通过中介买二手房要注意哪些问题

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 通过中介购买二手房的注意事项 1、看房之前 可事先向身边买过二手房的熟人咨询，了解房屋买卖的大致流程。 关注房价信息，知道想要买房这一地区二手房每平方米的均价。了解可以通过这些途径：电视上的信息台、房介所门口的公告板、网络上的房产信息等。 需要注意的是：这些标注价格一般要与实际价格差一两万，因为这些属于房介吸引你的广告价，你去问时，他一般会告诉你此房已出手，然后推荐你其他房子。只要注意差的别太大就行。 2、看房时 不要在第一眼就表示出对这个房子的满意，即使你确实是很满意。看房时要把耳朵“塞紧”，不要听房介把房子说得天花乱坠，一定注意多看细看少表态，多问你看到的这个房子存在的问题及你的不满意之处。 看房过程中房介人员一般会接到好几个电话说还有人要来看房，然后问你能不能拍板，不要相信，这只是他的一种推销策略，造成房子很抢手的假象。 3、钱的问题 看房子时别带钱是制止你冲动付款的有效方法之一。不要当即拍板付定金，买房子是大事，必须要在没有外人忽悠下充分考虑，清楚明白的决定。要知道定金一旦交上，就是别人牵着你的鼻子走，你就被动了。 付定金时尽量少交，定金只是表达了意向而已，不在于房介极力要求的多。以此将如果后悔的损失减到最低。 4、签字需谨慎 第一次买房子因为没有经验，往往会因为中介人员众口游说头脑发热，过于听从中介的安排，朋友就说过当时就像吃了，他让干嘛就干嘛了。 所以少听他说，签字前一定让他把你拿到房子一共需要多少钱算清楚，以免办理过程中他又说这个那个的要你交钱，签字时注意看清楚协议书，特别是打印之外的手写部分。 购买二手房中介费是多少? 二手房中介费即通过房屋中介公司进行二手房交易时支付给中介方的服务费，一般中介费为房屋成交价格的3%—5%。房屋出售方与房屋购买方都需要向中介方支付费用。中介服务费目前没有统一规定，一般按照行业内的习惯收取。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 我们可以从以下因素来判断房产中介经纪人的优秀程度： 一、诚信度 经纪人的诚信度直接决定了你对他的选择度，只有诚信的经纪人才能让你把购房的主动权交给他，也只有把购房的主动权交给你信任的经纪人才能让你购买到最称心的房子，因为他是用心在帮你买房子，而不是用嘴。 二、专业度 专业度是选择房产经纪人的首要条件，专业度包括对房价走势判断的专业、对经营区域楼盘出售情况的专业、对交易流程的专业、对贷款税费及合同阐述的专业、推荐房源性价比的专业、优化客户的购房计划方案的专业等。 三、从业时间 二手房的交易是长期复杂而专业的商品交易，没有长时间的锤炼肯定谈不上炉火纯青，因此，没有一定从业时间的房产经纪人不会是一个专业的经纪人，一般都要在2年以上。 四、历史成交记录 历史代表着曾经的辉煌，了解经纪人的历史成交记录有助于了解经纪人的综合实力，因为在余下的购房过程中你所选择的经纪人一直是你共战的盟友，没有人会找一个不如自己专业的经纪人做购房盟友的。 五、口碑 经纪人良好的职业口牌至关重要，在这个极具诱惑的行业，能保持良好的口碑无疑增加了对他的信任度。 六、谈判能力及技巧 经纪人的谈判能力及谈判技巧是能否帮你购买到“物美价廉”性价比高的房子的最关键的因素，不同的经纪人对同一套在卖的房子会谈判出不同的价格，这就是经纪人的最大的魅力所在。 七、在所属公司的职位 房产中介公司是以业绩的好坏来评定职位的高低的，一般来说职位的高低与其专业度、历史成交记录、谈判能力及技巧成正比。 八、着装及仪容仪表 着装及仪容仪表与经纪人的素质成正比，一般来说好的经纪人其着装及仪容仪表绝不会差。

