业主委托会成立的程序

[律师回复] 您好，针对您的委托合同订立的程序问题解答如下, 委托合同订立的程序<br/>订立合同，是一个经过充分协商达到双方当事人意思表示一致的过程，在这个过程中的各个步骤构成了合同订立的程序。根据《合同法》的规定和实践当中形成的习惯作法，订立合同的程序主要有：<br/>(一)市场调查和可行性研究<br/>市场调查和可行性研究是当事人在签订合同前必不可少的准备工作。<br/>(二)资信审查<br/>当你选择了准备与对方谈判签订合同时，需要对对方进行资信审查。资信审查包括资格审查和信用审查。<br/>(三)洽谈协商<br/>当事人之间就合同条款的不同意见经过反复协商，讨价还价，<br/>最后达成一致意见的过程就是洽谈协商。<br/>(四)拟定合同文书<br/>拟定合同文书是将双方协商一致的意见，用文字表述出来。<br/>(五)履行合同生效手续<br/>在合同文书拟定后，双方当事人已完全认可的时候，就要办理合同订立的<br/>最后一道手续，即双方当事人签字或者盖章。<br/>首先由双方当事人的法定代表人或经办人在合同上签字。<br/>其次，按照我国的习惯，要加盖单位公章或者合同专用章，合同订立的程序才算完成。<br/>有的合同，根据国家规定需经有关部门审查批准的，则必须在有关部门审批后，才能正式生效。<br/>订立合同时应注意的问题<br/>(一)担保问题<br/>1、保证<br/>在各种经济合同中，保证是经常使用的一种担保方式。在使用保证方式时，应当注意：<br/>第<br/>一，选择的保证人必须有担保能力。<br/>第<br/>二，订立保证合同，必须经保证人书面同意。如果仅提供保证人的情况，或者保证人仅口头同意保证，这都不是法律意义上的保证。<br/>第<br/>三，明确保证的范围。保证人具体保证什么，要由三方协商一致，并在合同中写明。实践中，有些合同的保证范围含糊其辞，如“借款人到期不还，由我单位负责”，这种情况，容易引起纠纷。<br/>2、抵押<br/>订立抵押条款，一般应注意以下问题：<br/>第<br/>一，抵押人可以是债务人，也可以是<br/>第三人，但必须是对抵押物享有财产所有权或经营管理权的人;<br/>第<br/>二，抵押物可以是动产，也可以是不动产，但必须是依法可以流转的财产;<br/>第<br/>三，抵押成立后，抵押权人即对该抵押物享有担保，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。<br/>3、定金<br/>一般应注意以下几方面：<br/>(1)定金使用要慎重，并不是所有合同都要使用定金;<br/>(2)定金数额应不超过合同标的的百分之二十;<br/>(3)支付定金一方违约，定金不予返还;接受定金一方违约，定金双倍返还。<br/>(二)预付款问题<br/>预付款是一方当事人按合同约定，在合同签订后预先给付对方一定数额的货币。预付款不起担保作用。合同履行后，预付款可以折抵货款或酬金;如果合同不履行，预收货款的一方应如数退回预收的货款及利息，应特别注意诈骗分子通过收取预付款进行诈骗，所以，支付预付款要谨慎从事。<br/>(三)合同纠纷的解决方式问题<br/>1、是选择仲裁解决还是诉讼解决。如果在合同中订立了有效的仲裁条款，那么发生纠纷时只能申请仲裁，不得向;<br/>2、如果在合同中订立了管辖条款时，应注意选择的管辖必须是合同履行地、签订地、被告住所地、原告住所地及标的物所在地，并不得违背专属管辖和级别管辖的规定。<br/>(四)合同的签字盖章及有关手续问题<br/>1、合同的签字盖章应注意以下几方面：<br/>(1)在签字盖章前，应对合同文本进行<br/>最后的审查把关。发现不合理之处，及时与对方协商修改，待修改后再签字盖章。<br/>(2)合同签字人应是单位的法定代表人或委托代理人，不具有法人资格的企业由其代表人签字。<br/>(3)合同的盖章可以是单位公章，也可以是合同专用章，但不能加盖单位的内部职能科室的印章。<br/>2、合同的公证和鉴证。<br/>如果合同双方当事人在合同中约定要办理公证或鉴证手续后合同才生效，那么双方当事人应按合同的约定到公证机关办理合同公证或到鉴证部门办理合同鉴证。<br/>(五)合同的形式和内容问题<br/>1、我国合同法规定合同的形式主要有：书面形式、口头形式和其他形式。在合同形式方面应注意，有的合同只有签订书面合同才有效。<br/>2、合同的内容。<br/>合同一般包括以下条款：当事人的名称或姓名和住所;标的;数量;质量;价款或报酬;履行期限、地点和方式;违约责任一解决争议的方法。

