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同学说他单位有一套房子可以和单位签内部购房协议,房价很划算,他现在有房子,可以把这套房子转给我,问我要不要,我对他说的协议不清楚,购房内部合同协议书有效吗?

帮助10人 3.2w浏览 #房产纠纷 匿名 2020-07-09 甘肃庆阳
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律师解答 共2条
  • 法务说法
    法务说法
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    最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》颁布前,《房屋认购协议书》的性质属于意向书,一方不履行承担的是缔约过失责任,而承担缔约过失责任的方式是定金。但是,在该《解释》颁布后,其中第2条承认了版预约合同的效力,为此,《房屋认购协议书》属于预约,一方不履行承担的是违约责任,另一方可以主张违约赔偿。这在一定程度上,加强了对于购房人合法权益权的保护。
    全文
    14 2020-07-09
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  • 庆阳谈判法务
    庆阳谈判法务
    评分5.0 “经验丰富”
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    认购协议具有法律效力. 《房屋认购协议书》是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认.
    1、 简单说来,即是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人,认购人则保证将在此期版间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈.这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务,而并非最终达到签约.
    2、《房屋认购协议书》中一般确认认购人打算购买的商品房的位置、朝向、楼层、房价及签订《商品房买卖合同》的时间.认购人在购房前权作为签订《商品房买卖合同》的保证,向开发商支付一定数额的订金。
    全文
    8 2020-07-09
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房屋内部认购协议是否具有法律效力
[律师回复] 部分开发商进行商品房销售时,可能通过与购房者签订内部认购协议、优惠认购表以及诚意金合同等方式进行商品房促销行为,部分购房者觉得能够在节省一部分购房款的同时,买到理想的房屋,于是,在没有进行深入思考与对开发商进行认真考察的情况下,就与开发商签订了购房者签订内部认购协议、优惠认购协议或者诚意金协议。但是,这几种协议是否具备法律效力,实践中,房屋内部认购协议能得到法律保护吗?
第一种情况,开发商在未取得商品房预售许可证,且在起诉前仍未取得预售许可证的情况时,打着“内部认购”的旗号向购房者发出优惠认购商品房的意思表示,希望购房者与其签订内部认购协议。如果购房者明知开发商未取得商品房预售许可证还与其签订内部认购协议,那么在其权益受到侵害时是很难得到法律的保护;如果是开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证而进行销售的,购房者的权益收到侵害时,开发商是要承担责任。
在购房者明知开发商没有预售许可证而与其签订内部认购协议时,由于该协议内容存在双方恶意串通且违反国家的禁止性规定,因此,按照《民法典》的相关规定:有下列情形之一的,合同无效:恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的;违反法律、行政法规的强制性规定的,以及《城市商品房预售管理办法》第六条:未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房销售之规定,该协议应该被认定无效。在购房者与开发商因该协议发生纠纷时,购房者的合法权益是很难得到法律的保护,只能要求开发商返还已付购房款,且其购房目的将无法实现。在开发商故意隐瞒没有取得预售许可证的情况下,购房者与其签订的内部认购协议虽然可能被确认合同无效或者被撤销、解除,但购房者可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
第二种情况,开发商已经取得了商品房预售许可证,但却故意隐瞒其取得了预售许可证的事实,依然推行内部认购的销售方式,与购房者签订内部认购协议。对于这种情况,法律是认可该内部认购协议的法律效力。如果因开发商的原因,而最终导致购房者与其未能订立商品房买卖合同的,应当按照法律关于定金的规定处理。但是该认购协议内容完备且具备购房合同的主要条款,应该认定该认购协议为房屋买卖合同,以维护购房者的购房权益。购房者可以要求开发商继续履行合同并承担违约责任,或者要求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
