商品房纠纷起诉状怎么写

[律师回复] 民 事 起 诉 状<br/>原告：，男，汉族，1962年7月9日生。现住址：<br/>身份证号码：<br/>被告<br/> 组织机构代码：<br/>法定代表人：<br/>地址<br/>电话：<br/>诉讼请求：<br/>1、请求判决解除原被告之间签订的滨海花园三期C25栋多联体别墅的《商品房买卖合同》；并判令被告返还原告为购房已支付的全部款项共计791322.23元。<br/>2、判令被告赔偿原告利息损失、逾期交房违约金、解除合同所致损失等共计20万元。<br/>3、判令被告承担本案全部诉讼费用。<br/>事实与理由：<br/>2006年12月9日，原告韦乙钦与被告广州城建开发南沙房地产有限公司签订了有关商品房预售的《商品房买卖合同》，该合同约定：<br/>①标的物为南沙滨海花园三期C25栋多联体别墅；<br/>②建筑面积共200.45平方米，商品房单价为每平方米6800.00元，总金额为1325175元，首期付款为535175.00元。<br/>③双方还约定了房屋交付期限，交接时应出示的证明文件和应提供的文件材料及出卖人逾期交房的违约金责任等。合同签订后，原告韦乙钦已按约定履行了合同的全部付款义务和缴纳税费义务。原告韦乙钦至本案起诉日止已向被告支付购房首付款535175.00元，支付按揭贷款182637.21元，缴纳各种税费73510.02元，累计已共支付现金791322.23元。原告没有任何违约行为。而被告应交付的房屋因为建造过程中建筑材料不合格等原因，造成房屋室内墙体大部分渗漏等质量问题，严重影响了正常居住使用。被告因为房屋的质量问题，至今没有按合同约定和法律规定的方式将房屋实际交付使用。因此，被告在本案中已构成了质量不合格和逾期交房等违约行为，应当承担相应的民事责任。原告已多次就被告的违约行为进行交涉，因双方未能协商处理好，因此，酿成了本案纠纷。<br/>被告在本案中的违约行为，导致了原告无法按预期入住或使用房屋，还造成了原告的已付款利息损失，因此，被告应赔偿原告的利息损失、逾期交房违约金，此外，还应赔偿原告因解除合同不能按预期居住或使用房屋的损失。<br/>鉴于上述事实，根据《合同法》第107条、第112条、第113条，《商品房销售管理办法》第32条，《城市房地产开发经营管理条例》第17条，最高人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条等规定，并根据双方在《商品房买卖合同》中第8条、第9条和第11条等约定，原告有权解除与被告签订的《房屋买卖合同》，并要求赔偿损失。原告为维护自己的合法权益，特此提出上述诉讼。请求人民法院早日依法判决为感。<br/>此致<br/>广州市南沙区人民法院<br/>具状人：韦乙钦<br/>2008年10月6日<br/>民 事 上 诉 状<br/>上诉人韦乙钦，男，汉族，1962年7月9日生，广东省普宁市人。现住址：广州市南沙区<br/>身份证号码：440527196207093715<br/>被上诉人广州城建开发南沙房地产有限公司<br/> 组织机构代码：726811013<br/>法定代表人：罗焕婵<br/>地址：广州市南沙开发区广隆管理区<br/>原审第三人中国农业银行广州市支行<br/>地址：广州市越秀区东川路75号<br/>负责人王霭，职务：行长。<br/>原审第三人肖敬贤，女，1962年12月1日生，汉族，住广东省普宁市大坝镇仙耘村庵亭园5号。<br/>上诉请求：<br/> <br/>1、请求依法撤销广州市南沙区人民法院（2009）南法民三初字第38号民事判决;<br/> <br/>2、请求将本案依法发回重审；或依法改判支持上诉人在一审中提出的全部诉诉请求，即：请求判决解除原被告之间签订的南沙滨海花园三期C25栋多联体别墅的《商品房买卖合同》；判令被告返还原告为购房已支付的全部款项（暂计至2009年3月）共计845979.24元，并判令被告赔偿原告利息损失、逾期交房违约金、解除合同所致损失等共计20万元。<br/> <br/>3、请求判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。