个人房屋租赁纠纷中的有关裁判标准

最新修订 | 2024-03-01
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专家导读 1、房屋租赁合同未经登记、批准,是否影响合同的效力《合同法若干解释1、》第9条就合同登记与效力之间的关系已经有了明确的解释,法律虽然有不得如何的规定,但该条款并未规定不办理登记手续,合同就属于无效的内容。

个人房屋租赁纠纷中的有关裁判标准

个人房屋租赁可能在广大农村地区很常见,也可能在城市地区很常见。个人房屋租赁纠纷也是司法实践中常见的纠纷类型。那么,个人房屋租赁纠纷中的有关裁判标准是什么?个人房屋租赁纠纷在司法实践中有哪些值得借鉴的方面?

在审判实践中,涉及私房租赁的纠纷主要有以下几个方面:

(一)房屋租赁合同未经登记、批准,是否影响合同的效力

目前,许多地方对房屋租赁合同,都要求报经当地县级以上人民政府批准或者登记。对于按照地方规定应当批准、登记,而未批准、登记的合同是否有效,在一些地方还是存在争议的。认为,《城市房地产管理法》第53条关于房屋租赁合同应当向房产管理部门登记备案的规定,以及地方规定要求的批准、登记,对租赁合同的效力都不产生影响。《合同法若干解释(一)》第9条就合同登记与效力之间的关系已经有了明确的解释,法律虽然有不得如何的规定,但该条款并未规定不办理登记手续,合同就属于无效的内容。而且,这些规定的立法意图,仅仅是出于行政管理的需要,而要求当事人予以配合,以达到加强国家对流动人口的管理、防止国家税收流失等目的,而不是对合同的效力加以否定。

(二)出租人是否可以断电、断煤(气)、断水等手段作为先履行杭辫的手段

在房屋租赁合同中,承租方不支付租金,出租方便断电、断煤(气)、断水的,是否构成先履行抗辩?认为,在租赁合同中,当事人既可能约定先付租金后使用租赁物,也可能约定先使用租赁物,然后再付租金的。因此,是否构成先履行抗辩,须结合具体案件具体判断。而且,出租方断电、断煤气、断水的行为在不同的情况下,也可能包含不同的意思,如以不让承租方继续使用房屋为目的而断电、断煤气、断水的,就应当认为是要求解除合同;如以使承租方支付租金为目的的,则构成对欠租部分的相应抗辩。

至于出租方采取前述行为后,承租方应否支付相应期间租金的问题,认为也应当结合具体情况来分析。当断电等行为尚未根本影响承租方使用房屋的,如以居住为目的的租赁合同,承租人在没有电的情况下,如果只是使用起来不方便,但仍然能够实现居住目的的,则继续使用房屋的承租方仅得相应减少租金,而不能完全不支付;如断电等行为从根本上影响了承租方对房屋的使用的,如以经营餐饮为目的租赁房屋的,出租方采取前述行为,必将使承租方不能实现合同目的,此时,承租方就不必继续支付该期间的租金。但是在后一种情形下,承租人如果在断电期间仍然占用了房屋的,则应结合出租方是否要解除合同、是否已经给予其合理的搬出期限等因素,综合考虑是否应给予出租方相应的补偿。

(三)出租人“一房二租”合同效力的判断标准

出租人前后分别与不同承租人签订租赁合同,并向其中之一人交付房屋的,其租赁合同的效力如何确认?如订立合同在前的承租人主张订立合同在后,但已经实际占有房屋的承租人订立的后租赁合同无效的,如何处理?

认为,出租人分别与不同承租人签订租赁合同的,租赁合同均有效。租赁合同的效力不因承租人订立数份合同而无效。因此,承租人均可以要求出租人履行合同。出租人不能履行的,应当对不能履行的承租人承担违约责任。如果出租人已经将房屋实际交付给其中之一,而其他承租人主张出租人继续履行的,因继续履行在事实上已经不可能,法院可以不予支持。对此情况,法院在审理过程中,可以向当事人予以释明,允许其变更诉讼请求,向出租人行使违约之诉。当事人不变更诉讼请求的,可以驳回其诉请。

由于出租人与所有承租人订立的租赁合同都是有效的,因此,合同签订时间在前的承租人主张后租赁合同无效的,不予支持。

(四)第三人原因导致的房屋瑕疵,承租人可否要求减少租金的判断标准

按照《合同法》的相关规定,出租人出租房屋,负有保证承租人使用、收益的权利。只要承租人的该项权利受到损害,则不管是出租人的原因还是第三人的原因,均属于履行合同的瑕疵,出租人应当负责予以排除。在尚未消除瑕疵而影响承租人使用收益的,承租人可以要求减少租金。

