，买方不能办理过户手续，这类纠纷目前是最常见。由于房价上涨，原来几十万的房子，现在市场增值百万元，势必造成出售方的心态不平衡，往往出售人提出价格的补贴。买受人不同意的，出售人便不配合过户，买受人只能起诉。<br/>法律对该纠纷的审理，会支持买方的主张，卖方应当无条件办理过户。因为配套商品房合同有效，对双方有约束力。卖方协助买方办理过户手续，是在履行交付的义务。不履行义务的，法院可以判其履行。<br/>作为买方的律师，胜诉是有把握的，但作为卖方的律师，该做的工作应是努力调解，为被告尽可能的争取利益。<br/>作为这种纠纷，应以诚信为基础，卖方在出售房子时，就应该考虑到房价上升的风险。按照卖家的逻辑，那么是不是如果买卖期间房价暴跌，卖家也会让利呢?明显不会。因此在此类纠纷中，交易双方应以诚信为基础，具备一定的风险承担意识。<br/>第二种：突然限购导致拆迁房买卖无法完成<br/>配套商品房虽具备过户条件，但由于买家的原因（如限购）无法办理过户等因素，卖家提出解除合同。<br/>本律师办过一起案件，买家是外地人，2009年订立买卖合同之时，上海没有限购一说。因为配套商品房五年内限制过户，故合同约定双方办理过户的时间为2013年12月30日之前。过户条件具备了之后，上海出台限购政策，买家成为了限购对象，无法过户。<br/>法院虽支持了卖家的主张，认定限购为不可抗力，合同目的无法实现，但无法实现合同目的原因为任何一方不可预见、不能避免、不能克服的政策所致。合同虽然解除，但现房屋价格上涨到110万元，对上涨的差额部分卖家应给付买家。<br/>也就是说，一场无法完成的交易，卖家还要为买家这几年的“损失”埋单。因此大家在签订此类“拆迁房”交易合同时，一定要重视由于过户时间限制，所带来的房产增值或贬值的赔付风险。<br/>第三种：拆迁房“一房两卖”引纠纷<br/>出售人一房二卖或抵押给抵押权人造成房屋权属发生动摇，比如本律师遇到昆山的一个案件，出售人将房屋一房二卖，到底谁的买卖合同有效需要司法确认。<br/>如果将房屋进行抵押借款，需要司法确认抵押合同是否有效。抵押合同的效力是否优于买卖合同等均是该纠纷需要审理的内容，需要律师很好把握。<br/>对于“一房两卖”的类型，主要需判断两份买卖合同的效力孰先孰后以及保护的顺序：办理过户登记优先方、实际占用房屋优先方、全额付款优先方、合同订立优先方等，当然，前提是两份买卖合同购买人均是善意的。<br/>对设定抵押的房屋这种类型，抵押权人是善意的，则应当优先保护。<br/>此类纠纷最终的法律协调解决，都是补救措施，另一方一般都会遭受很多的损失。为避免此类损失，关键还是要事前万分谨慎，到房管局充分做好“查册”，真正核查房产没有问题了，再进行交易。<br/>第四种：合同一方买卖期间死亡<br/>交易中买卖任一方当事人死亡，如果符合不可预见、不能避免、不能克服的条件，可认定为不可抗力，视为符合合同法规定的解除条件。<br/>具体来说，遇到五种情况，当事人可以解除合同：<br/>1.因不可抗力致使不能实现合同目的;<br/>2.在履行期限届满之前，当事人一方明确表示，或者以自己的行为表明不履行主要债务;<br/>3.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;<br/>4.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的;<br/>5.法律规定的其他情形。<br/>另外，在此类纠纷中，如在继承人不愿承担合同权利义务的前提下，则交易合同亦可依法解除。<br/>第五种：拆迁房突然冒出多个“房主”<br/>配套商品房来源于安置，拆迁安置协议有可能没有明确安置人，安置人提出对配套商品享有权利。以其他共有权人擅自处分权利，主张合同无效。<br/>配套商品房交付的权利凭证一般只是拆迁安置协议。拆迁的政策如果是数人头，在拆迁安置协议上应将安置人清晰的列明，让买受人一目了然，清楚配套商品房的权利人，不会遗漏权利人。一般这种协议明确了“拆迁房”的权利人，较好地规避了此类纠纷风险。<br/>然而现在的拆迁通常是数砖头，安置人不明晣，容易突然出现另一个安置人主张配套商品房的权利。<br/>对此类纠纷，根据《物权法》相关条文，法院一般不会认为配套商品房买卖无效，而是会保护配套商品房合同的效力，支持合同继续履行，而在内部协调好各原“房主”间的利益分配。

