警惕房屋中介哪些陷阱

最新修订 | 2024-02-22
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专家导读 1、虚假宣传,引诱消费者签订合同。2、订立霸王合同,消费者权益无法保障。3、违规操作,使消费者利益受损。4、巧立名目,收取各项费用。5、交费容易退费难。(六)、无证“黑中介”骗取钱财。一些没有固定经营场所、无证照的“黑中介”利用消费者的不知情骗取钱财,一旦被发现便溜之大吉。

警惕房屋中介哪些陷阱

陷阱一、合同陷阱

当顾客在房屋中介那里了解到一处合适的房产,表达购买意愿后,中介公司就会马上与你签订一个中介合同,这个合同在法律上叫“居间合同”。而这个合同是格式合同,不允许顾客修改的,这个合同中双方会约定卖方、买方、房屋的相关信息、中介费等等。合同中会有这样一条约定:促成双方合同成立的,买方应按约定支付中介费。双方一旦签订这个合同后,中介马上就会叫你预交或全额交纳中介费。在接下来的房屋买卖手续办理过程中,由于种种原因,双方买卖不成的情况比比皆是。比如,买方不能办理按揭贷款、卖方不配合办理过户手续、卖方反悔、以及其它因素导致房产不能过户,买方不能达到目的。这时,买方一般都会向房屋中介要求退回中介费,或不愿再向中介交纳剩余的中介费。而这时,房屋中介不仅不退费,而且还要让你把未交的中介费补齐。这时买方会觉得很冤,房子没买成,还要给中介费!

然而,根据合同法第四百二十六条的规定:居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。

某公司就曾经因为这种情况起诉过顾客,而且一审二审都胜诉了。法院认为,双方在合同上签字,就意味着合同已经成立,买方应当按约定支付居间费用。这实际上对买方是不公平的。

陷阱二、为按揭贷款顾客随意选择贷款银行和担保公司,赚取高额返点和担保费,损害顾客利益。

目前,按房屋中介行业的交易习惯,房屋中介在提供居间服务的同时,一般都会代办房屋交易的一切手续,直至房产证拿到顾客手中。事实上大多数顾客对交易手续和流程一点不懂,并且也图省心省事,一般都会要求房屋中介代为办理。

如果遇到不诚信的房屋中介,顾客就会遭受非常大的损失。曾经代理过这样的案件,我的当事人本来是在成都市公积金中心缴存的公积金,他按揭购房时,理所当然是在成都市公积金中心的合作银行和担保公司去办理贷款手续。而中介确在我的当事人不知情的情况下,把当事人的资料拿到四川省公积金中心的合作银行和担保公司去办理。与市公积金中心合作的“成都市住房置业担保公司”收取的贷款担保费是千分之三,而与省公积金中心合作的担保公司收取的贷款担保费是百分之五!造成我的当事人多给近万元的贷款担保费。而且,还享受不到今后还款过程中,市公积金中心提供的许多便利政策。

不仅中介赚取了担保费,而且某些银行还会给中介以贷款金额一定比例的返点,这也是中介瞒着当事人私自选取贷款银行和担保公司的主要原因。

当事人找中介理论的时候,中介还相当蛮横,并且一直置之不理。本人代理当事人起诉到成都市锦江区人民法院,最终为当事人挽回了损失。

陷阱三、不良中介与房东串通对顾客实施诈骗。

房子也有这个房子,房东也是这个房东,一切都是真实的。而中介花言巧语,诱骗顾客签订房屋居间合同,合同签订并交付中介费后,房东却以种种原因不卖了。顾客去找中介,中介说根据法律规定,我只报告定约机会并促成了你们签订合同,我的工作就完成了,房东不卖房,房东违约,你可以起诉他。顾客去找房东,房东说你又没给我定金,现在房价涨了,我不卖了。顾客就像皮球一样,被踢来踢去。

