土地房产 法律问答
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房屋出租期间物业费究竟谁交[律师回复] 租房的时候物业费该谁交，先看你们当初签的租赁合同里有没有明确约定，写清楚谁交就按谁来。要是合同里没提这件事，或者写得模棱两可说不清楚，这笔物业费就得由房东也就是出租方来承担。 很多租客可能不知道，按照现行的物业管理相关规定，本来就是业主才是交纳物业费的法定主体，得按照和物业签的服务合同按时缴费。房东作为房子的业主，本身就有直接给物业交物业费的义务，租客本来是没有直接给物业缴费的法定责任的。 这里有个很容易被忽略的细节要提醒大家，哪怕你们租赁合同里白纸黑字写了物业费由租客承担，要是之后租客赖着不交这笔钱，物业公司是有权直接找房东要求连带承担缴费责任的。 也就是说遇到这种租客违约不交费的情况，物业完全可以先要求房东把欠缴的物业费补上，房东交完钱之后，再拿着当初签的租赁合同，去找租客要回垫付的这笔钱，还能按照合同约定向对方索要对应的违约金。律图常德
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欠房租打欠条后该如何处理[律师回复] 处理欠付房租的欠条全流程操作，要从效力筑牢、追偿落地、风险兜底三个维度同步推进，每一步都贴合日常租赁场景的实际需求。 1、把欠条的核心内容捋顺，直接锁定法律层面的效力基础。普通租赁场景里很多出租人随手让承租人写一句欠租金多少，后续维权时很容易因为信息不全卡住。现行法律框架下要求书面欠条里必须把出租人和承租人的全名、常用联系地址、对应租住的具体房号、欠交房租覆盖的时间段、实际欠付的具体金额、约定的最晚付清时间，还有超期没付要承担的违约计算标准全部写清楚。设置超期违约成本的时候要注意，算出的总金额不能超过这笔欠条形成时官方公布的一年期普通贷款市场报价利率的四倍，超出的部分即便写进欠条，打官司时也不会被支持。 2、不用一上来就走诉讼流程，按梯度推进追偿动作能省掉大量时间和经济成本。付款期限到了之后承租人没主动交钱，先直接通过正式文字或者日常沟通渠道告知对方需在指定的合理期限内结清欠款，所有发出去的催告内容、对方的回复记录全部留存好，这些后续都能作为维权的有效凭证。如果催告之后对方还是拖着不交，之前收过租房押金的，可以直接按实际欠租金额从押金里扣减对应的部分，扣完之后第一时间把抵扣情况用文字告知承租人，避免后续就押金用途产生新的纠纷。要是押金不够抵扣或者当初没收押金，也可以和承租人商量用对方留在出租屋内的个人物品作价抵充欠租，全程把清点出来的抵偿物品清单和双方协商的全部记录留好，绝对不能私自直接把对方物品挪走，不然反而可能背上侵占他人财物的责任。前面所有自主协商的路径都走不通的情况下，直接向租赁房屋所在的基层法院申请走程序，要是双方对欠租这件事没有任何其他争议、债权关系清清楚楚，优先申请支付令，这类程序的申请费用只有普通诉讼费用的三分之一，流程走得更快，要是后续承租人提出实质性的书面异议，支付令会自动失效，再直接转入常规诉讼程序推进即可。 3、几个容易被忽略的细节直接决定整个维权过程会不会踩坑。欠租纠纷的合法主张期限是三年，这个时间从欠条上约定的最晚付款日开始计算，只要在这三年内通过发催告、寄正式函件的方式主张过权利，就能重新计算这个主张期限，所有用来证明自己催过款的凭证都要妥善保存。不少出租人碰到承租人欠租就直接停水断电、上门把人物品扔出去赶人，这类过激操作反而会让自己变成侵权方，后续还要反过来承担对方的损失赔偿责任，完全得不偿失。如果承租人欠租的时长已经超出合同里提前约定的上限，直接按法律要求告知对方解除租赁协议，要求对方限期搬离即可，所有告知动作都留好书面记录。湖南法务
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签三年租约租一年不租押金如何退[律师回复] 租赁合同租期三年，租满一年退租，属于承租人提前违约解除合同，押金退还按以下规则执行。 查看合同约定内容。租赁合同明确标注提前退租押金扣除规则的，比如约定押金作为违约金不予退还，或扣除对应金额后退还，按合同约定内容执行。约定的违约金，即押金扣除部分，金额过高，远超出租人实际损失的，承租人可依据民法典第五百八十五条，请求法院或仲裁机构适当调低对应金额。 合同没有约定提前退租押金规则的，按法定标准处理。押金属于担保房屋设施完好、租金按时交付的保证金。承租人已结清全部租金、水电费用，房屋设施无损坏的，押金不能直接等同于违约金。承租人提前退租构成违约，需赔偿出租人产生的实际损失，包括房屋空置期租金、重新招租中介费等。出租人可以从押金中扣除前述损失，剩余部分退还承租人。押金金额不足以覆盖全部损失的，出租人可另行提出赔偿主张。 双方可先行协商押金退还的具体金额。协商未达成一致的，可通过诉讼或调解途径处理。出租人存在未按约定提供租赁服务等法定解除情形的，承租人退租无需承担违约责任，出租人需全额退还押金。律图娄底
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承租人提前搬走不告知是否算解除合同[律师回复] 承租人提前搬走不告知，这种情况不一定就意味着合同解除。在法律上，合同解除分为法定解除和约定解除两种。 先说约定解除。如果在租赁合同里清楚地写着，承租人提前搬走还不告知就相当于解除合同，那这种情况下合同就可以认定为已解除。打个比方，合同里有条款规定“承租人没经过出租人同意就提前搬离租赁房屋，还没在一定时间前通知的，合同自动解除”。这样的约定是有法律效力的，出租人和承租人都要按照这个约定来做。 再看法定解除。这得符合法律规定的条件才行。按照《中华人民共和国民法典》，要是承租人没有正当理由就提前搬走，还不告知出租人，这属于违约行为，但不能直接就说合同解除了。不过，如果因为承租人的这个行为，让合同原本的目的没办法实现了，符合法定解除的情形，那出租人就有权提出解除合同，还能要求承租人承担违约责任，像赔偿剩下租期的租金这类损失。 当出租人发现承租人提前搬走后，该怎么做呢？可以先和承租人联系，问问他们搬走的原因，弄清楚是不是有解除合同的想法。要是承租人确实想解除合同，双方就可以商量解除合同后的一些事情，比如退还押金、支付违约金等。要是承租人不想解除合同，那就得接着按照合同的约定来履行各自的义务。 总之，出租人和承租人都要清楚合同的约定和法律规定，按照规矩办事，避免不必要的纠纷。湖南法务
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