实践中退房情形有哪几种？

[律师回复] 您好，关于实践中退房情形有哪几种这个问题，我的解答如下, 一般情况下购房者可以退房的情形主要包括以下几项：<br/>1、是开发商延期交付房屋。这种情况是目前买房人最可能遇到的一种情况。即合同中约定的交房日期已到，业主们却迟迟得不到开发商的入住通知或者房子不具备入住条件。根据《司法解释》的规定，开发商经购房人催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息;实践中我们经常碰到这样的合同条款：合同中规定开发商的交房时间，每逾期一日，开发商支付已付房款万分之一违约金，逾期超过三或六个月，购房人可以退房，开发商应承担已付房款万分之一的违约金，这种违约金约定过低，既不能弥补购房人损失，又不能对开发商起到制约作用。<br/>2、开发商开发手续不全，导致合同无效。目前开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，开发商应当返还购房人交纳的房款。<br/>3、开发商没有经过购房人同意擅自变更设计。在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商就构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房;这里要注意的是，开发商在书面通知购房人设计变更后，购房人如不同意设计变更，要求退房的，应在约定或法定的期限内提出书面退房申请，并且保存有关开发商收到书面申请的证据，否则就丧失解除合同、退房的权利，或无证据证实已在规定期限向开发商提出过退房申请。造成不利的局面。<br/>4、就是房屋面积误差超过3%。如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%，购房人可以提出退房并要求退赔利息;这里要注意，合同中如对面积误差的处理方式有相反约定的，按合同处理。实践中开发商往往在合同中选择面积误差时据实结算，这种看似公平的约定，其实不公平，他剥夺了购房人在一定条件下(房屋面积误差超过3%)退房的权利和要求开发商承担惩罚性赔偿责任的权利。<br/>5、房屋质量导致严重影响使用。根据最新司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失;<br/>6、房子存在抵押或其它经济纠纷等情况时，业主也可要求退房。比喻开发商出现一房两卖或一房多卖、或者卖房前后私自将房屋抵押，造成购房者购房目的不能实现。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 、普通特许经营，即总店将特许经营权授予加盟者，由加盟者使用这些特许经营权进行经营；<br/>2、委托特许经营，即总店将特许权出售给一个代理人，由代理人负责某个地区的特许权授予；<br/>3、发展特许连锁，即加盟者向总店购买了特许权，同时也购买了在一个区域内建立若干个分店的特许权，若将来事业发展，需要再建分店，不必再向总店申请<br/>4、所有权合作特许经营，即总店与加盟者合营，共同持有分店股份；<br/>5、分配特许经营，总店不仅授予加盟者特许权，而且还授予其设立批发仓库，向其他加盟店供应分配货物的权利。

[律师回复] 你好，在实践中的离婚案件，在拘传之前，应该向被拘传人说明拒不到庭的后果，经过批评教育后仍然拒不到庭的方可拘传其到庭。

[律师回复] 你好，构成侮辱罪的主要构成要件是：<br/>一、客体要件<br/>本罪侵犯的客体是他人的人格尊严和名誉权。人格尊严权和名誉权是公民的基本人身权利。<br/>二、客观要件<br/>本罪在客观方面表现以暴力或其他方法公然贬损他人人格、破坏他人名誉，情节严重的行为。<br/>三、主体要件<br/>本罪主体是一般主体，凡达到刑事责任年龄且具有刑事责任能力的自然人均能构成本罪。国家机关、企事业单位、社会团体不构成本罪主体。<br/>四、主观要件<br/>本罪在主观方面表现为直接故意，并且具有贬损他人人格，破坏他人名誉的目的。间接故意、过失不构成本罪。

[律师回复] 你好，《行政处罚法》第八条　行政处罚的种类：<br/>　　<br/>（一）警告；<br/>　　<br/>（二）罚款；<br/>　　<br/>（三）没收违法所得、没收非法财物；<br/>　　<br/>（四）责令停产停业；<br/>　　<br/>（五）暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执照；<br/>　　<br/>（六）行政拘留；<br/>　　<br/>（七）法律、行政法规规定的其他行政处罚。