(五)第三人对房屋进行的侵害,承租人可否直接向侵权人主张权利的判断标准

承租人承租房屋以后,即对房屋有占有、使用、收益的权利,当第三人的行为影响其上述权利时,承租人可以基于承租权请求排除妨碍、损害赔偿。但房屋所有权人亦可以基于所有权向侵权人主张权利。

虽然,这两种不同性质的权利,各有其范围。但从实际的行使来看,房屋所有权人对房屋的权利与承租人对房屋的权利有时是会有交叉的。因此,双方的权利如何行使、协调,一直是比较有争议的问题。认为,双方的权利行使应当坚持如下原则:即就双方权利重合的部分,其中一方行使权利的,另外一方可以加入已经主张权利的当事人一方来,但不能再另外单独主张这部分权利。同时,由于所有权人的权利与承租人权利不一致的地方,应当各自主张,另外一方不能主张属于对方的权利。如承租人可以要求侵权人承担因故意或者重大过失而给自己带来的营业损失,所有权人就不能主张;同样,第三人所侵害的权利仅仅是所有权人的权利,而非承租人的权利时,承租人也不得行使损害赔偿请求权。

(六)未经登记的租赁合同能否对抗房屋买卖的判断标准

对此问题也是存在不少争议的。有认为登记与否不影响“买卖不破租赁”原则的适用,租赁合同都可与之对抗。也有认为未经登记不能对抗买卖合同的。这两种观点其实代表了在这个问题上两种不同的价值衡量。按照前一观点,则房屋的买受人不能以自己不知租赁合同的存在为由,主张承租人迁让,但买受人仍然可以以出卖人未告知为由,要求撤销买卖合同,或者要求出卖人承担其他责任。承租人和买受人也都是有救济途径的。但其价值判断倾向于维持租赁合同的现状,以加强对承租人的保护,但对买受人而言,交易的风险可能会增加,交易安全会受到影响;按照后一观点,承租人不能以未经登记的租赁合同对抗买受人,只能迁让,并于迁让后向出卖人主张损害赔偿等违约责任,其权益从法律上说也可以得到保护。其价值判断倾向于维护买卖交易的安全,并对租赁权的“物权化”效力施加一定的限制。


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二、根据谁主张谁举证原则,原告向应提交下列材料:
  
1、原告主体资格的材料。如居民身份证、户口本、护照、港澳同胞回乡证、结婚证等证据的原件和复印件;企业单位作为原告的应提交营业执照、商业登记证明等材料的复印件。
  
2、证明原告诉讼主张的证据。如合同、协议、债权文书(借条、欠条等)、收发货凭证、往来信函等。
  
三、当事人向提交书证,应填写一式两份证据清单,详细列明提交证据的名称、页数。证据经承办人核对后,由承办人在证据清单上 签字盖章,一份交当事人,一份备案。
  
四、立案庭在当事人履行必须的手续和交齐有关证据材料之后,在七天内,对符合立案条件的,办理立案手续;对不符合立案条件的,依法裁定不予受理。
  
五、当事人应在收到受理通知书之日起七天内预交案件受理费和其他诉讼费用,如确有困难,可在预交期内向本院提出减、缓、免交的书面申请,逾期不交或者书面申请缓、减、免交未获批准而仍不预交的,本院将裁定按自动撤诉处理。
  