<br/>上诉理由：<br/>上诉人韦乙钦因与被上诉人广州城建开发南沙房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院作出的（2009）南法民三初字第38号民事判决，上诉人认为该判决存在下列严重错误：<br/>①认定事实不清；并且据以认定事实的证据严重不足；<br/>②审查认定分析证据违背法律规定；<br/>③一审程序中对上诉人在一审提出的司法鉴定申请不予理睬，不符合法律规定，且令人费解，导致审判程序不合法；<br/>④一审承办法官在办案中对调查取证、勘验笔录、司法鉴定等明显违规操作，并有违规违纪嫌疑，存在不公正办案和严重偏袒被上诉人的嫌疑。<br/>上诉人请求二审法院秉公审理，依法纠错。上诉人的上诉理由具体如下：<br/>一、 原判决认定的事实与客观事实严重不符，而且缺乏证据支持。<br/>原判决在“审理查明”中，对下列事实的认定是完全错误的，并且缺乏相应的证据支持。<br/>（1）、原判决在第8页第4行认定“2008年9月19日及该月下旬，被告以特快专递及打电话的方式通知原告收楼”，不符合事实。一审被告从未以特快专递及打电话的方式通知过原告收楼，一审中被上诉人也从未举出证明上述事实的证据。被上诉人因为对上诉人早就提出的房屋质量问题心中有数，所以从未以合法有效并符合合同第8条及第11条的约定及法律规定的的方式向上诉人履行书面通知义务并出示相应证明文件。原判决认定：被告依合同第8条及第11条的约定及法律规定的的方式向上诉人履行书面通知义务并出示了相应证明文件，而上诉人拒绝收楼，依据不足，仅是被上诉人的一面之词。因此原判决认定“被告逾期未超过90天”，也缺乏充分的证据证明。<br/>（2）、原判决在第8页倒数第7行认定“诉争楼宇也进行了工程质量验收，竣工验收结论为工程评定为合格”，也是错误的。本案诉争楼宇根本未经过任何国家职能部门或任何有资质的机构认定为“合格”。至于被上诉人举出的证据《单位（子单位）工程质量验收纪要》中有“竣工验收结论为工程评定为合格”，不能作为该诉争楼宇质量验收合格的依据。因为该证据的真实性合法性还存在异议，并且该“纪要”中参与的相关单位是被上诉人及与被上诉人利益攸关的施工、设计、监理等单位，没有任何国家职能部门对此“合格”结论予以认可的法律文件。<br/>（3）、原判决在第9页第4行中认定：“经勘验，房屋内部没有看到有渗漏痕迹及裂缝，在楼顶天台外面及二三楼间的外墙上发现两条细微裂缝”，也不符合事实。因为在勘察现场，上诉人一方指明了多处明显的墙面透水后形成的水渍痕迹并要求拍照，上诉人也指明了诉争楼宇的多处裂缝，并要求测量。但是一审法官采取敷衍塞责的态度未置可否。却在一审判决中主观认定为“没有看到”和“细微裂缝”，这种认定是极不严谨规范的，也是缺乏证据的。<br/>二、 原判决审查分析认定证据违背法律规定。<br/>在一审中，被上诉人单方面制作的证据《单位（子单位）工程质量验收纪要》中将工程自我验收为“合格”，就是这样一份无日期无职能部门参与的漏洞百出的材料，加上被上诉人提供的证据《竣工验收备案表》，一审判决以此认定“被告交付房屋的条件已成就”，并作为判决不能解除合同的依据，违背了《合同法》第94条，及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条和第15条的规定。<br/>在一审中，被上诉人举出的证据，都是真实性合法性有问题而不能采信的，这在一审质证时上诉人已发表了充分的质证意见，但是一审判决对被上诉人举出的证据无一例外照单全收，甚至对被上诉人单方面的陈述也予以采信，这是严重不公正和不合法的。<br/>这样的判决完全违背了《民事诉讼法》第64条的“人民法院应当按照法定程序，全面地，客观地审查核实证据”的规定和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》中第79条规定。<br/>三、 一审程序中对上诉人在一审提出的司法鉴定申请不予理睬，没有法律依据，违背了《民事诉讼法》第八条规定的“人民法院审理民事案件，应当保障和便利当事人行使诉讼权利 ”的原则，剥夺了当事人的申请司法鉴定的诉讼权利， 导致审判程序不合法。一审判决中陈述的对上诉人提出的对诉争房屋的质量进行专门鉴定的申请不予采纳的理由，不合法律，不合逻辑，令人费解。