[律师回复] 按照你的描述来看是存在风险的，建议不要进行租赁。

[律师回复] 农村征地补偿款分配纠纷，是指村民委员会或由村民小组在分配土地征用补偿费用时，在村民中实行不平等分配，不分或少分给一部分村民土地征用补偿费用而引发的纠纷。农村征地补偿款分配纠纷，是否属于民事诉讼范围，尚存在争议。有人认为，土地征用补偿费用的分配，是集体经济组织内部事务的处理，不是平等主体之间的民事行为。土地征用补偿费用的分配纠纷，属国家建设征用土地中出现的纠纷，只能有有关行政部门协调解决。且《中华人民共和国土地管理法实施条例》第26 条明确规定：“市、县和乡(镇)人民政府应当加强对安置补助费使用情况的监督。”村民委员会组织法第4条规定：“乡、镇人民政府对村民委员会的工作给予指导、支持和帮助。”故当村民与村委会或村民小组因征地补偿费问题发生争议时，市、县、乡(镇)政府应当解决，责无旁贷。所以，土地征用补偿费用分配纠纷不属于人民法院管辖。也有人认为，依照《土地管理法》第十条的规定，农村集体土地所有权的性质属于村农民集体所有，集体经济组织是代表农民集体对其所有的集体土地行使经营、管理、收益权的机构，与其成员之间地位平等。集体经济组织分配土地征用补偿费用的行为，是依法行使集体土地的经营、管理、收益权的具体体现，是一种民事行为。因此，此类纠纷属民事诉讼受案范围。<br/>　　征地补偿款分配法律有何规定?<br/>　　关于此类纠纷，人民法院应否作为民事案件受理，最高人民法院的有关解释也前后不一。最高人民法院业务庭自1994年至2004年就村民征地款分配纠纷问题是否受理做了五个复函或答复。一是最高人民法院[1994]民他字第285号《关于王翠兰等六人与庐山区十里黄土岭村六组土地征用费纠纷一案的复函》，其主旨是不予受理;二是最高人民法院法研[2001]51号《关于人民法院对农村集体经济所得分配是否受理问题的答复》，其主旨是受理;三是最高人民法院法研[2001]116号《关于村民因土地补偿费、安置补助费与村民委员会发生纠纷人民法院应否受理问题的答复》，其主旨是受理;四是最高人民法院[2002]民立他字第4号《关于徐志君等十一人诉龙家市龙渊镇第八村委会土地征用补偿费分配纠纷一案的复函》，其主旨是不予受理;五是最高人民法院[2004]民立他字第33号《关于村民请求分配征地补偿款纠纷法院应否受理的请求的答复》，其主旨是不予受理。由于最高人民法院业务庭的复函或答复内容冲突，使得下级法院对这类案件是否受理掌握不一，各取所需。<br/>　　人民法院是国家的审判机关，司法是社会公平、正义的最后一道屏障。在市场经济条件下，人民法院对因农村征地补偿费分配引起的纠纷不作为民事案件受理缺乏依据。《土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。”这里出现了集体经济组织与村民委员会两个并列的概念，这两者不是同一个组织，也不是相互交叉的组织。至今法律上对何为农村集体经济组织还没有明确的界定。根据字面的理解，集体经济组织应是村民集体管理集体经济而设立的组织，如农村经济合作社等，它与村民委员会有很大区别。村民委员会是村民自治组织，由《中华人民共和国村民委员会组织法》调整。村内集体收入应当由村集体经济组织进行分配，但在实践中，很多地方没有成立村集体经济组织，其收入分配由村民委员会或村民小组代为行使权利。因而，当土地收益分配纠纷发生诉讼时，便发生在村民与村集体经济组织、或村民委员会、或村民小组之间。因村民委员会、村民小组是村民自治组织，村集体经济组织是经济管理的组织，两者均不是一级政府机构，所以，进行的管理、分配等活动不具有行政性。从法律上讲，对来源于农村集体所有的土地等自然资源的收益，依法属于全村村民，如果法律没有特别规定应属于全体村民共有，每个成员的权利是平等的，对集体土地等的收益享有可分割的特定份额。可见，对我国农村公民来说，土地征用补偿费用分配权是一项法定的财产性民事权利，对该民事权利的侵害是一种侵权行为，应当依法由侵害人承担相应的民事责任。再说，集体经济组织分配土地征用补偿费用的行为，也是依法行使集体土地的经营、管理权的具体体现，本身就是一种民事行为。因此，集体经济组织成员(或村民)与集体经济组织(或村、组)之间因土地征用补偿费分配所引发的争议应属于平等主体之间的民事争议。对此，只要符合民事诉讼法第一百零八条的规定， 人民法院应当作为民事案件予以受理。

[律师回复] 未经审批的属于违建，可能要拆除