借名买房起诉案由合同纠纷怎么处理

[律师回复] 最高法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

[律师回复] 有关于借名买房纠纷如何确立案由这个问题，《最高法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

[律师回复] <br/>一、选择有利自己主张的案由，主动寻求法律途径解决纠纷<br/>“借名买房”是指房屋的实际出资人借用他人名义购买房屋，并以他人名义将所购房屋登记在他人名下，房屋的实际出资人为实际购房人（简称借名人），被借名人为登记购房人（简称登记人）。其背后涉及的法律关系有: 借名人与登记人之间的借名法律关系; 借名人与登记人之间的房屋转让法律关系; 登记人与第三人之间的房屋转让或抵押法律关系; 实际购房人、登记购房人与登记机构的行政确认法律关系。这些法律关系都可能成为借名买房纠纷案由的根据。<br/>不同的当事人主张的权益和选择的角度不同，所立的案由也不同，主要有：合同纠纷、房屋买卖合同纠纷、确认合同无效纠纷、所有权纠纷、所有权确认纠纷等。对借名人来说，最大的风险就是登记人反悔，否认借名买房的事实。有的直接要求借名人腾房；有的拒绝办理过户；有的利用房屋登记在自己名下的便利擅自处分房屋；还有的被用于顶账还债等。由于借名买房的相关证据材料显示的是登记人名，一旦发生纠纷，借名人出于不利的地位；如果登记人主动选择对自己有利的案由提起诉讼，借名人将更加被动。借名人如何改变被动处境，张印富律师认为，面对纠纷，在协商不成的情况下，选择有利于自己的案由主动提起诉讼，通过法律途径解决，是不得已而为之的最佳选择。当然，要慎重选择案由，确保得到法律的支持。<br/>二、借名人确立案由不当，将可能把自己置于败诉的不利处境<br/>民事案件的案由是对诉讼争议所包含的法律关系的概况，不同的案由反映不同的法律关系，直接影响所争议法律关系的界定、法律的适用、举证责任的承担和案件的判决结果。案由以当事人主张的民事法律关系的性质来确定。实务中，借名人用所有权纠纷或所有权确认纠纷案由主张权利的大有人在，但结果往往难遂心愿。张印富律师认为，从借名人的角度确立此类案由，其诉讼请求很难得到支持。理由：<br/>（1）借名买房纠纷一般发生在亲人、朋友之间，基于感情和信任，双方往往是口头约定，很少签订书面协议，在房价上涨后登记人反悔，否认借名买房事实，也正是基于房屋登记在自己名下，双方没有书面合同才反悔的；如果借名人以所有权纠纷或所有权确认纠纷案由提起诉讼，本身就表明借名人自己认可存在所有权之争，没有肯定自己是实际购房人。官司一开始就把自己置于不利的地位。<br/>（2）根据《物权法》规定，房屋产权证具有公示性，房屋登记在谁的名下，在法律上推定为归谁所有。房屋登记在被借名人的名下，在房屋登记机关撤销或变更房屋所有权证登记之前，法院无法做出与法律规定相违背的判决。要求法院确认拥有房屋所有权的诉讼请求不可能得到支持。<br/>（3）借名人即便提供了出资购房的相关证据，最大可能的也只是证明存在出资关系，不能表明享有房屋所有权。出资关系是债权债务关系，适用合同法规范；所有权是物权关系受物权法调整。即便存在出资关系，法官会向您释明出资关系与本案所有权法律关系不是同一法律关系；如果主张购房出资的债权，可以另行起诉。对此，北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条第二款规定，“当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。”故，案由确立不当，难以得到支持。<br/>三、确立合同纠纷案由，有利于借名人的诉讼请求得到支持<br/>借名人如果提起诉讼解决纠纷，确立何种案由？张印富律师认为，确立合同纠纷案由较为合适。<br/>第<br/>一，符合最高法院《关于印发修改后的lt;lt;/spangt;民事案件案由规定gt;的通知》精神（法[2011]42号）。借名买房即涉及到物权法律关系，也涉及到合同法律关系。最高法院《关于印发修改后的lt;lt;/spangt;民事案件案由规定gt;的通知》（法[2011]42号）第二条第4项规定：“关于物权纠纷案由与合同纠纷案由编排与适用的问题。具体适用时，按照物权变动原因与结果相区分的原则，对于因物权变动的原因关系，即债权性质的合同关系产生的纠纷，应适用债权纠纷部分的案由。对于因物权设立、权属、效力、使用、收益等物权关系产生的纠纷，则应适用物权纠纷部分的案由。人民法院应根据当事人诉争的法律关系的性质，查明该法律关系涉及的是物权变动的原因关系还是物权变动的结果关系，以正确确定案由。”借名买房不管是书面或口头约定，都是合同的一种表现形式。按照上述《通知》规定，借名买房因合同约定引发纠纷，应当适用债权纠纷案由，即合同纠纷。<br/>第<br/>二，有利于借名人主张权利。一方面，借名人以合同纠纷案由提起诉讼，表明双方存在借名买房合同的约定，房屋登记人与实际房屋所有人存在不符，借名人要求登记人履行借名买房合同约定义务，协助办理产权过户登记，借名人占据主动地位；另一方面，房屋在登记人名下，但诉争房屋一般是由借名人居住、管理、使用，登记人如否认借名买房事实，需要举证证明房屋登记与实际占有不一致的原因和理由，从举证的角度讲，有利于借名人主张权利；<br/>第<br/>三，符合《案由规定》的适用顺序。借名买房合同是无名合同，《案由规定》424个三级案由和367个四级案由中，没有“借名买房合同”案由，但实际生活中，借名买房合同纠纷大量存在。上述《通知》第三条第1项规定：“第一审法院立案时应当根据当事人诉争法律关系的性质，首先应适用修改后的《案由规定》列出的第四级案由；第四级案由没有规定的，适用相应的第三级案由；第三级案由没有规定的，适用相应的第二级案由；第二级案由没有规定的，适用相应的第一级案由。”借名买房合同纠纷，在四级、三级案由没有规定的情况，适用第二级合同纠纷案由，符合《案由规定》适用顺序。上述内容就是对问题 借名买房纠纷案由是什么的解答

