房屋买卖合同不成立的后果是什么?

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 房屋买卖合同成立要符合什么条件<br/>一、商品房销售合同成立需要的条件包括以下5个方面：<br/>1、卖方必须要具有房屋所有权或土地使用权，非房屋所有人和土地使用人不得出卖他人的房地产。<br/>2、买卖双方当事人必须具有完全行为能力。<br/>未成年人和被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的公民不能签订房地产买卖合同，其房地产买卖行为由其法定代理人代为进行单位买房者如需购买私房的须得到有关机关的批准。<br/>3、房地产买卖双方当事人的意思表示必须真实可信。<br/>房地产买卖双方当事人在买卖合同中表示出来的意思必须与当事人的真实意思相一致。如果一方以欺诈、胁迫等手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下签订的房地产买卖合同，或者双方恶意串通签订损害国家、集体或第三人利益的房地产买卖合同都属于无效合同。行为人对房地产买卖合同内容有重大误解或合同显失公平的，一方当事人可以要求撤销或变更合同。<br/>4、房地产买卖合同不得违反法律或者社会公共利益，也即合同的内容必须合法。<br/>如果购房者通过划拨取得的国有土地使用权，其房屋转让必须办理土地使用权出让手续，或者将其中的土地收益按规定上缴国家，否则不得买卖。<br/>5、房地产买卖合同的形式必须符合有关的法律规定。<br/>房地产买卖合同应该采用书面形式并且应该按照法律规定办理房屋所有权转让登记和土地使用权变更登记并公证。<br/>二、签订合同需注意的问题<br/>购房进入实质性阶段时，就要与房地产开发商签订商品房销售合同。在签订合同时，应注意以下问题：<br/>1、在合同书中，应注明与开发商谈定的付款方式与价位，是按揭付款还是工程期分期付款。如是分期付款，每期款的缴款时间应注明。<br/>2、开发商交付房屋的日期一定要明确到某年某月某日交房，而不应用模棱两可的措词来表达，因为这里涉及逾期交房的违约问题。<br/>3、根据《商品房销售管理办法》的规定，对于购置房屋的面积要明确注明销售面积(含分摊的公用面积)是多少，实际使用面积是多少。如面积误差超过约定范围，客户有权要求退房并追缴利息损失。<br/>4、应提出天然气或煤气的准确通气时间。或注明，如入住率不够不能按时通气时，开发商采取的应急办法。<br/>5、应在合同中明确提出产权证发放到手中的准确时间。产权证发放比较慢，但也应注明一个合适的日期，开发商不能无限期地拖发产权证。<br/>6、开发商在与客户签约时，除签署正式合同外，为了更清晰地阐明协议内容，往往还会让客户再签署一份补充合同，主要目的在于表明由于特定原因造成不能按时交房的免赔责任，以及面积丈量误差过大在哪些情况下可以免赔。一般情况下，开发商签此合同，主要是在一些非人力能控制的情况下造成违约，为了保护自己，规避风险的一种方式。但客户也应多加注意，仔细研读补充条款，以免落入某些不法开发商的文字陷阱。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 买卖房屋纠纷立案后应该如何撤案<br/>这一问题，解答如下：<br/>民事诉讼撤诉的方式及条件如下：<br/>1、原告申请撤回，必须以书面或者口头方式向受诉人民提出内容明确的申请。申请撤诉是当事人行使处分权对自己的诉讼权利加以处分的具体体现，故需有内容明确的意思表示，才有可能产生相应的法律效果。<br/>2、原告申请撤回的目的必须正当、合法。依照处分原则的要求，当事人的处分行为必须在法律规定的范围内实施方为有效。因此，原告申请撤回亦须以正当、合法为前提。也因如此，原告撤回的申请并不会当然地产生撤诉的效果，而需由受诉人民进行审查，并在此基础上裁定是否准许原告撤回。<br/>3、原告申请撤回，必须基于自己真实的意思表示。所谓基于自己真实的意思表示，是指申请撤回必须是原告主动、自愿所为，而不能是被动、违心所致。因此，任何人（包括审判人员）既不得强迫或者变相强迫原告撤回，也不得说服、动员原告撤回。<br/>4、原告撤回的申请最迟应在受诉人民宣告判决前提出。不论是当庭宣判，还是定期宣判，均应如此。这样既可使原告有较为充分的斟酌时间，慎重地适时实施撤诉行为，同时又可避免因原告于宣判后再提出撤诉申请而损及受诉人民所作判决的严肃性和权威性。因为判决一经宣告，即便尚未发生法律效力，非经法定程序，亦不得随意撤销。

[律师回复] 对于房屋买卖合同纠纷立案后怎么撤诉这个问题，解答如下, 房屋买卖合同纠纷立案后怎么撤诉<br/>这一问题，解答如下：<br/>民事诉讼撤诉的方式及条件如下：<br/>1、原告申请撤回，必须以书面或者口头方式向受诉人民提出内容明确的申请。申请撤诉是当事人行使处分权对自己的诉讼权利加以处分的具体体现，故需有内容明确的意思表示，才有可能产生相应的法律效果。<br/>2、原告申请撤回的目的必须正当、合法。依照处分原则的要求，当事人的处分行为必须在法律规定的范围内实施方为有效。因此，原告申请撤回亦须以正当、合法为前提。也因如此，原告撤回的申请并不会当然地产生撤诉的效果，而需由受诉人民进行审查，并在此基础上裁定是否准许原告撤回。<br/>3、原告申请撤回，必须基于自己真实的意思表示。所谓基于自己真实的意思表示，是指申请撤回必须是原告主动、自愿所为，而不能是被动、违心所致。因此，任何人（包括审判人员）既不得强迫或者变相强迫原告撤回，也不得说服、动员原告撤回。<br/>4、原告撤回的申请最迟应在受诉人民宣告判决前提出。不论是当庭宣判，还是定期宣判，均应如此。这样既可使原告有较为充分的斟酌时间，慎重地适时实施撤诉行为，同时又可避免因原告于宣判后再提出撤诉申请而损及受诉人民所作判决的严肃性和权威性。因为判决一经宣告，即便尚未发生法律效力，非经法定程序，亦不得随意撤销。

[律师回复] 不管物权法生效前还是后，房屋买卖都是属于债权，买受人基于合同享有的是物权请求权，肯定需要登记才发生物权变动。对于买受人如果履行了支付房屋价款的义务，可以请求出卖人交付房屋并协助办理过户手续，唯独不能请求确认享有房屋所有权，如果有这样的诉讼请求会被驳回。因为出卖人存在一房二卖甚至数卖的可能，全部买卖合同都是有效的，但能取得房屋物权的只能是一个买受人，并且确定订耽斥甘俪仿筹湿船溅物权的唯一标准就是房屋已经过户给买受人。其他买受人在知道房屋物权已经变动给第三人后，一般只能主张出卖人承担违约责任或者赔偿损失。实务中也可能出现两个或两个以上的买受人均取得协助过户的判决，但只会过户给一个人。这个人首先是房屋买卖合同登记的买受人，如果都没有登记就审查房屋占有情况以及是否支付全部价款的情况，总之不可能将房屋物权确定给两个买受人，只可能是一个。如果不存在一房数卖的情况，就比较好办，取得协助过户的判决，申请执行出卖人即可通过执行取得房屋物权。

[律师回复] 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：具有下列情形之<br/>一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：<br/>(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;<br/>(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。