解除购房合同注意哪些事项

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, <br/>(一)注意是开发商是否取得《房地产预售许可证》等开盘销售现场需公示的文件。<br/>1、《房地产证》(记载预售项目的土地使用权)、《土地使用权出让合同书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《房地产预售许可证》、《批准预售的房屋列表》、《房屋建筑面积测绘报告(预售测绘)》、经工商物价部门备案的商品房价目表、《商品房买卖合同示范文本》、经主管部门批准的项目总平面图;<br/>2、国家相关的法律法规：《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》;<br/>3、预售人的名称、注册地址、联系电话和法定代表人信息，项目开发进度和竣工交付使用时间，预售商品房的价格和付款方式;<br/>4、开发商和物业管理企业签订的《前期物业服务合同》，代理销售的，还应明示代理中介机构的营业执照复印件、资格证书复印件、销售委托书。<br/>(二)签订认购书、缴纳定金<br/>首先，需要确认到认购书中的“定金”二字，区分清“定金”与“订金”的区别。因为定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定适用于定金的法律规定，即给付定金的一方不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的一方不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同的成立起担保作用，它只是起预订作用，叫做给付订金的一方不履行债务的可以要求返还订金。所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。<br/>(三)预售商品房延期交付的，开发商应当承担的责任<br/>因开发商的过错，不能按约定的时间交付房地产的，开发商应当支付违约金。违约金数额在房地产买卖合同中有约定的，从合同约定;未约定的，为延期交付房地产期间的指导租金。造成受让人损失的，开发商除支付违约金外，还应当负赔偿责任。<br/>(四)收楼时注意事项<br/>1、检查验收该商品住宅建设项目交付使用的证件是否齐备，查看是否具有商品住宅交楼书、商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书。<br/>2、实际交楼的标准是否与合同约定相符，比如说约定的装修标准，是否依合同约定设计等，门、地板、窗的材料是否符合约定的标准，配套的室内设施是否齐全。<br/>3、工程质量，门、窗、天花、墙壁、地面的质量、有否渗漏等等。<br/>4、检查水、电开关是否正常，水、电表刻度是否在“0”的位置，用水通道是否畅通等等。

[律师回复] 您好，关于购房签约的注意事项这个问题，我的解答如下, 购房签约需要注意的事项<br/>1、五证两书<br/>购房者签合同之前一定要确认开发商的“五证”和“两书”是否齐全。五证两书代表开发商有资格卖房(能交易、有产权)、房屋质量通过国家标准(房屋质量达标)，是您此次购房的基本保障。<br/>购房指南：<br/>①五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》;<br/>②两书：《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。<br/>2、看是“定金”还是“订金”<br/>订金是预付款，是总房款的一部分，它只意味你拥有对这套房子的优先购买权，却没有担保作用，也不能证明合同成立。当然，如果合同不成立，不管是哪方违约，订金都要原数返还。<br/>定金俗称“保证金”，是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。如果购房者违约，定金不予退还，开发商违约，则需要双倍返还。<br/>3、注意面积约定和各个面积的含义<br/>面积约定：签订合同时，除了要在填上总建筑面积外，还要填上套内面积和公用分摊面积。<br/>面积含义：合同中，面积的不同数值代表着不同的面积。您要看清是建筑面积，还是套内面积或者公摊面积。<br/>4、约定条件和时限<br/>房屋什么时候交付?房屋所有权什么时候转移(过户)?如果有学位规定，也要约定学位地点、生效时间以及违约责任。<br/>5、注意房屋质量问题<br/>签约时，你应该认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。<br/>6、看清明确物业管理事项<br/>合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准(包括物业专项维修基金)。<br/>买房时，房款很容易就支付出去，但购房者的后期保障却没有那么容易实现。所以，您一定要在签约的时候降各项保障落实在合同上，让自己的房屋买的更有“证据”。