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[律师回复] 根据有关规定,对下列房屋纠纷案件,仲裁委员会不予受理:   
(1)人民法院已经受理或者审结的;   
(2)涉外房屋租赁纠纷;   
(3)经过公证机关公证后发生争议的房屋租赁纠纷;   
(4)房地产管理部门为一方当事人;   
(5)法律和法规规定由政府部门受理的;   
(6)违反房产管理法律、法规、规章,应作行政处理的;   
(7)一方申请仲裁,另一方向人民法院起诉的;   
(8)超过诉讼时效的。   当事人申请仲裁,必须符合以下条件:   
(1)被申请人必须明确。被申请人是指房地产纠纷的对方当事人。处理房屋纠纷,当事人双方都必须参加才能更好地解决纠纷,如果被申请人不明确,纠纷也就无法解决。   
(2)请求要具体明确。只有这样,对方当事人才能答辩。仲裁机构也才能查明事实,从而顺利解决纠纷。   
(3)申请的同时必须提供证据。证据是仲裁机关作出裁决的基本事实依据,证据不足,或提供虚假证据,必然会影响裁决的质量和效果,甚至无法作出裁决。   
(4)属于仲裁机构受理争议的范围。   
(5)必须是没有向法院起诉。房屋租赁发生纠纷后,是选择仲裁还是选择审判方式解决纠纷,是当事人的权利,如果已经起诉,仲裁机构就无权受理了。   
(6)无论是根据租赁合同中所订立的仲裁条款,还是发生纠纷后双方所达成的仲裁协议申请仲裁,都应当提交房屋租赁纠纷仲裁申请书。申请书的内容包括:
①双方当事人的基本情况(姓名或名称、地址、法定代表人姓名、职务,如果是委托代理人申请的,还要提交委托人签名盖章的授权委托书);
②案由;
③案情;
④证据;
⑤具体请求事项;等等。   申请仲裁的当事人,应当预交仲裁案件的受理费,案件仲裁结束后,连同其他办案费用,由败诉一方负担。若双方当事人互有胜负,以上费用按双方责任大小分担,如果纠纷经调解解决,由双方协商负担。
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1、有仲裁协议。仲裁协议既是当事人授权仲裁机构解决争议的依据,也是排除法院司法管辖权的依据。因此,当事人之间订有仲裁协议是当事人申请仲裁的必要前提,如果没有仲裁协议,而只有一方当事人的仲裁申请,仲裁委员会不得受理。
2、有具体的仲裁请求和事实、理由。即申请人请求仲裁委员会予以保护的合法权益以及要求被申请人履行实体义务的具体内容。当事人申请仲裁后,其所提出的仲裁请求是否合理,所依据的事实是否真实,理由是否正确,需要由仲裁委员会进一步确定,当事人提出仲裁申请时,只要提出具体仲裁请求和事实、理由即可。
3、属于仲裁委员会的受案范围。当事人申请仲裁解决的争议事项必须属于《仲裁法》第2条规定的范围,并且不属于《仲裁法》第3条规定的不能仲裁的事项。
《中华人民共和国仲裁法》第二条 平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷,可以仲裁。
第三条 下列纠纷不能仲裁:
(一)婚姻、收养、监护、扶养、继承纠纷;
(二)依法应当由行政机关处理的行政争议。
《中华人民共和国仲裁法》第二十一条 当事人申请仲裁应当符合下列条件:
(一)有仲裁协议;
(二)有具体的仲裁请求和事实、理由;
(三)属于仲裁委员会的受理范围。
房屋租赁纠纷,租赁纠纷的类型有哪些?
[律师回复] 根据你的问题解答如下,
1、租金支付纠纷
这是房地产租赁中最为常见的纠纷。出现租金支付纠纷后大致会出现三种处理方法:
(1)租赁双方协商一致,要么房客及时付清租金,要么房东同意延期支付,不涉及租赁合同的其他方面。
(2)比前一种情况更进一步,在解决如何支付拖欠租金的同时,租赁双方还就由此产生的违约责任问题,在分清责任的前提下一并解决,并继续履行租赁合同。
(3)解除租赁合同。这主要是租赁双方失去继续履行合同的基础,或由双方协商解除合同,或由一方从而终止租赁关系。
2、损害赔偿纠纷
房地产租赁关系中的损害赔偿纠纷同其他法律关系中的损害赔偿一样,主要是由侵权行为引起的,常见的有房屋损坏赔偿、人身或财物损害赔偿、侵犯房屋共有人合法权益赔偿等。从司法实践看,目前颇有争议的是租赁关系结束后,房客对房屋所作的装修如何赔偿。对此,法律法规并无明文规定,目前只有上海市高级人民内部对此有审判指导意见,大致内容是,凡是房东同意房客装修的,无论什么原因提前解除合同,房东都要向房客赔偿经评估后的装修费的残值部分,以此体现公平原则但如果合同对此有约定的,按约定处理。但这一规定未必能体现公平原则,因为如果是因房客拖欠租金造成合同提前解除的,而房东又并不需要房客对房屋所作的那些装修,那么要房东赔偿房客的装修残值(该残值可能是80或者90)就有所不公,否则岂非保护了合同违约方而损害了守合同条约方的利益。
3、其他方面的纠纷
房地产租赁除前述违约金和损害赔偿纠纷外,还有诸如房地产租赁期间出售的优先权纠纷、转租纠纷、变更房屋用途纠纷以及租赁合同未经登记致使承租人不能对抗第三人的纠纷等。
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