房产纠纷 法律问答
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二手房差价款怎么判决[律师回复] 打二手房买卖官司涉及差价款判定时，法院不会直接套统一模板下结论，所有裁判细节都会紧扣整个合同从签约到履约的全流程实际状态，查清差价到底是哪一个环节的变故催生的，再锚定违约那一方的实际过错占比，所有判定的底层法律依据都是民法典相关违约损失赔付的条款。 日常交易里大家常说的二手房差价款，本质上是合同签定时约定的房屋总价，和违约行为实际发生时点同小区同户型房屋公开市场交易价的差额，属于守约方正常履约后本该拿到的收益，只是因为对方违约直接拿不到了。要是买卖双方当初签的书面合同里，已经清清楚楚写好了差价款的计算方式，或者直接约定了对应的违约金标准，这个数值没有明显偏离实际损失，没有超出实际损失的三成，法院会直接按照合同约定的内容作出裁判。 要是卖方这边出现逾期超过约定时限不交房、拖着不肯配合办过户手续、甚至把同一套房子同时卖给好几个人这类直接导致合同根本没法继续往下履行的情况，买方提出解除合同同时索要对应差价损失的诉求，法院通常都会予以支持。差价核算的时候直接参照违约行为发生时点同地段同户型的市场价，有争议的还可以申请专业机构出具评估报告，算出和原合同约定总价的差额之后，还要把买方还没付的那部分购房款对应金额直接扣除，不会让守约方额外多拿收益。 如果是买方这边逾期很久都不付房款、没有正当理由直接表示不想买这套房导致合同被迫解除，刚好遇上这段时间房价下行，房子再挂牌出手只能卖出比原合同低的价格，卖方追要差价损失的，法院会对照买方的过错严重程度判定赔付比例，核算金额的时候要把卖方已经从买方手里拿到的定金、违约金全部扣除，还要减掉卖方后续把房子转卖出去已经拿到的额外收益部分。 要是买卖双方在履约过程里都没完全照着合同约定的条款做事，最后合同解除是两边的过错叠加导致的，法院会直接按照各方过错的占比让两边分摊对应的差价损失。如果这段时间的房价变动完全是不受双方控制的大环境正常波动，没有任何一方存在故意违约的情况，法院会按照公平原则让两边共同分担对应损失，不会强行把全部损失压在某一个人身上。律图阳泉
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购买二手房，服务费该由谁承担[律师回复] 买二手房的时候，大家说的服务费一般就是中介服务费。这服务费由谁来出，可以由买卖双方商量决定，常见的情况有下面这些。 要是通过中介来完成交易，一般是“谁委托、谁付费”。要是买方委托中介帮忙找合适的房子，还协助办交易手续，那通常是买方来付这笔服务费。要是卖方委托中介挂牌卖房、找买家，那卖方就得付服务费。不过在实际里，也有买卖双方一起承担的。双方可以根据市场情况和自己的谈判能力，商量好各自承担的比例。 市场的供需关系也会影响中介服务费的承担方式。在卖方占优势的市场里，卖方可能会要求买方承担全部或者大部分的服务费。而在买方更有话语权的市场里，买方可能会让卖方承担部分或者全部的服务费。 买卖双方得在和中介签的服务合同里，把服务费由谁承担、具体金额还有支付方式这些内容写清楚。合同一签，大家就得按约定办事。要是合同里没写清楚，或者对服务费由谁承担有了争议，可以按照《民法典》的相关规定，通过协商、调解或者去法院打官司等办法来解决。律图朔州
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二手房出现漏水情况能否解除合同[律师回复] 1. 碰到二手房有漏水问题，能不能解除合同得看具体情形。 如果在签合同之前，卖家故意把房子漏水的事藏着掖着，这就属于欺诈行为。按照《中华人民共和国民法典》的规定，被欺诈的一方可以向法院或者仲裁机构请求撤销合同。合同一旦被撤销，从一开始就不产生效力了，这时候买家能让卖家把购房的钱还回来，还能要求赔偿损失。 2. 要是漏水问题特别严重，严重到影响了正常的居住使用，达到了根本违约的程度，买家是可以提出解除合同的。举例来说，要是房屋天花板大范围地漏水，人都没办法正常住进去，这种情况下买家就能依据法律规定的解除权来解除合同，还能让卖家承担违约的责任。 3. 要是漏水问题比较轻微，对正常居住使用没什么影响，一般来说买家不能直接解除合同，不过可以要求卖家负责维修。要是卖家不愿意修或者在合理的时间内没修好，买家自己修好了之后，可以让卖家出维修的费用。 二手房出现漏水情况，买家得先弄清楚漏水的原因和严重程度，然后和卖家商量解决办法。要是商量不下来，就可以走法律程序来维护自己的权益。律图大同
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