并且,大多数顾客都没有想到,在这个过程中注意获取相关证据。甚至,过几天去找中介公司,公司说那个经办人都辞职了,人都找不到了。顾客如果去报警,在没有证据的情况下,公安机关也认为是一般民事纠纷,不予立案。像这样的情况,顾客维权相当困难。


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(二)房地产中介业务,由所在机构统一接受委托,并与委托人签定书面合同。不得以个人名义接受委托。
(三)房地产中介服务合同一般包括:当事人姓名或名称和住所;项目名称、内容及要求;合同履行方式、期限;中介服务费数额和支付方式、时间;违约责任和纠纷解决方式;当事人约定的其他内容。
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(五)房地产中介服务收费应明码标价,应在醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。收费应开具发票,依法纳税。
(六)房地产中介服务人员只能在一个房地产中介服务机构中执业;房地产中介服务机构不得聘用无资质、资质未经注册或未经变更注册的人员从事中介服务活动。
(七)房地产中介服务机构及其人员在房地产中介活动中不得有下列行为:索取合同以外的酬金或其他财物;提供虚假材料或隐瞒真实情况;与一方当事人串通损害另一方当事人利益;以诋毁其他房地产中介服务人员、机构或者支付介绍费等不正当手段争揽业务;为禁止转让、抵押的房地产提供转让、抵押中介服务(如房屋无房地产证、有抵押、产权不清等);法律、法规禁止的的其他行为。
二、房屋中介常见的陷阱有哪些陷阱
一:二手房中介公司全包价不透明。全包价包括买方所要承担的全部房款、契税、印花税和中介的代理费(房款的2.5%-2.8%)。但中介公司不会明确告知买房人在交易中需要交纳的明细费用,还会从中获得额外好处。例如,中介公司有一套30万的房子,但中介会向买者报价32万,甚至更多,并要求买者支付契税、印花税和代理费,中介实际上就比预期多挣2万元。对于全包价不透明的陷阱,专家建议买方在签订二手房购买合同时,要求在合同后附上《费用清单》,并要求同卖方见面,明确买卖双方购房价格与售房价格是否相同,避免中介公司从中收取多余的差价。陷阱
二:买方因为过户问题“钱房两空”。买方可能认为,只要自己一手交钱一手交房,房子就一定是自己的。但在正式过户之前,产权仍然归属卖方,并且某些房屋存在无法过户的可能。一些中介为了促成交易,对能否顺利过户避而不谈,只是让买方在过户之前就付清房款。等买方付完房款,产权却无法过户,中介事后又推卸责任,买方有可能陷入“钱房两空”的境地。对于这个问题,专家建议买方要事先核实卖方的产权,并通过中介确认该房屋的合法性。对于没有过户的房屋,可以在合同中补充上过户时间的限制,明确可以交易的时间。关于卖方同样可能遇到的陷阱,最常见的是“个人现金收房”陷阱。所谓“个人现金收房”就是中介以“个人一次性付清房款”为名,将卖方房屋收购后再转手以高价卖给购房者,从中获利。一些中介往往先以个人购房者身份与卖方谈好房价,在支付清房款后拿到产权证。然后中介再拿着卖方的产权证,转手高价出售。卖方却拿不到这些多出的房款。专家建议,对于不太急于用钱的卖方,最好不要选择“现金收购”的卖房方式。交易时最好还是买卖双方见面,谈好价格后签订正规的《房屋买卖合同》。
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(六)房地产中介服务人员只能在一个房地产中介服务机构中执业;房地产中介服务机构不得聘用无资质、资质未经注册或未经变更注册的人员从事中介服务活动。
(七)房地产中介服务机构及其人员在房地产中介活动中不得有下列行为:索取合同以外的酬金或其他财物;提供虚假材料或隐瞒真实情况;与一方当事人串通损害另一方当事人利益;以诋毁其他房地产中介服务人员、机构或者支付介绍费等不正当手段争揽业务;为禁止转让、抵押的房地产提供转让、抵押中介服务(如房屋无房地产证、有抵押、产权不清等);法律、法规禁止的的其他行为。
