购买二手房警惕哪些陷阱

最新修订 | 2024-03-26
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刘蔓萍律师
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专家导读 1、低价的假房源假房源最常见的就是价格虚假,故意标低价来吸引客户2、房子的产权性质3、房子离地铁很近4、买房后发现房子还是出租状态5、买房后发现原业主户口未迁走

购买二手房警惕哪些陷阱

现实中无论是购买怎样的房产,其实这里面都是可能会有一些陷阱的,而要是不小心落入了对方设置的陷阱中,那当事人的利益自然就会受到损害。具体说到购买二手房,大家知道购买二手房警惕哪些陷阱吗?详细内容请一起在下文中进行了解。

陷阱一:定金锁定交易,反悔即侵吞。

在交易初期,买方有购房意向,中介公司则立即要求其支付“诚意金”“意向金”等,规避“定金”的法律约束,试图预先把部分佣金收入囊中,进而锁定交易。消费者在缴纳该项费用时一定要索取相关的收据或发票,并签订该项费用的协议,约定责任,避免该项费用被侵吞。

陷阱二:隐瞒瑕疵,误导消费者。

对于中介提供的信息存在不实的情况,如中介故意隐瞒房龄、房屋缺陷等,购房者往往签了合同才知道存在问题,此时中介往往以“扣定金”来威胁,迫使客户继续交易。购房者应该对房屋多查看,多询问业主,尽量多了解房屋信息,并在合同中约定出现瑕疵责任分担,避免自己承担过多损失。

陷阱三:虚假承诺,诱使交易。

为促成交易,有的中介人员信口开河,做出虚假口头承诺,消费者往往缺乏有效的书面证据不能依法维权。对于中介人员的承诺,可以以书面形式记录下来,并要求中介人员签字,中介公司盖章确认。

陷阱四:炮制霸王条款,损害消费者权益。

中介公司利用含糊不清、剥夺消费者权利的霸王合同条款,强行加入买卖双方履约和违约责任,回避自身违约责任,预设收费陷阱。消费者应认真阅读合同条款,对于自己没有把握的内容可咨询专业人士,不要盲目签约。

陷阱五:借“变通”操作为由,收取代理费。

二手房交易过程当中,部分中介公司为使买卖双方符合房产交易条件,违法违规代办社保、完税等虚假证明,并趁机收取价格不菲的代办费。消费者应向房管部门了解二手房交易办理流程及费用,搞清楚收费项目。

购买二手房的时候,最容易出现的陷阱就是在产权上面。实践中,经常出现产权诈骗的情况,也就是本身不拥有该二手房的所有权,但冒充产权人来进行出售。这样只会导致购房者最终无法获得二手房的所有权,并且还白白支付了对方房屋价金。关于购买二手房警惕哪些陷阱的问题,小编就为大家整理到此。若你在这方面还有不清楚的地方,请直接来电咨询我们律图的在线律师