[律师回复] 您好，针对您的业主委员会成立程序问题解答如下, 业主委员会成立程序<br/>一、提出申请<br/>物业管理小区(大厦)符合下列情况之一的，业主5人以上联名可向该小区(大厦)所在的街道办事处(或镇人民政府，下同)书面提出申请，填报《首届业主(代表)大会筹备小组成立申请表》，成立首届业主委员会：<br/>(一)物业已交付使用的建筑面积达到50%以上;<br/>(二)物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用超过一年的。<br/>二、成立筹备小组<br/>街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区(大厦)成立业主委员会筹备小组(以下简称筹备小组)。<br/>三、筹备小组开展筹备工作<br/>(一)筹备小组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处;街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。<br/>(二)筹备小组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区(大厦)内明显位置张贴公布，征求业主意见。 筹备小组将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主。<br/>(三)筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。<br/>(四)筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。<br/>四、召开大会选举委员筹备小组<br/>完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设备投票猜箱，通知所有投票权人，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。<br/>筹备小组根据议程召开大会：收集、登记选票;审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》;公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。<br/>会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。<br/>五、申请登记业主委员会<br/>自产生之日起15日内，持下列文件向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办理备案登记手续;<br/>(一)业主委员会登记申请表;<br/>(二)街道办事处核准证明;<br/>(三)业主委员会选票;<br/>(四)业主代表选票;<br/>(五)业主授权委托书;<br/>(六)业主大会或业主代表大会签到表;<br/>(七)业主委员会章程;<br/>(八)业主公约;<br/>(九)其他相关资料。<br/>六、核准批复<br/>区或县级市房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案。

[律师回复] 遗嘱公证并不是遗嘱订立的必经程序，是由立遗嘱人自行决定的。公证遗嘱其实也是遗嘱订立的形式之一。<br/>立遗嘱有以下几种形式：<br/>(一)公证遗嘱。<br/>公证遗嘱即遗嘱人经公证机关办理的遗嘱。公证遗嘱的方式是最严格的遗嘱方式，能确实保障遗嘱人的意思表示的真实性，公证遗嘱也是处理遗嘱继承纠最可靠的证据。<br/>(二)自书遗嘱。<br/>遗嘱人自己书写的遗嘱，称为自书遗嘱。自书遗嘱是遗嘱人亲笔将自己的意思用文字表达出来。<br/>(三)代书遗嘱。<br/>代书遗嘱是由他人代笔书写的遗嘱。代书遗嘱通常是在遗嘱人不会写字或因病不能写字的情况下不得已而为之的。但为了保证代笔人书写的遗嘱确实是遗嘱人的真实意思，减少纠纷，应由二人以上的见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其它在场见证人和遗嘱人在代书遗嘱上签名。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 成立业主委员会的程序是怎样的 召开业主大会，选举产生业主委员会 业主投票权确定：筹备组按照《业主大会议事规则》的规定组织投票选举产生首届业主委员会委员，并在区国土房管局的配合下将选举结果，及业主大会决定在小区(大厦)内明显位置张贴公告不少于5日。业主一户可投一票，该票代表的投票权以物业建筑面积计算，每一平方米为投票权的计算份额，不足一平方米按四舍五入处理。获小区投票总分过半的小区业主按得分高低排列， 居前者当选。业主委员会由五名至十五名委员单数组成。 小区办备案 业主委员会自产生之日起30日内，将下列资料送区国土房管局： 1、业主大会成立情况; 2、业主大会决定 (一)、 (二)。 各区国土房管局自收齐资料15日内办理备案手续，并向业主委员会发出《收件回执》。 成立业主委员会应当提交的资料肆、需提交的资料： 1.由小区五名以上的业主作为发起人，并向区国土房管局提交发起人亲笔签名的成立业主委员会的书面申请，申请需列明：小区房地产开发商名、物业管理公司的名称、小区的总建筑面积、入住使用率和入住时间等内容。 2.