<br/>在诉讼中对专门问题申请司法鉴定，是法律赋予当事人的诉讼权利。除非当事人的申请违背法律强制性规定，或者人民法院认为已有证据足以充分证明司法鉴定无实际必要并在庭审中作出必要解释，或则人民法院不应剥夺当事人的该项诉讼权利，以保护当事人充分行使平等的诉讼权利。<br/>在本案中，由于上诉人请求解除合同的主要理由之一是认为该房屋存在影响居住的严重的内在质量问题，而该房屋的内在质量问题需经具有资质的专门机构进行鉴定，并非凭法官的肉眼观察可以得出结论。因此上诉人申请对房屋质量进行司法鉴定是必要而且合理的，其申请也没有违背任何法律强制性规定，其鉴定结论也是人民法院判案的重要依据。本案中，从法律上看，无论对于上诉人还是被上诉人，要想求得客观公正的结论和问题的圆满解决，只有科学的司法鉴定结论，才具有最终的说服力，因此人民法院理应对当事人的申请予以采纳，无任何理由不对当事人诉讼权利予以尊重和保护。一审法院对便于查明本案事实和作出公正判决的司法鉴定申请不予采纳，不仅违背法律规定，而且匪夷所思。<br/>本案中并无任何充分合法有效的国家职能部门或有资质的机构认定特定的诉争房屋为合格，即使是“广州市南沙区建设工程质量安全监督站于2007年12月出具的穗南建监质验2007第074号《建设工程施工质量验收监督意见书》”中，并没有对特定的诉争房屋的质量认定；并且对包括诉争房屋在内的整个工程认定“个别部位尚存在质量缺陷”。“被告已取得《竣工验收备案表》”，不代表被上诉人应交付的诉争房屋没有严重质量问题。因为即使上述两文件是合法取得的，也只能代表整体工程在文件出具的时间点之前的状况，不表示本案特定的诉争房屋在现在无影响居住的严重的内在质量问题。举一个简例：这正如对一个单位的全体员工在上个月全体体检“合格”，不能认为其中的某一员工在现在提出身体有病就不合理，对其申请鉴定就不予采纳的问题一样。<br/>原判决在第9页倒数第4行至末行中陈述的对原告申请的司法鉴定不予采纳的理由荒僻怪诞，不合常理，也违背法律。因为，上诉人对于未予交付的房屋，限于自己的条件、能力和资格局限，除要求法官现场查看房屋渗水痕迹和裂缝外，无法举证证明“房屋存在严重的质量问题”，而法官“到诉争房屋勘验现场也未发现房屋存在明显影响使用的质量问题”，按照常理，对于双方当事人的争议，法官只有提起司法鉴定一条路可走了。而本案原判决竟以“原告无证据证明”和“法官未发现”为由，对当事人的司法鉴定申请“不予采纳”。试问：如果“原告有证据证明”和“法官能发现”房屋有严重的质量问题，比如房屋已经倒塌了，那还需要鉴定吗？对于房屋存在明显影响使用的质量问题，法官都能发现吗？（特别强调：即使是将要倒塌而未倒塌的房屋，也是需要鉴定的。因为法官从主观上也可以说“未发现质量问题”） 。正因为“原告无证据证明”和“法官未发现”，而当事人双方又有争议，所以才需要人民法院通过专门鉴定来作出具有公信力的判决。上海莲花湖畔倒塌的楼房也是“已取得《竣工验收备案表》”的，在该楼房倒塌之前，如果有买主提出有质量问题而要求退房，本案的一审法官是不是也以“被告已取得《竣工验收备案表》”，且“原告无证据证明”和“法官未发现”严重的质量问题对鉴定申请不予采纳并判决不予退房呢？由此可见，一审判决的理由是何其不合法律，不合逻辑，是完全错误的。<br/>四、 一审承办法官在办案中对调查取证、勘验笔录、司法鉴定等明显违规操作，并有违规违纪嫌疑，存在不公正办案和严重偏袒被上诉人的嫌疑<br/>在本案庭审过程中，承办法管对上诉人提出的查看房屋渗水、裂缝等调查取证申请，对上诉人多次建议和请求的时间不予采纳，拖延时间，且提前多天通知被上诉人，使被上诉人赢得充分的时间和合适的时机，对诉争房屋粉刷一新，掩饰严重的渗水痕迹。勘验当天选在晴天丽日，无法现场查看下雨漏水情况。在勘验时，对上诉人提出的二楼房间及<br/>二、三楼踏步下明显水浸痕迹不予记录，对房屋内外多处明显裂缝不予记录，显失公正。在上诉人多次提出进行司法鉴定并要求交纳鉴定费用时，一审承办法官从不作出准予或不准予的明确答复，并在庭审期间故意不作出书面答复或笔录。另外，上诉人在本案审理期间，多次无意中目击一审承办法官在吃饭时间在南沙镇“十二道”食坊与被上诉人的一位副经理等人在一起。一审承办法官的上述行为明显违规操作，并有违规违纪嫌疑，存在不公正办案和严重偏袒被上诉人的嫌疑。<br/>综上所述，原审判决认定的事实依据不足，而且一审审理程序不合法，导致该判决内容完全错误。上诉人特此上诉，请求二审法院依法改判。