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如何避免商品房认购书纠纷
根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定,认购书是一种的合同,而不是购房合同的从合同。
如果在认购书中明确设立有定金条款的,由于认购书的性质是预约合同,故认购书的定金应当属于立约定金。
根据《关于适用担保法若干问题的解释》相关规定:“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的乙方拒绝订立合同的,无权要求返还定金;收受定金一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。”
法律依据:
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条
当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。
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我现在想要买车子,不知道应该要注意什么。想要问一下购车合同陷阱有哪些是怎么规定的呢?
[律师回复] 陷阱
一:合同条文严重缺失在购买汽车时,车价是大部分消费者最关注的问题。但等谈好价格,约定了提车时间,要签订汽车销售合同时,却没有多少人会仔细研究合同内容。“反正所有人签的合同都一样,只要车型对、价格对就没什么问题了。密密麻麻好几页纸的内容,我可吃不消全部细细看一遍。”市民刘先生的话代表了不少消费者的观点。可一旦在提车、交车过程中出现了问题,合同恰恰是责任认定的关键。而真实情况是,有的合同简单到只有一张纸三至五条条款,有的甚至是仅以购车交接单代替合同的简易合同,除了客户信息外,关于车型、交车时间等只是三言两语,既不说清责任,也没有违约责任条款,更没有诸如质量、交付及验收方式、保险、上牌及修理、更换、退货、争议解决方式等一系列约定,不符合《合同法》第十二条规定的基本条款要求。陷阱
二:双方违约责任不对等多数合同对消费者违约责任规定得明确具体,而对自身的违约责任要么完全免除,要么变换字眼降低要求。如某合同规定:“买方在接到卖方提车通知后七日内须与卖方办理交接手续,逾期不办,其预付款作为违约金没收,并且卖方有权将该车另行销售。”又如,“本协议生效后,如因厂家原因导致甲方无法按时交付车辆的,则乙方有权选择解除合同,双方互不承担任何违约责任。”类似条款中,经营者不仅免除自身违约责任,同时也将应当由经营者承担的经营风险转嫁到消费者身上,加重消费者责任。更重要的是,预付款不同于定金,经营者通过格式条款约定逾期交接没收预付款,没有法律根据。陷阱
三:交车质量有问题“只修不赔”多数合同中,对消费者购后的新车出现的质量问题,规定“只修不赔”。如某合同规定:“车辆在质量保证期内发生属于生产厂家责任的质量问题时,乙方在规定的索赔期限内通知甲方,甲方协助乙方办理索赔事宜。对于索赔的利益、费用和结果由乙方承担”。“只修不赔”,是汽车维修行业内一种比较典型的免除自己责任、加重消费者义务的不合理约定,不符合《消费者权益保护法》第十一条、二十四条及《合同法》、《民法通则》相关规定。陷阱
四:设置汽车所有权转移的“双保险”条件有的合同规定:“标的物的所有权买受人付清全部车款时起转移”,而购买人没有付清车款的则所有权归卖方。此类条款约定“标的物的所有权买受人付清全部车款时起转移”,系卖方设置的免责条款,提前转移物权,意味着提前转移了风险,实质是卖方在消费者付清全部车款时就将风险转移给了消费者,从而推卸自己的风险承担责任。陷阱
五:擅自扩大“不可抗力”的范围不少汽车经销商通过格式条款、扩大“不可抗力”的范畴,把一些生产厂家或经销者自身责任造成违约的因素,也列入不可抗力的因素。如某合同规定“因不可抗力因素(国家进口汽车政策改变、船务、报关、天气、天灾等)造成的延期交车,可免除卖方责任,但卖方必须及时通知买方协商解决”;或者规定:“因船务、报关、途中运输等人力不可抗拒因素,造成的延期交车,甲方不承担违约责任。”其实,所谓“不可抗力”,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。以上条款中,经销商把厂家原因、船务运输等不属于不可抗力的因素均列入“不可抗力”范畴,对不可抗力作扩大化解释,免除了经营者应承担的违约责任,不符合《合同法》第一○七条、第一一七条的规定。陷阱
