买房逾期付款退房违约金怎么要

[律师回复] 根据《买卖合同司法解释三》<br/>第二十四条，买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。<br/>买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民不予支持。<br/>买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。<br/>买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。　<br/>(一)、双方对逾期付款违约金有约定：根据合同自治原则，双方当事人在合同中约定了违约金的计算方式，该约定不违反法律规定的，一般从其约定。但是若该约定过高或过低，应如何处理，也存在着不同意见。<br/>1、<br/>第一种意见认为，只有当事人提出，才能对违约金进行调整，依据是《合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。”、《合同法解释二》第二十七条：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”及第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”<br/>2、第二种意见认为即便当事人没有提出或者缺席审理的，若当事人一方利用优势地位、格式合同，约定的违约金明显过高，也可以对违约金进行主动调整。

[律师回复] <br/>一、逾期付款违约金的起止期限逾期付款违约金应计算至判决生效之日止。人民一旦对当事人的争议作出生效裁决，当事人之间的纷争及逾期付款的违约责任是否承担、如何承担由此确定，当事人应当按照人民判决的要求履行义务，包括赔付违约金。此时债务人向债权人承担的不再是违约责任，而是履行生效法律文书确定的给付义务的责任。债务人不履行债务的行为已不再是违约的行为，而是不履行生效法律文书的行为，其应承担的不再是违约责任，而是法定的迟延履行责任，其承担责任的方式不再是赔付违约金，而是按《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民诉法）<br/>第二百三十二条所规定的加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。民诉法<br/>第二百三十二条：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。”至于一些判决书中给当事人指定的履行期，期间一般很短，属于提示、敦促当事人履行生效法律文书的宽限期，这段时间利益应归于义务人，不应计算违约金。<br/>二、逾期付款违约金的计算标准<br/>1、对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。<br/>2、合同当事人明确约定适用地方规章规定的，人民可以参照执行。最高人民于1993年4月7日以法经（1993）56号《关于处理建筑工程承包合同纠纷案件能否参照省政府办公厅转发的〈关于建设工程实行提前竣工奖的暂行规定〉的函复》答复如下：《建筑安装工程承包合同条例》<br/>第十三条<br/>第一款虽然规定了逾期交付工程应承担违约责任，但没有规定具体标准，而是允许当事人在合同中约定。<br/>3、对约定违约金和罚款的，或只约定罚款的，只要其金额不超过未履行部分总额的，可将罚款视为违约金处理。

[律师回复] 根据《买卖合同司法解释三》<br/>第二十四条，买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。<br/>买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民不予支持。<br/>买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。<br/>买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。　<br/>(一)、双方对逾期付款违约金有约定：根据合同自治原则，双方当事人在合同中约定了违约金的计算方式，该约定不违反法律规定的，一般从其约定。但是若该约定过高或过低，应如何处理，也存在着不同意见。<br/>1、<br/>第一种意见认为，只有当事人提出，才能对违约金进行调整，依据是《合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。”、《合同法解释二》第二十七条：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”及第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”<br/>2、第二种意见认为即便当事人没有提出或者缺席审理的，若当事人一方利用优势地位、格式合同，约定的违约金明显过高，也可以对违约金进行主动调整。

[律师回复] 关于逾期交房的违约金比例,国家并没有一个统一的标准。一般情况下,双方有合同约定的,按照有约定按约定、没约定按法定的原则,以合同上约定的比例执行;合同上没有约定的,按照同期银行贷款利率为准。 不过,尽管逾期交房的违约金没有一个统一标准,但合同上的违约金比例并不是固定不变的,可以以实际损失为标准进行适当调整。 　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。” 根据以上规定,如果房产公司长时间逾期交房给购房者造成的损失高于合同约定的违约金,购房者可以请求人民适当予以增加,按实际造成的损失确定违约金,要求房产公司承担违约责任。 　　影响开发商不断降低逾期交房违约金赔偿比例的因素有很多。一般开发商都有一个工程进度表,影响工程进度的因素有很多,比如天气、资金等,一旦工程进度不能按时推进,逾期交房的可能性增大的话,开发商势必会降低逾期交房的违约金比例,以最大限度减少自己的损失。

[律师回复] <br/>一、两者产生的法律依据不同<br/> 逾期付款违约金是在合同一方当事人存在违约行为的前提下，依据合同法，法院判决向对方当事人支付的一定金钱或其他给付。根据《合同法》第一百一十四条第一款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”而迟延履行金是在被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的情况下，依据民诉法，法院强制执行被执行人应当加倍支付的迟延履行期间的债务利息。<br/> <br/>二、两者的计算期间不同<br/> 逾期付款违约金与价款支付期限关系密切，逾期付款违约金是一方当事人在付款期限届满时未履行付款义务的法律后果之一，付款期限决定了逾期付款违约金的起算点。审判实践中有争议的问题是逾期付款违约金计算的终点问题，目前主要有五种观点：第一种意见认为应计算到判决生效之日；第二种意见认为应计算到款项付清之日；第三种意见认为应计算到判决确定的给付之日止；第四种意见认为应计算到判决确定的宽限期内的实际给付之日止；第五种意见认为应因案而异，无统一适用的标准。笔者赞同第五种意见，因为逾期付款违约金的计算时限除一般规则之外，还存在各种特殊情形，不宜笼统地作出一刀切的规定。