[律师回复] 住所地：※※<br/>负责人：※※，职务：行长<br/>被上诉人（原审原告）：<br/>※※，男，汉族，19※※年※※月※※日生，身份证号：※※<br/>住所地：※※<br/>被上诉人（原审被告）：<br/>无锡市※※房产开发有限公司<br/>住所地：※※<br/>法定代表人：※※<br/>原审第三人：<br/>※※，男，汉族，19※※年※※月※※日生，身份证号：※※<br/>住所地：※※<br/>上诉人因不服无锡市※※区人民法院作出的（2014）锡※※民初字第0※※70号判决书，现提起上诉。<br/>上诉请求：<br/>1、请求依法撤销原审法院作出的（2014）锡※※民初字第0※※70号《民事判决书》。因法院认为“第三人※※行※※支行和※※就※※公司的债权办理了抵押担保，但其优先权不得对抗原审原告※※。”，在此基础上判决无锡市※※房产开发有限公司向原审原告※※交付已抵押给※※行※※支行和※※的房屋并办理过户手续，该判决的内容实质上侵害了上诉人对抵押物的优先受偿权。请求依法改判；<br/>2、 上诉费用由被上诉人承担。<br/>事实与理由：<br/>一、 原审法院认定事实错误<br/>原审法院在判决书中称查明“※R 51;未（在三方协议上）签字，且未予认可。”由此认定原2008年的商品房买卖合同继续有效不符合事实，原审原被告之间2008年的商品房买卖合同已解除，有以下多份证据可以证实：<br/>1、三方协议的签署表明原2008年的商品房买卖合同已经解除。2013年4月23日，原审原告※※及其父亲、无锡市※※房产开发有限公司、宜兴市※※石材有限公司签署了三方协议，※※的父亲在协议上签字，无锡市※※房产开发有限公司、宜兴市※※石材有限公司都在协议上盖章，协议约定由无锡市※※房产开发有限公司以回购价500万元回购涉案房屋，由宜兴市※※石材有限公司另行出售※※美墅的房产1套给原审原告。该三方协议的主要意思即为原2008年的商品房买卖合同解除，开发商回购等。此时，该房产已经在无锡市※※房产开发有限公司名下并设定了抵押是公示的信息，各方均明知，原审原告※※在无法取得房屋的情况下要求以其他方式补偿，因此该协议为三方的真实意思表示。<br/>2、两份欠条证明原审原告※※是自愿解除2008年的商品房买卖合同，以560万作为补偿对价。原审原告※※向法院提交的证据包括无锡市※※房产开发有限公司向原审原告※※出具的560万的欠条，还有※※也作为连带责任人也向原审原告※※出具的560万的欠条，原审原告※※称该560万金额的组成是解除2008年的商品房买卖合同应返还的房款、利息和赔偿金，说明原审原告※※是自愿解除2008年的商品房买卖合同，并自愿接受了相应的补偿措施。根据“禁止反言”的基本原则，在庭审中，原审原告※※不认可2008年买卖合同解除明显违背事实，法院不应予以认可。<br/>3、原审原告※※在诉状中的第一次提出的诉讼请求足以证明他是自愿解除2008年的商品房买卖合同。诉讼请求为“<br/>1、请求法院判决解除原告（原审原告※※）与第一被告（无锡市※※房产开发有限公司）于2008年3月5日签订的商品房买卖合同。<br/>2、请求法院判决被告一立即返还购房款277.5808万元、利息135.2864万元并承担270万元赔偿责任。<br/>3、被告二（※※）对上述款项中的560万元承担连带责任。<br/>4、诉讼费用由两被告承担。”这份原告提供的诉状及向法院提供的欠条等证据进一步说明解除原2008年的房屋买卖合同是其真实意思表示，仅仅是因为赔偿责任没有落实才诉至法院。<br/>4、原审原告※※的变更诉讼请求书进一步证明2008年的商品房买卖合同已经解除。变更请求中称：“※※基于被告无锡市※※房产开发有限公司、※※的巨额债务情况，决定变更诉讼请求。”说明原审原告※※是考虑到无锡市※※房产开发有限公司、※※对560万元的巨额债务没有履行能力了，才转而希望还是要房子。