[律师回复] 如果名义购房人反悔，不承认借名买房之事，要求实际购房人腾房，会造成实际购房人“无家可归”。而由于姓名与房产证上的一致，名义购房人容易擅自处分房屋，这时实际购房人无法对抗善意第三人。如果名义购房人对外有债务，或者意外死亡，可能会导致房屋被强制执行或被继承，产生一系列后续问题。若不幸发生借名买房纠纷一定要找个专业房产律师帮助解决，这样才能夺回自己的房子。

[律师回复] 民事案件的案由是对诉讼争议所包含的法律关系的概况，不同的案由反映不同的法律关系，直接影响所争议法律关系的界定、法律的适用、举证责任的承担和案件的判决结果。案由以当事人主张的民事法律关系的性质来确定。实务中，借名人确立所有权纠纷或所有权确认纠纷案由主张权利的大有人在，但结果往往难遂心愿。律师认为，借名人确立此类案由，其诉讼请求很难得到支持。理由：<br/>（1）借名买房一般是亲人、朋友之间，基于感情和信任，双方口头约定，很少签订书面协议。在房价 上涨后，登记人否认借名买房事实。如借名人以所有权或所有权确认纠纷案由提起诉讼，本身表明借名人自己认可存在所有权之争，没有肯定自己是实际购房人，把自己置于不利地位。<br/>（2）根据《物权法》规定，房屋产权证具有公示性，房屋登记在谁的名下，在法律上表明归谁所有。在房产证撤销或变更登记之前，法院无法做出与法律规定相背的判决。要求法院确认拥有房屋所有权的诉讼请求不可能得到支持。<br/>（3）借名人即便提供出资购房的相关证据，证明的也只是出资关系，不是享有所有权。出资关系适用合同法律规范，即便存在出资关系，法官会向您释明出资关系与本案所有权法律关系不是同一法律关系，可以另行起诉。对此，北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条第二款规定：“当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。”故，案由确立不当，难以得到支持。