六:车价特别约定,加大消费者风险不少合同规定:“若遇生产厂家调整产品配置及价格,则按提车时的新的配置和价格执行”;或规定:“在提车时如遇相关国家政策调整(如高消费税)或因汇率变化,影响交付价格时,甲方调整销售价格额度以当时厂方指导价格调整额度为准”等。此类条款对于汽车价格的变化作出特别约定,使消费者的购车价格处于不确定状态。当汽车价格行情上涨时,以厂家调整价格为由涨价;当汽车价格行情下跌时,则按原价销售。消费者承担了政府调税、厂家调价的风险,不符合《合同法》第五条、第三十九条规定,也排除了消费者依法变更或解除合同的权利。陷阱
七:定金、订金和预付款混用不清不少合同规定:“经销商按照有关规定收取订单人的预订金。在经销商确认收到预订金后,此订单合同开始生效。订单合同生效后,因订单人原因要求变更或取消订单时,经销商不予接受,预定金不予退还”。此类条款中同时出现“预订金”和“预定金”字眼,当消费者违约时,将“订金”转化为“定金”,而经销商违法则不负有赔偿责任。这违背了“定金罚则”,不符合《担保法》规定,双方所承担的责任也不对等,明显有失公平。陷阱
八:提货时验收无异议后不得以任何理由拒收不少合同规定:“消费者应于提货当日对所购车辆仔细验收,有异议当场指出,经甲方确认后做出处理,乙方不得以任何理由拒收”。事实上,无论是专业知识的限制还是缺陷瑕疵的隐蔽性,消费者都难以当场发现车辆存在的问题。此类条款排除了消费者在“三包”期内发现产品质量有问题时,要求销售者修理、更换或退货的权利。陷阱
九:合同最终解释权归经营企业不少合同规定:“卖方对本合同条款的具体内容有最终解释权。”根据《合同法》第四十一条规定:“对格式条款的理解发生争议的,应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。”据此规定,当对厂家指定的格式条款发生争议时,“最终解释权归厂家”,就会做出有利于厂家的解释,有可能对消费者合法权益造成损害。这显然是违背上述法律规定的。陷阱
十:合同内容表述有歧义不少汽车合同条款语义表述不清晰、存在多种解释,或者用语不够规范、详尽、具体,不能给消费者在理解合同条款上带来相对稳定的预期。如“相关费用”、“相关文件”、“无特殊情况下”等模糊概念条款在不少合同中作为约定条款,特别是汽车质量标准,同一合同中质量标准不止一个,有厂家标准、有集团公司标准或某品牌相关产品质量标准等。合同约定不明,或同一份合同中出现多重标的物质量标准,合同履行地点、期限表述不明确,具体条款内容表述存在歧义等,势必给合同履行造成困难,也为日后可能引发的争议留下很大的隐患。
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陷阱一:个人现金收房。由于许多业主已对“现金收房”的把戏有所提防,不法中介于是又以“个人”名义“现金收房”的花招粉墨登场。这些不法中介先伪装成个人购房者,与业主谈好房价后,再与业主一同去公证处办理房屋出售全权委托公证。不法中介手里拿着业主的房产证,可以转手高价出售,一旦无法快速将压在手里的房子变现,就会采用以业主名义出租或抵押等形式将房屋变成现金流,甚至有黑中介拿业主的房产证恶意行骗,然后卷款潜逃。律师提示:不急于用钱的业主,最好不要选择“现金收购”的卖房方式。交易双方一定要见面,谈好价格后签订正规的《房屋买卖合同》,并且到房管局过完户才能算交易完成,切记不要图省事只管给对方房产证然后拿钱了事。卖房陷阱三:代理合同陷阱一种是霸王条款陷阱。专家提示:在中介公司《委托销售代理协议》中,一般会对买卖双方的权责义务都会分别做出规定。如会规定中介公司委托出售房屋的时限,或规定中介公司超时出售的违约责任,同时也会规定委托期内业主的义务,委托期内业主的违约责任等。另一种代理交易不透明陷阱。律师提示:房屋买卖双方一定要见面,当面将价格谈清楚,并正式签订《房屋买卖合同》。切不要通过中间人传话而最终造成自己的经济损失。