恰恰进一步证明了原审原告※※当初是自愿解除2008年的房屋买卖合同并同意以560万元作为退房款和补偿的事实。<br/>5、2008年商品房买卖合同解除后，原审原告※※的权利得到了救济。原审原告※※提供给法院的欠条说明他已经因解除2008年商品房买卖合同对无锡市※※房产开发有限公司及※※享有了560万债权，其损失得到了充分救济。<br/>6、一审判决书中称，法院查明：※※公司（原审被告无锡市※※房产开发有限公司）为贷款将涉案房屋与上诉人办理了最高额抵押。 法院认为：上诉人就※※公司的债权办理了抵押担保，…… 而事实是※※公司并未向上诉人借款，而是以第三方的身份为借款人无锡※※花岗岩有限公司的贷款向上诉人提供的最高额抵押担保。法院对基本事实没有查清，也是导致对本案错误判断的原因之一。<br/>原审法院置查明的事实于不顾，在以上多份证据都能证实原2008年商品房买卖合同已经解除、原审原告251;※因解除合同取得了560万债权作为补偿的情况下，确认该已经解除的合同继续有效，实属违法裁判。<br/>二、 原审法院适用法律不当<br/>1、在法院查明的欠条、三方协议以及原审原告※※的上诉状、变更诉讼请求等多份证据相互印证，都能证明2008年商品房买卖合同已经解除的情况下，法院适用《合同法》第八条“依法成立的合同，受法律保护。”来确认2008年商品房买卖合同继续有效是适用法律错误。<br/>《合同法》第93条规定“当事人协商一致，可以解除合同”，第97条规定：“合同解除后，…当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”2008年商品房买卖合同协商解除后，原审原告※※收取欠条、并作为证据提交的行为说明原审原告和无锡市※※房产开发有限公司已经用新的560万的债权债务关系取代了原来的商品房买卖合同关系，原审原告※※的利益也已经得到了救济。除非重新订立买卖合同，原来的2008年商品房买卖合同不可能当然的“起死回生”、重新又因原审原告※※单方面的意思而变成有效。<br/>2、在本案不涉及在建工程款及在建工程抵押权等的情况下适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，适用法律明显错误。<br/>上诉人及原审第三人※※享有的抵押权并非“在建工程抵押权”，不应适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）。

[律师回复] 上诉人（原审第三人）：<br/>中国※※银行股份有限公司无锡※※支行<br/>住所地：※※<br/>负责人：※※，职务：行长<br/>被上诉人（原审原告）：<br/>※※，男，汉族，19※※年※※月※※日生，身份证号：※※<br/>住所地：※※<br/>被上诉人（原审被告）：<br/>无锡市※※房产开发有限公司<br/>住所地：※※<br/>法定代表人：※※<br/>原审第三人：<br/>※※，男，汉族，19※※年※※月※※日生，身份证号：※※<br/>住所地：※※<br/>上诉人因不服无锡市※※区人民法院作出的（2014）锡※※民初字第0※※70号判决书，现提起上诉。<br/>上诉请求：<br/>1、请求依法撤销原审法院作出的（2014）锡※※民初字第0※※70号《民事判决书》。因法院认为“第三人※※行※※支行和※※就※※公司的债权办理了抵押担保，但其优先权不得对抗原审原告※※。”，在此基础上判决无锡市※※房产开发有限公司向原审原告※※交付已抵押给※※行※※支行和※※的房屋并办理过户手续，该判决的内容实质上侵害了上诉人对抵押物的优先受偿权。请求依法改判；<br/>2、 上诉费用由被上诉人承担。<br/>事实与理由：<br/>一、 原审法院认定事实错误<br/>原审法院在判决书中称查明“※R 51;未（在三方协议上）签字，且未予认可。”由此认定原2008年的商品房买卖合同继续有效不符合事实，原审原被告之间2008年的商品房买卖合同已解除，有以下多份证据可以证实：<br/>1、三方协议的签署表明原2008年的商品房买卖合同已经解除。