第三种情况,开发商在未取得商品房预售许可证,但在起诉前取得预售许可证的情况时,其与购房者签订的认购协议,按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立商品房预售合同的,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”之规定,可以认定该内部认购协议为商品房买卖合同。
《民法典》
第一百四十四条 无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。
第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。
第一百四十八条 一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
第一百五十四 行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。
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房屋内部认购协议是否具有法律效力
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第一种情况,开发商在未取得商品房预售许可证,且在起诉前仍未取得预售许可证的情况时,打着“内部认购”的旗号向购房者发出优惠认购商品房的意思表示,希望购房者与其签订内部认购协议。如果购房者明知开发商未取得商品房预售许可证还与其签订内部认购协议,那么在其权益受到侵害时是很难得到法律的保护;如果是开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证而进行销售的,购房者的权益收到侵害时,开发商是要承担责任。
在购房者明知开发商没有预售许可证而与其签订内部认购协议时,由于该协议内容存在双方恶意串通且违反国家的禁止性规定,因此,按照《民法典》的相关规定:有下列情形之一的,合同无效:恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的;违反法律、行政法规的强制性规定的,以及《城市商品房预售管理办法》第六条:未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房销售之规定,该协议应该被认定无效。在购房者与开发商因该协议发生纠纷时,购房者的合法权益是很难得到法律的保护,只能要求开发商返还已付购房款,且其购房目的将无法实现。在开发商故意隐瞒没有取得预售许可证的情况下,购房者与其签订的内部认购协议虽然可能被确认合同无效或者被撤销、解除,但购房者可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
第二种情况,开发商已经取得了商品房预售许可证,但却故意隐瞒其取得了预售许可证的事实,依然推行内部认购的销售方式,与购房者签订内部认购协议。对于这种情况,法律是认可该内部认购协议的法律效力。如果因开发商的原因,而最终导致购房者与其未能订立商品房买卖合同的,应当按照法律关于定金的规定处理。但是该认购协议内容完备且具备购房合同的主要条款,应该认定该认购协议为房屋买卖合同,以维护购房者的购房权益。购房者可以要求开发商继续履行合同并承担违约责任,或者要求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
第三种情况,开发商在未取得商品房预售许可证,但在起诉前取得预售许可证的情况时,其与购房者签订的认购协议,按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立商品房预售合同的,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”之规定,可以认定该内部认购协议为商品房买卖合同。
《民法典》
第一百四十四条 无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。
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以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。
第一百四十八条 一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
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第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
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房屋内部认购协议是否具有法律效力
[律师回复] 部分开发商进行商品房销售时,可能通过与购房者签订内部认购协议、优惠认购表以及诚意金合同等方式进行商品房促销行为,部分购房者觉得能够在节省一部分购房款的同时,买到理想的房屋,于是,在没有进行深入思考与对开发商进行认真考察的情况下,就与开发商签订了购房者签订内部认购协议、优惠认购协议或者诚意金协议。但是,这几种协议是否具备法律效力,实践中,房屋内部认购协议能得到法律保护吗?