[律师回复] 对于全款购房的注意事项这个问题，解答如下, 第一：判断开发商的实力及楼盘的合法性<br/>业内分析说，国内的房地产业刚刚起步，许多开发商的实力和经验可能会比较有限，您在买房时，在考察开发商实力的同时，更要判断出您所要购买的项目的合法性。综合起来，你需要查看七证：<br/>(1)是开发商的营业执照，<br/>(2)是国有土地使用证，<br/>(3)是建设规划许可证，<br/>(4)是建设开工许可证，<br/>(5)是预售许可证，<br/>(6)是销售许可证，<br/>(7)是银行按揭协议书。<br/>第二、选择适合自己的那一套房屋，选择自己的房屋，一定要考虑周到。<br/>第三、考察施工现场如果是期房，你一定要不定期地去现场考察。在查看房屋的内部时，你要对房屋的建筑面积、使用面积的大小，房屋的建筑质量，装修标准，装修质量，房屋的附属设施是否完备，房间的隔音效果如何，天花板、墙壁、地面、门窗是否有损坏，以及内部设计是否合理等方面进行仔细地考察。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 在二手市场上市的回迁房约占整个二手市场的10% 。<br/>而这些回迁房总体分两种情况：一种是业主已经持有房产证；另一种是业主只持有回迁协议。<br/>作为第一种情况，即业主已经取得该商品小区的《房产证》。<br/>这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。<br/>因此有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名，这对购买者来说是十分有保障的，不必有其他的担心。<br/>然而另一种情况，即业主手中只有发展商的回迁协议的，这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议的，<br/>在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。<br/>因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。<br/>因此双方进行交易时，只能是在公证处做公证交易，待《房产证》出来后才能做真正的过户交易。<br/>《合同法》第52条，有下列情形之一的，合同无效：<br/>（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；<br/>（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；<br/>（三）以合法形式掩盖非法目的；<br/>（四）损害社会公共利益；<br/>（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

[律师回复] 对于电梯房购买注意事项这个问题，解答如下, 购买电梯房应注意的问题<br/>一、消防电源<br/>楼梯间、消防电梯间及其前室、合用前室和避难层(间)设置应急照明和疏散指示标志，可采用蓄电池做备用电源，且连续供电时间不应少于20分钟;高度超过100米的高层建筑连续供电时间不应少于30分钟。<br/>二、密度景观<br/>高层品质如何，密度是关键，密度越低，居住品质越高;在低密度的条件上，还要注意观察景观，特别是在挑选顶层或较高楼层时，不但要特别注意朝向景观，而且还要考虑周边地区未来规划，如果现在风景不错的窗前还要再建几幢高楼，风景就会被遮挡。<br/>三、电梯质量<br/>购房时一定要注意选择电梯质量信得过的企业，询问发生故障时，楼盘维修人员如何解救，还可以与开发商签订责任书，约定如果电梯出现事故如何进行赔偿。住宅层数在12层以上，18层以下，电梯不应少于两台，其中必须有一台兼具消防电梯功能;纯住宅功能层楼在19层以上，33层以下，服务总户数在150户至270户之间者，电梯不应少于3台，其中必须有一台兼具消防电梯功能。<br/>四、物业管理<br/>大楼底层是否设置值班警卫室，监控保安措施是否到位，是否有保安在楼内巡查，以及紧急情况下人员疏散安全等不能忽略。<br/>五、水电情况<br/>一般电梯房在顶层都设有水箱，先将水抽到顶层再往下供，使高层住户不会因压力不足用不上水。另外，应急发电机组的配置也很重要，保证市内停电时，电梯也能暂时运行。<br/>六、车位问题<br/>由于高层建筑多处于市内，在购买时，即使是目前无车的住户也应做好提前打算，因为未来很有可能车位比房价还贵。<br/>七、户型格局<br/>大多数电梯房都是框架式结构，一层对称布置两户甚至多户，这样就会有南向房和北向房出现，有的甚至是只有东西向窗户的小居室，再加上有些室内隔墙是现浇混凝土，不可以打通，不易改变户型格局。