2013年4月23日，原审原告※※及其父亲、无锡市※※房产开发有限公司、宜兴市※※石材有限公司签署了三方协议，※※的父亲在协议上签字，无锡市※※房产开发有限公司、宜兴市※※石材有限公司都在协议上盖章，协议约定由无锡市※※房产开发有限公司以回购价500万元回购涉案房屋，由宜兴市※※石材有限公司另行出售※※美墅的房产1套给原审原告。该三方协议的主要意思即为原2008年的商品房买卖合同解除，开发商回购等。此时，该房产已经在无锡市※※房产开发有限公司名下并设定了抵押是公示的信息，各方均明知，原审原告※※在无法取得房屋的情况下要求以其他方式补偿，因此该协议为三方的真实意思表示。<br/>2、两份欠条证明原审原告※※是自愿解除2008年的商品房买卖合同，以560万作为补偿对价。原审原告※※向法院提交的证据包括无锡市※※房产开发有限公司向原审原告※※出具的560万的欠条，还有※※也作为连带责任人也向原审原告※※出具的560万的欠条，原审原告※※称该560万金额的组成是解除2008年的商品房买卖合同应返还的房款、利息和赔偿金，说明原审原告※※是自愿解除2008年的商品房买卖合同，并自愿接受了相应的补偿措施。根据“禁止反言”的基本原则，在庭审中，原审原告※※不认可2008年买卖合同解除明显违背事实，法院不应予以认可。<br/>3、原审原告※※在诉状中的第一次提出的诉讼请求足以证明他是自愿解除2008年的商品房买卖合同。诉讼请求为“<br/>1、请求法院判决解除原告（原审原告※※）与第一被告（无锡市※※房产开发有限公司）于2008年3月5日签订的商品房买卖合同。<br/>2、请求法院判决被告一立即返还购房款277.5808万元、利息135.2864万元并承担270万元赔偿责任。<br/>3、被告二（※※）对上述款项中的560万元承担连带责任。<br/>4、诉讼费用由两被告承担。”这份原告提供的诉状及向法院提供的欠条等证据进一步说明解除原2008年的房屋买卖合同是其真实意思表示，仅仅是因为赔偿责任没有落实才诉至法院。<br/>4、原审原告※※的变更诉讼请求书进一步证明2008年的商品房买卖合同已经解除。变更请求中称：“※※基于被告无锡市※※房产开发有限公司、※※的巨额债务情况，决定变更诉讼请求。”说明原审原告※※是考虑到无锡市※※房产开发有限公司、※※对560万元的巨额债务没有履行能力了，才转而希望还是要房子。恰恰进一步证明了原审原告※※当初是自愿解除2008年的房屋买卖合同并同意以560万元作为退房款和补偿的事实。<br/>5、2008年商品房买卖合同解除后，原审原告※※的权利得到了救济。原审原告※※提供给法院的欠条说明他已经因解除2008年商品房买卖合同对无锡市※※房产开发有限公司及※※享有了560万债权，其损失得到了充分救济。<br/>6、一审判决书中称，法院查明：※※公司（原审被告无锡市※※房产开发有限公司）为贷款将涉案房屋与上诉人办理了最高额抵押。 法院认为：上诉人就※※公司的债权办理了抵押担保，…… 而事实是※※公司并未向上诉人借款，而是以第三方的身份为借款人无锡※※花岗岩有限公司的贷款向上诉人提供的最高额抵押担保。法院对基本事实没有查清，也是导致对本案错误判断的原因之一。<br/>原审法院置查明的事实于不顾，在以上多份证据都能证实原2008年商品房买卖合同已经解除、原审原告251;※因解除合同取得了560万债权作为补偿的情况下，确认该已经解除的合同继续有效，实属违法裁判。<br/>二、 原审法院适用法律不当<br/>1、在法院查明的欠条、三方协议以及原审原告※※的上诉状、变更诉讼请求等多份证据相互印证，都能证明2008年商品房买卖合同已经解除的情况下，法院适用《合同法》第八条“依法成立的合同，受法律保护。”来确认2008年商品房买卖合同继续有效是适用法律错误。<br/>《合同法》第93条规定“当事人协商一致，可以解除合同”，第97条规定：“合同解除后，…当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”2008年商品房买卖合同协商解除后，原审原告※※收取欠条、并作为证据提交的行为说明原审原告和无锡市※※房产开发有限公司已经用新的560万的债权债务关系取代了原来的商品房买卖合同关系，原审原告※※的利益也已经得到了救济。除非重新订立买卖合同，原来的2008年商品房买卖合同不可能当然的“起死回生”、重新又因原审原告※※单方面的意思而变成有效。