[律师回复] <br/>1、核实房屋所有权人<br/>房屋所有权证是所有权的标志，房屋所有权证上登记的所有人才是有权卖房的人，如果非本人卖房，则要有本人和代理人的身份证件及本人签署的授权委托书。最好看到上述证件的原件，可能的话在签约时要索要复印件。<br/>2、尚未取得房屋所有权证的房屋谨慎购买<br/>原房主可能在自己未取得产权证前就想出售，这时虽然可以签约，甚至交房，但未取得产权证前不能过户，而原来预计取得产权证的时间未必真能按时取得，在此期间可能涉及的各种政策变化，风险较大。<br/>3、核实房产性质<br/>商品房正常上市交易没有问题，但是经济适用房等其他性质的房产，上市交易可能会有年限限制，有些性质的房产甚至限制交易，或者交易时要交额外的费用。这些建议到房产证的发证机关核实清楚。<br/>核实上述证件最好要见原件，伪造房产证、身份证进行诈骗的事时有发生。最好是到房管部门亲自核实。有些地方的管理部门是可以给口头查询核实的。如果不行，可以要求产权人共同带产权证书到当地房屋土地管部门核实房产证的真实性及是否属于可以上市交易的房屋，需要缴纳哪些费用。

[律师回复] 日前刊登的《我在婚介所的打工经历》连续报道，在读者中引起了较大的反响，不少读者来电认为，个别婚介所的不良行为损害了消费者的利益，呼吁有关部门加强管理。此外，也有不少读者来电来信反映自己在婚介所的亲身经历。<br/>“我曾经做过某婚介所的会员，差点被对方当婚托使用。”看了每日商报的报道，读者孙先生也想说说自己在<br/>婚介所的遭遇。他还随身携带了与婚介所的协议书复印件，这份协议书上甚至没盖婚介所的公章，毫无法律效力。<br/>差点被当婚托使<br/>其实孙先生对婚介所的操作方式还是有所了解的。“但我被该婚介所广告上‘成功收费’的字样所吸引”，孙先生说。今年9月1日，他来到该婚介所，在得知他想交往的广告上所说的人没希望，他拔腿要走之际，工作人员马上说可以在会员中另外介绍，随即拿出几张照片给他看。<br/>“成功收费”，孙先生就说了这么一句。对方同意给孙先生优惠，一年会费680元，让孙先生先交点电话费，以后介绍成功再补交，孙先生就交了100元钱，其余欠着。“大专文化，相貌要好一点。”这是孙先生对介绍对象的要求。<br/>当天晚上，婚介所就让孙先生见了两个人。第一个倒是大专文化；“我见的第二个人，她一开口我就知道没什么文化的。”孙先生说为了试探对方，他让对方写姓名，但对方说写不好（孙先生认为，明显是没什么文化的人）。对方告诉孙先生，工作人员3个月没给她打电话介绍人了。<br/>因为婚介所没按孙先生的要求介绍，9月5日，他又去了婚介所，女老板却指责他个人心态不好才没有成功。后来婚介所叫孙先生再见一个大专学历的，“长相如何”，对于孙先生的提问，女老板回答个人眼光不同，但她觉得不错。孙先生心想女老板见多识广，她说不错应该不会难看。<br/>乍一见，孙先生心都凉了，这还算长相不错？对方说自己在别的婚介所报过名，没一次成功，几千元钱就打了水漂，在这里她交了300元钱当半年会员。“你拿我应付她？”孙先生为婚介所的乱介绍找上门去，女老板当即翻脸。<br/>双方约定下次先看资料和照片再见面。但真要求介绍了，对方又反悔，不肯提供照片。女老板说，只收那么点钱是婚介所的恩舍，说孙先生不配合，同意退还100元钱。孙先生想，浪费了这么多时间和精力还受到对方的羞辱，准备告她。但一看当初签的协议，发现毛病大了，对方早为“金蝉脱壳”逃避责任做好了准备。<br/>一份奇怪的协议书<br/>记者看到了孙先生手中的《婚介服务协议》复印件，奇怪的是，协议书上的甲方为“婚姻介绍所”，是个统称，根本不知道是具体哪家。协议书里明确了甲方乙方各自的权利和义务，明确了违约责任，也注明了服务收费的方式和用途，但协议书的末尾只有乙方（消费者孙先生）的签名，甲方签名部分却依然是打印体的“婚姻介绍所”，也没有代表签字，只写了个电话号码；这份协议书上也没有盖婚介所的公章。<br/>协议上说“允许乙方查阅览室会员的相关资料供乙方择偶”，孙先生说自己明显没享受到这一待遇。但拿着这样一份协议，孙先生说，他能拿对方怎么着？<br/>签婚介服务协议的注意点<br/>“协议中必须要盖有婚介所的公章或者有公司授权人的签字”，浙江援手律师事务所周红飞律师说，像孙先生手上的这份协议，毫无法律效力，除非消费者有其他相关证据证明，否则很难追究对方责任。<br/>周律师分析说，这份所谓的协议，其实是一份格式合同，消费者没有提意见的份，消费者在签订类似的婚介服务协议里要注意几点，周律师认为，现在个别婚介所的信誉度不是很高，消费者首先应要求介绍成功和不成功需区别收费；最好要求婚介所提供媒体广告，并在协议中明确次数；明确每年介绍的最少次数；规定如果介绍的朋友与择偶标准不符，消费者可以解除合同，返还费用。如果发现对方使用婚托，应由婚介所承担更多的违约责任。<br/>个人资料保密的问题也很重要，周律师说，除了约定合同履行期限之内，提供的资料只能用作婚介服务，不能作为其他用途外，还应该约定合同解除后，资料的处理问题，应当归还或者销毁或者代为保管，婚介所有保密义务。