第一种情况,开发商在未取得商品房预售许可证,且在起诉前仍未取得预售许可证的情况时,打着“内部认购”的旗号向购房者发出优惠认购商品房的意思表示,希望购房者与其签订内部认购协议。如果购房者明知开发商未取得商品房预售许可证还与其签订内部认购协议,那么在其权益受到侵害时是很难得到法律的保护;如果是开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证而进行销售的,购房者的权益收到侵害时,开发商是要承担责任。
在购房者明知开发商没有预售许可证而与其签订内部认购协议时,由于该协议内容存在双方恶意串通且违反国家的禁止性规定,因此,按照《民法典》的相关规定:有下列情形之一的,合同无效:恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的;违反法律、行政法规的强制性规定的,以及《城市商品房预售管理办法》第六条:未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房销售之规定,该协议应该被认定无效。在购房者与开发商因该协议发生纠纷时,购房者的合法权益是很难得到法律的保护,只能要求开发商返还已付购房款,且其购房目的将无法实现。在开发商故意隐瞒没有取得预售许可证的情况下,购房者与其签订的内部认购协议虽然可能被确认合同无效或者被撤销、解除,但购房者可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
第二种情况,开发商已经取得了商品房预售许可证,但却故意隐瞒其取得了预售许可证的事实,依然推行内部认购的销售方式,与购房者签订内部认购协议。对于这种情况,法律是认可该内部认购协议的法律效力。如果因开发商的原因,而最终导致购房者与其未能订立商品房买卖合同的,应当按照法律关于定金的规定处理。但是该认购协议内容完备且具备购房合同的主要条款,应该认定该认购协议为房屋买卖合同,以维护购房者的购房权益。购房者可以要求开发商继续履行合同并承担违约责任,或者要求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
第三种情况,开发商在未取得商品房预售许可证,但在起诉前取得预售许可证的情况时,其与购房者签订的认购协议,按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立商品房预售合同的,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”之规定,可以认定该内部认购协议为商品房买卖合同。
《民法典》
第一百四十四条 无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。
第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。
第一百四十八条 一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
第一百五十四 行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。
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内部购房协议交房延期有赔偿吗
根据《商品房销售管理办法》第三十条规定,开发商应按合同约定日期交付合格房屋。因开发商原因延迟交房的,购房者有权要求赔偿。除非因不可抗力或合同另有所约,开发商需提前通知购房者延期情况。
1w浏览2024-05-31
房屋内部认购协议是否具有法律效力
[律师回复] 部分开发商进行商品房销售时,可能通过与购房者签订内部认购协议、优惠认购表以及诚意金合同等方式进行商品房促销行为,部分购房者觉得能够在节省一部分购房款的同时,买到理想的房屋,于是,在没有进行深入思考与对开发商进行认真考察的情况下,就与开发商签订了购房者签订内部认购协议、优惠认购协议或者诚意金协议。但是,这几种协议是否具备法律效力,实践中,房屋内部认购协议能得到法律保护吗?
第一种情况,开发商在未取得商品房预售许可证,且在起诉前仍未取得预售许可证的情况时,打着“内部认购”的旗号向购房者发出优惠认购商品房的意思表示,希望购房者与其签订内部认购协议。如果购房者明知开发商未取得商品房预售许可证还与其签订内部认购协议,那么在其权益受到侵害时是很难得到法律的保护;如果是开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证而进行销售的,购房者的权益收到侵害时,开发商是要承担责任。
在购房者明知开发商没有预售许可证而与其签订内部认购协议时,由于该协议内容存在双方恶意串通且违反国家的禁止性规定,因此,按照《民法典》的相关规定:有下列情形之一的,合同无效:恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的;违反法律、行政法规的强制性规定的,以及《城市商品房预售管理办法》第六条:未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房销售之规定,该协议应该被认定无效。在购房者与开发商因该协议发生纠纷时,购房者的合法权益是很难得到法律的保护,只能要求开发商返还已付购房款,且其购房目的将无法实现。在开发商故意隐瞒没有取得预售许可证的情况下,购房者与其签订的内部认购协议虽然可能被确认合同无效或者被撤销、解除,但购房者可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
第二种情况,开发商已经取得了商品房预售许可证,但却故意隐瞒其取得了预售许可证的事实,依然推行内部认购的销售方式,与购房者签订内部认购协议。对于这种情况,法律是认可该内部认购协议的法律效力。如果因开发商的原因,而最终导致购房者与其未能订立商品房买卖合同的,应当按照法律关于定金的规定处理。但是该认购协议内容完备且具备购房合同的主要条款,应该认定该认购协议为房屋买卖合同,以维护购房者的购房权益。购房者可以要求开发商继续履行合同并承担违约责任,或者要求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
第三种情况,开发商在未取得商品房预售许可证,但在起诉前取得预售许可证的情况时,其与购房者签订的认购协议,按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立商品房预售合同的,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”之规定,可以认定该内部认购协议为商品房买卖合同。
《民法典》
第一百四十四条 无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。
第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。
第一百四十八条 一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
第一百五十四 行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。
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