<br/>2、在本案不涉及在建工程款及在建工程抵押权等的情况下适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，适用法律明显错误。<br/>上诉人及原审第三人※※享有的抵押权并非“在建工程抵押权”，不应适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）。<br/>《物权法》第180条明确规定了在建工程可以设定抵押。《城市房地产抵押管理办法》 第3条规定：在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。《批复》中所述“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权”。这个抵押权应仅仅是指在建工程抵押权。因为在建工程抵押权和建设工程款优先受偿权都指向同一个标的物的情况下才具有可比性。<br/>本案中，上诉人享有优先受偿权的抵押物是已竣工验收并办理了房屋权属登记的现房，而不是在建工程，且无锡市※※房产开发有限公司作为抵押人是为借款人无锡※※花岗岩有限公司的贷款提供抵押担保。原审被告无锡市※※房产开发有限公司向原审第三人※※借款，以涉案房屋办理了第二顺位的最高额抵押。显然，上诉人与※※享有的抵押权均不是在建工程抵押权，原审法院对事实认定有误，并错误的适用了《批复》。<br/>3、退一步说，涉案房屋时光倒流至竣工前的建设工程状态，依据《批复》第四条：建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。由此可见，建设工程价款的优先受偿权期间属于法定的除斥期间，自建设工程竣工之日或建设工程合同约定的竣工之日起算，超过6个月将丧失优先受偿权。<br/>上诉人认为：原审法院以一个不存在的优先权和一个已丧失掉的优先权进行比较，毫无事实和法律依据也没有任何逻辑性的得出“第三人※※行※※支行和※※就※※公司的债权办理了抵押担保，但其优先受偿权不得对抗原审原告※※”这样的判断，是极端错误的，应当予以纠正。<br/>上诉人在实地查看了房屋没有人占有，房产部门没有预售的备案登记，房屋产权证依法已经办理在原审被告无锡市※※房产开发有限公司的名下的情况下设定的抵押权，因此，上诉人的抵押优先受偿权应首先得到保护。原审原告※※在2008年3月5日与无锡市※※房产开发有限公司签署了《商品房买卖合同》，却始终没有积极要求开发商办理房屋备案登记，有悖常理。<br/>如果在没有在建工程款纠纷及在建工程抵押权相关纠纷的前提下，法院可以直接认定一个现房的抵押权不得对抗一个没有房产登记甚至没有备案登记的房屋买卖合同下的过户权，则将彻底颠覆了上诉人对物权法的基本认知，银行的抵押优先受偿权都将处于可能不受保护的状态。<br/>综上所述，原审法院认定事实错误，适用法律不当。请求贵院查明事实依法改判，维护上诉人合法权益。<br/>此致<br/>上诉就是商品房预收合同纠纷上诉状，希望能够帮到你，

[律师回复] 起诉状应当记明以下事项：<br/>（一）当事人是公民的，应写明双方当事人的姓名、性别、年龄、民族、籍贯、工作单位及职位、住址（户籍地或经常居住地）、电话号码。当事人是法人或其他组织的，应写明名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务、单位电话号码、邮政编码。<br/>（二）诉讼请求和所根据的事实与理由。<br/>（三）证据和证据来源，证人姓名和工作单位、住址。<br/>（四）必须打印或用蓝黑墨水或碳素墨水书写，并按被告人数提出副本，如系法人或其他组织，尾部须加盖公章。

[律师回复] ××××人民检察院起诉书<br/>×××字第　号<br/>第一部分：被告人的姓名、性别、年龄（出生年、月、日）、籍贯、民族、文化程度、单位、职务、住址、是否曾受过刑事处罚、被拘留、逮捕的年、月、日。<br/>第二部分：案由和案件来源。<br/>第三部分：犯罪事实和证据。<br/>第四部分：起诉的理由和法律根据。<br/>此致<br/>××××人民法院<br/>检察长（员）：×××<br/>×年×月×日<br/>附：（略）