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二:买方因为过户问题“钱房两空”。买方可能认为,只要自己一手交钱一手交房,房子就一定是自己的。但在正式过户之前,产权仍然归属卖方,并且某些房屋存在无法过户的可能。一些中介为了促成交易,对能否顺利过户避而不谈,只是让买方在过户之前就付清房款。等买方付完房款,产权却无法过户,中介事后又推卸责任,买方有可能陷入“钱房两空”的境地。对于这个问题,专家建议买方要事先核实卖方的产权,并通过中介确认该房屋的合法性。对于没有过户的房屋,可以在合同中补充上过户时间的限制,明确可以交易的时间。关于卖方同样可能遇到的陷阱,最常见的是“个人现金收房”陷阱。所谓“个人现金收房”就是中介以“个人一次性付清房款”为名,将卖方房屋收购后再转手以高价卖给购房者,从中获利。一些中介往往先以个人购房者身份与卖方谈好房价,在支付清房款后拿到产权证。然后中介再拿着卖方的产权证,转手高价出售。卖方却拿不到这些多出的房款。专家建议,对于不太急于用钱的卖方,最好不要选择“现金收购”的卖房方式。交易时最好还是买卖双方见面,谈好价格后签订正规的《房屋买卖合同》。
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2、对签约人员的资格审查审查的主要内容包括:对法定代表人的审查,
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房屋赠送面积真的是优惠吗房屋赠送面积有什么陷阱
[律师回复] 对于购房者所谓的“送面积”,在开发商业内叫“偷面积”,指的是不计算价格的面积并且不计入购房合同的面积。有人形象地将“送面积”比喻为“逼良为倡”。其中原因有三:一是政府的高税收逼得开发商使出“送面积”的招数可以避掉销售过户环节的一大笔税费;二是高房价逼得购房者选择这种“送面积”的房子,同地段同等价格的房屋当然有“送面积”的比没“送面积”的实惠。于是开发商打出“送面积”的促销噱头,购房者趋之若鹜,看样板房时都会问问哪些地方是赠送的面积,不送面积或送面积少的房子会被认为是性价比差,成为被购房者首先淘汰的对象。小区因“送面积”无法办理房产证,因此产生的迟延办证纠纷也层出不穷。有网友反映当时买房时被某房地产商“买一层送一层”的广告所吸引。销售的户型图标着上下两层。入伙时开发商交楼的毛坯房里已完成了中空楼板的一层加建,但开发商为规避法律责任,让购房者签订购房合同时签订了一份开发商事先拟定好的格式合同《施工委托协议书》,约定购房者委托施工方加建一层楼板,也即是开发商承诺的“送面积”。但是因为建楼板、阳台擅自加建、改建等情形,与报建施工图不符,小区属于不予规划验收的情形,国土规划部门不予发放《建设工程规划验收合格证》,已装修入住一年多的700余户购房者面临着无法办理房产证的局面。“送面积”分为几种情况:
第一种“送面积”是改变规划加建,未经报批更改手续,如上述案例中加建一层属于违规,存在无法通过规划验收无法取得房产证的风险;
第二种“赠送的面积”属于公用面积,如一楼庭院、屋顶花园等,属于小区业主共有财产,开发商无权赠送,该赠送行为本身就不合法;
第三种比如在L形露台上围起一道玻璃或封闭一面墙,就多出一间房来,这种形式在样板房里可以看到,但交楼标准并没有这道墙,围起来的这部分面积也不载入产权证,在遇到拆迁、出售、继承、评估、抵押等时,都存在着法律障碍。近段时间以来,各地政府相继出台了一些相关规定,叫停开发商“买房送面积”的促销行为。现在北京、深圳等一线城市不知道何时出台关于建筑面积的新规,一旦出台相关新规,之前建好的“偷面积”户型由于不合新的规定,将有可能面临无法取得《验收合格证》和《建设规划许可证》,无法取得房产证的风险。
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