[律师回复] 找中介租房时要注意什么,该如何防范房屋租赁纠纷? 【律师解答】 中介租房注意事项 (一)综合比较各公司的服务模式，货比三家，尽量不交或少交看房金或看房费等，以免发生纠纷。 (二)要审查对方是否具备工商执照和房地局经纪机构资质证书，工商执照中应具备“物业代理”这一经营项目，以上两证也应有“年检合格”的印章。 (三)在与公司看房前，要认真阅读对方提供的“中介代理合同”，这一环节至关重要，要找出您认为不合理的条款与对方商量改妥后再签字，因为一旦签字合同生效，有可能有些条款将来会对您十分不利。 (四)不要和经纪人个人隐瞒公司私下成交。有些客户为节省中介费，向经纪人支付回扣私下做单，这种做法不太可取。其一房源信息是公司财富，这样做已经违反双方合同，会遭到公司;其二收取回扣的经纪人一般道德水平低下，有可能等你入住后看准你不敢声张，继续索要钱财;其三目前存在一些经纪人勾结外人冒充假房东行骗，诈取钱财后逃之夭夭，使客户白白遭受损失又无处追偿。 (五)在订房时一定要自己审查房东的身份证、户口本、房产证原件，三证俱全才可付款。虽然说中介公司有审查证件的责任，但有些经纪人并不负责，所以自己必须要亲自审查，以免被假房东诈骗，据中介公司实际操作的经验来看，一般出现的诈骗事件都是房东证件不全，而当事人没有防范意识造成的，这点要特别注意。 (六)一旦发生自己利益受损的情况，应该立即到工商部门或房地局部门投诉。 何防范房屋租赁纠纷的方法如下： 1、完备房屋租赁的法律要件 业主(出租人)要依法签订租赁合同，合法地出租房屋。这里着重强调的是合法。房屋租赁关系合法，才能做到有效。合法、有效，不但能大量减少租赁纠纷的发生，而且也是当事人保护自己最为实际的措施。要使租赁关系合法、有效，要符合以下要件： (1)要依法签订书面的租赁合同，将租赁当事人的权利义务在合同中明确的约定，这也就是通常所说的先小人后君子。 (2)合同内容不能违法，如房屋使用功能是住宅或厂房的，就不能未经有关职能部门审批，便在合同中擅自改变功能，作为商业用途出租。这方面的案例表明聘请专业律师参与房屋租赁谈判、合同签订，在避免损失方面能起到事半功倍的效果。 (3)房屋租赁法律关系，是一种比较特别的民事法律关系，它要做到合法、有效，除了双方当事人的意思表示真实一致、合同内容合法外，还要求具备法定的形式要件，如出租人必须持有政府职能部门颁发的《房屋租赁许可证》，及合同签订后必须在10日内到房屋租赁管理部门登记备案等。 2、租前调查 出租人在签订合同前应对承租人的经济能力进行必要的了解，不要盲目出租房屋给没有经济能力的单位和个人。一些租赁纠纷的发生，往往和出租人出租房屋时的盲目性有关。现实生活中，一些业主因自己的物业空置而心中发慌，只要承租人出现，不管他是否有能力付房租，就很草率地签订合同，甚至未签合同就将房屋交对方使用。结果到对方交不起房租时，才注意到其本来就没有支付租金的能力。这种纠纷发生后，吃亏的肯定是出租方。即使通过诉讼，判决对方付租金，但执行起来也可能因困难重重而不了了之。承租人不要贪图便宜，找那些产权不明、违法建筑及无《租赁许可证》，不允许出租的房屋业主租赁房屋。承租人租房前，最好到房屋租赁管理所咨询自己所想租的房屋是否可以租，或请租赁所推荐可租赁的房屋，如能做到这点，基本上就可避免盲目租赁房屋而造成经济损失事件的发生。 3、出租人在出租房屋时，可要求承租人设立担保 承租人设立担保，是减少因付不起房租而发生租赁纠纷的最为有效的办法之一。 对于那些租赁面积大，租金总额高，租赁时间长的租赁关系，以及对承租人的资信状况不易掌握的当事人，设立担保尤为必要。 4、出租人出租房前，要全面、客观地估价整体经济状况，提出合理的租金价格。