买二手房付了定金五万，也付了首付款38万，卖方突然后悔不肯卖了，我是交了中介费中介全权委托办理的，中介法务起诉需要多久我才能拿到定金和首付款，还有违约金，违约金合同写的是总房产得百分之八，房屋成交价148万

[律师回复] 先看买卖合同的约定，有约定按约定处理。无约定按法律规定处理。

[律师回复] 你好请问当时签订协议没有呢

[律师回复] 这种情况想要处理不想要的房子，有以下几种途径：-查看购房合同约定：仔细研究购房合同中关于贷款办理以及退房的相关条款。比如合同中是否有约定若贷款在一定期限内未下来可以退房；或者是否约定了因贷款问题导致合同无法继续履行的处理方式等。如果合同明确规定了贷款办不下来可以退房的具体情形和流程，那么就按照合同执行。-与开发商协商：主动与开发商沟通，说明自己的情况和不想买房的意愿，看能否协商一致解除合同。例如，可以向开发商提出由于贷款一直未下来，自己面临资金压力等实际困难，希望开发商能够同意退房。若协商成功，双方需签订相关的解除协议，明确退房的具体事宜，如退款时间、是否需要承担违约责任及承担多少等。-根据贷款未下来的原因判断-因开发商原因：如开发商未取得预售许可证、提供的资料不齐全等导致贷款无法办理，这种情况下购房者有权要求解除合同，开发商应返还购房者已支付的首付及相关费用，并且购房者无需承担违约责任。-因购房者自身原因：比如购房者信用记录不良、收入证明不符合要求等导致贷款不通过，一般来说购房者属于违约方。但也可以与开发商协商，看是否可以采取其他方式解决，如增加首付款比例、更换贷款人等。若协商不成，可能需要按照合同约定承担违约责任后才能退房，违约责任通常包括支付一定比例的违约金等。-因政策或不可抗力等原因：如果是由于国家贷款政策突然调整、银行贷款规模限制等不可归责于双方的原因导致贷款未下来，致使商品房买卖合同不能继续履行，当事人可以请求解除合同，开发商应当将收受的购房款本金及其利息返还买受人。-通过法律途径解决：若与开发商协商不成，且认为自己有合理的退房理由，可以考虑咨询律师，准备好相关证据，如购房合同、付款凭证、与开发商的沟通记录、银行关于贷款未通过的说明等，向法院提起诉讼，请求法院判决解除合同。法院会根据具体情况和相关法律规定进行审理和判决。