发起人产权证明各一份(复印件); 3.业主委员会登记申请表; 4.业主委员会选票; 5.业主代表选票; 6.业主授权委托书; 7.业主大会或业主代表大会签到表; 8.业主委员会章程; 9.业主公约; 10.其它相关资料。 业主大会、业主委员会的职责： 业主大会履行下列职责： (1)制定、修改管理规约和业主大会议事规则; (2)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作; (3)选聘、解聘物业服务企业; (4)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施; (5)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责： (1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况; (2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同; (3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同; (4)监督业主公约的实施; (5)业主大会赋予的其他职责。

[律师回复] 对于成立业主委员会程序有哪些这个问题，解答如下, 成立业主委员会的流程是怎样的<br/>第一步，首先弄清主管部门<br/>根据规定，各区县建设房屋行政管理机构负责本行政区域内物业管理工作的监督管理。街道办事处、乡镇政府负责对本辖区内业主大会、业主委员会的成立、运作及活动进行指导和监督。在物业所在地街道办事处、乡镇政府的指导下，社区居委会负责首次业主大会会议的筹备工作。由于首次业主大会会议筹备组中应有派出所的代表，因此还应事先与辖区派出所取得联系，进行必要的沟通。<br/>第二步，成立筹备小组<br/>在物业所在地街道办事处、乡镇政府的指导下，社区居委会负责首次业主大会会议的筹备工作。社区居委会人员担任筹备组召集人(未成立社区居委会的，由街道办事处、乡镇政府指派工作人员担任)，负责组织业主代表(业主代表应当具有业主身份，热心公益事业，责任心强，履行业主义务等)、开发建设单位、社区居委会、派出所等单位代表组建首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。其中，业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。但是要注意，召集人是没有投票权的。除召集人外，筹备组成员人数应为单数，每人享有一票表决权。<br/>第三步，筹备组成立后<br/>应当制订首次业主大会会议召开方案，并完成以下工作：<br/>(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和议题;<br/>(二)拟定业主大会议事规则(草案)、管理规约(草案);<br/>(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的表决权数;<br/>(四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单，制订业主委员会委员选举办法，明确选票发放人、计票人和监票人推选办法;<br/>(五)首次业主大会会议的其他筹备工作。<br/>第四步，筹备组将以下事项在物业区域内公告：<br/>(一)首次业主大会会议召开方案;<br/>(二)业主大会议事规则(草案)、管理规约(草案);<br/>(三)业主及其专有部分面积明细表;<br/>(四)业主委员会委员候选人产生办法(草案);<br/>(五)业主委员会委员候选人建议名单及简况。<br/>公告时间不少于7日，业主对上述公示事项有异议的，应当在公示期内向筹备组提出，筹备组应当登记并作出答复。<br/>第五步，召开首次业主大会会议<br/>筹备组应当自成立之日起30日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议(可以采用集体讨论形式，也可以采用书面形式召开)。首次业主大会会议应当对以下事项进行表决，并应当经专有部分占建筑物总面积半数以上且占总人数半数以上的业主同意：业主大会议事规则(草案)、管理规约(草案);业主委员会委员。<br/>第六步，筹备组自首次业主大会会议作出决定之日起3日内将表决结果在物业区域内公告。<br/>第七步，到主管部门备案<br/>上述<br/>第五步选出业主委员会委员后，成立业主委员会，应当自选举产生之日起30日内向物业所在地街道办事处、乡镇政府备案。备案所需要的资料为<br/>(一)业主大会决议;<br/>(二)业主大会议事规则、管理规约;<br/>(三)业主委员会委员名单;<br/>(四)其他材料。<br/>第八步，刻制业主委员会的公章<br/>业主委员会在完成备案后，街道办事处、乡镇政府应出具备案证明。业主委员会凭据该备案证明，向区县公安分局申请刻制业主委员会印章。