卖房陷阱四:买卖合同陷阱在这种陷阱中,业主与客户签订的“房屋买卖合同”只简单说明了双方约定的房款数额,所交易房屋的地理位址等基本情况,待到过户完成之后,由于合同中既没有付款时间、付款方式的相应条款,也没有入住交验、费用明细的相应条款,于是最终演变成一场业主长年催讨、购房者避而不见、中介公司推卸责任、业主伤神费力的持久纠纷。律师提示:正规的《房屋买卖合同》中除标明房屋买卖过程中的一些基本情况之外还应标明房款支付的时间、方式,另外还应有费用明细清单、入住交验单及相关违约责任等。切记,合同太简单,房屋买卖就会变得很麻烦。陷阱防范:在签定二手房购买合同时,一定要将中介公司收取的费用及需要向相关部门交纳的费用了解清楚,最好在合同后附上《费用清单》详细计算相关收费,并同业主见面,明确买卖双方购房价格与售房价格是否相同,避免中介公司从中渔利,产生不正当差价。买房陷阱五:入住无正规物业交验。许多不法中介通常不会告之购房者物业交验的必要性,更加不会去协助购房者与业主双方完成物业交验。于是最后出现买房人入住后才发现原业主的供暖费、物业费等大笔费用拖欠,而购房款却早已经支付给业主,一切拖欠费用只能购房者自己个人承担!律师提示:购买房屋一定要有正规的物业交验过程,并且不要一次性支付全款给业主。先支付部分房款,在双方完成物业交验,保证物业交验的费用结清及房屋的验收工作后再支付剩余房款。买房陷阱六:利用购房者理解误区。许多购房者认为一手交钱一手交房,拿到钥匙就等于得到房产。实际上,在房屋正式过户之前,产权仍然归属原业主,并且存在可能无法完成交易的可能性。许多不法中介为了促成交易,对可能出现的风险统统避而不谈,更有甚者,这些不法中介还将可能存在交易困难的房产卖给买房人并且一再强调让买方过户之前就付款给业主。然后待到房款已付,房产却无法过户,不法中介再推卸责任,购房者的合法权益无法保证。律师提示:购房者在过户之前支付房款时一定要了解清楚,所交易房屋是否能顺利过户、是否存在纠纷等情况,充分估计自己的交易风险后再作出慎重的决定。
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第一次到我们项目吗”“您购房打算自己居住还是为儿女购房呢”在这样的问题中,置业顾问很容易了解到购房者的基本情况和购房倾向。而后,置业顾问则开始向准购房者们“推销”。一般说来,置业顾问会对整个项目的价值链条做全面且详尽地“挖掘”,将最具价值和吸引力的“卖点”变着花样地摆在在购房者面前。在这个价值链条挖掘过程中,通常从“土地价值”开始。项目所在的土地价值有哪些片区的城市规划发展、交通现状及预期、城市历史文化底蕴、地块所处区域商业及生活配套状况、居住文化……这些,统统都是销售方会“挖掘”的价值。其次是项目院落空间、向心组合、楼房视线、地块利用、高低层建筑关系、商业布局与住宅关系、项目内自然资源的利用等规划价值,也是房产销售中常打的“卖点”牌。此外,园林景观价值、建筑外立面价值、交通系统价值、户型空间细节、小区配套等“价值点”,都是销售团队在项目销售之前,就会进行深度挖掘的对象。因此,准购房者们在去售楼部前,最好对这些“价值点”有所了解。当然,直接进入售楼部了解,也是可以的。分析销售置业顾问的价值挖掘方向,再逆向推导、还原:为什么主打这些价值点,是否真的具备价值,主打的价值点是否掩盖了其他更攸关居住的价值点将卖点一一还原,冷静分析是否契合你的购房需求。提升篇:售楼部提问有讲究在对一个项目有了一定的了解后,购房者大多会选定某个楼盘进行深入了解。在选定楼盘的情况下,面对售楼部置业顾问的“花言巧语”,购房者要做的就是—保持冷静。置业顾问都是经过专业培训的,购房者在选择房子的时候,一定要知道:置业顾问的答复。同时注意,置业顾问的“承诺”,不能作为购房后发生纠纷时的法律依据,一切都需要以“购房合同”及“补充协议”为准。在深入了解某个楼盘项目的时候,售楼部依然是重要的“阵地”,这个时候,提问咨询也是有讲究的。
第一销售方式明确答复是,按照建筑面积销售还是套内建筑面积销售(两者区别在于:建筑面积包含公摊面积,而套内建筑面积不包含)。有些楼盘是按照套内建筑面积销售,但为显示项目的“均价”优惠,在销售说辞中,也不排除某些分销售人员故意混淆这两方面的区别。
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