房产纠纷 法律问答
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商品房买卖合同能不能做更改处理[律师回复] 商品房买卖合同的变更合法性与效力，需按实际情形分别判定。 合同尚未办理备案登记，买卖双方协商一致后，可直接变更合同条款，也可签订补充协议调整对应内容。补充协议与原合同具备同等法律效力。 合同已完成备案登记，若要更改买受人信息、房屋面积、价款金额等核心条款，需先向备案部门申请撤销原备案，完成变更后重新办理备案手续。单方擅自更改合同内容的行为，无法对抗备案登记的公示效力。 合同已完成网签备案且办理预告登记，实施更改操作前，需提前征得预告登记权利人同意。未经权利人同意实施的更改行为，依据《民法典》第二百二十一条，不发生物权变动效力。 合同签订后一方提出更改主张，需提供双方协商一致的书面凭证。双方协商不成的，仅在合同存在欺诈、重大误解、显失公平等法定可撤销、无效情形时，权利方可以通过诉讼或仲裁程序申请更改合同内容。律图娄底
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2024为购房交了5000块，对方销售说包办贷款，后来贷款没过，对方说5000元是定金，不退[律师回复] 【法律定性】本案要拆成两个法律关系来看：一是五千元款项的性质是定金、订金还是服务费；二是中介或者销售方包办贷款的承诺是否履行。第一，关于定金，法律规定当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权担保，定金合同自实际交付定金时成立，定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金效力；一方不履行合同义务致合同目的不能实现的，无权请求返还定金，收受定金的一方不履行债务的应当双倍返还。因此若该五千元被确认为定金，且因对方原因导致贷款未获批、合同目的不能实现，可以主张双倍返还或者在合同解除后要求返还；反之，若该款项性质为订金、预付款或者居间服务费，则不适用定金罚则，通常应当全额返还。第二，关于贷款未获批的责任归属：如果是由中介或者销售方的过错造成（例如未按约定提交完整资料、明知资格不符仍承诺办理、虚假承诺审批通过、因操作失误导致征信或收入材料出错），属于未按约履行服务义务，应承担返还相应费用并赔偿损失；如果是因为购房人自身资信不达标、征信存在瑕疵、政策收紧或者银行审批额度与风控变化等不可归责于对方的原因，则一般不构成对方违约，后果需按合同约定分配。 【法条依据】《民法典》第五百八十六条（定金的定义与百分之二十上限）、第五百八十七条（定金罚则）、第五百六十三条（法定解除）、第五百七十七条与第五百八十二条（违约责任与违约损害赔偿）、第五百八十五条（违约金）、第九百六十一条与第九百六十二条（居间合同定义与报酬）、第九百六十三条（居间人应当就居间事项向委托人如实报告）、第五百零九条（诚信履行）；《商品房销售管理办法》及地方性规定对销售代理与贷款协助义务的要求。 【实务要点】第一，先把证据固定：购房意向书、认购书、房屋认购协议、收款收据与付款凭证（务必看清收款人是谁、款项名称是定金、订金还是服务费）、包办贷款承诺的具体来源（宣传单、录音、销售人员的书面确认）、贷款未获批的银行书面说明（写明是资信问题、资料问题还是政策额度原因）、购房资格与限购政策变化的文件。第二，关键定性在于合同文字：写定金则适用定金罚则；写订金或预付款则一般按预付性质处理，可要求返还；以贷款服务费、金融服务费名义收取的，要审查服务是否实际提供、是否与贷款办理无关、是否存在不合理收费。第三，若开发商或者中介承诺包办贷款，还应防范套路：伪造资料、诱导虚报收入以骗取贷款，这类行为既违反信贷管理规范，也可能使合同被认定存在欺诈而引发解除后果。第四，保值条款与格式条款：若服务费条款为对方单方拟定的格式条款，未尽提示说明义务，可能不产生效力。 【建议】第一步，立即以书面方式向收款方发出返还请求函，要求其说明收取依据、款项性质与未履行包办贷款义务的后果，注意保留送达凭证。第二步，到银行调取贷款被拒的书面说明，明确拒绝原因，这决定了责任归属。第三步，同步向当地住建（房管）部门与市场监管部门投诉，核查销售代理与中介机构的备案与收费行为。第四步，协商不成的向有管辖权的人民法院起诉，诉讼请求可写明确认款项性质、返还五千元及利息、按约定承担违约责任；若房屋买卖合同因贷款未获批而解除，可同案主张解除与退还款项。结论上，能否全额追回取决于款项性质与贷款被拒原因的举证，请勿在未确认性质前轻易签署定金不退的确认文件。贾凤强律师
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父母离异后子女买母亲房子怎么操作[律师回复] 1、子女买离异母亲房子的流程和普通房屋买卖差不多。第一步要商量好买房的事儿，子女得和母亲好好沟通房屋买卖的事，把房子位置、价格、付款方式还有交房时间等重要信息敲定，然后签个房屋买卖合同。合同内容要符合《民法典》等法律规定，保障双方的权益。 2、接着要查一下房屋产权，子女得弄清楚房子有没有抵押、被查封等权利受限制的情况。可以去不动产登记机构查房屋产权信息，这样能避免以后产生纠纷。 3、之后准备好文件去办过户，双方一起到不动产登记机构办手续，一般要带上身份证、户口簿、房屋买卖合同、房产证这些材料。不动产登记机构会审核申请材料，审核通过就进行产权变更登记，把房子产权过户到子女名下。 4、最后要交税费、付房款，买卖房子得按规定交契税、增值税等税费。子女按照合同约定的付款方式和时间给母亲付购房款。要是选择贷款买房，就得提前向银行申请贷款，按银行要求办贷款手续。律图张家界
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订房没签合同只开收据能不能退[律师回复] 1、没签订房合同只拿到收据，能不能退款得看具体情况。 如果收据上明确写的是“定金”，按照《民法典》的规定，要是付定金的人不履行约定的债务，或者履行得不符合要求，导致合同目的没办法实现，那就不能要求退还定金。反过来，收定金的一方要是出现不履行债务或者履行不符合约定，导致合同目的无法达成的情况，就得双倍返还定金。所以说，要是消费者自己不想订房了，定金通常是退不了的；但要是对方违约，消费者就能要求双倍返还定金。 2、要是收据上写的不是“定金”，而是“订金”“预付款”这类表述，在没签合同的状况下，消费者可以和对方商量退款。毕竟这种情况下，这笔钱更像是预付款，消费者是有权利要求返还的。要是对方拒绝退款，消费者可以把付款凭证、和对方沟通的记录等证据收集起来，向消协等相关部门投诉，也可以走法律途径，让法院判决对方把钱返还回来。湖南法务
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律师说法·房产纠纷
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代养的狗咬人是否要担责代养的狗咬人，代养人一般需担责。依据《民法典》，动物饲养人或管理人对动物致他人损害担侵权责任，代养期间代养人是狗的实际管理人。若能证明损害因被侵权人故意或重大过失造成，可免责或减责。若因第三人过错致狗伤人，被侵权人可向代养人或第三人索赔，代养人赔偿后可向第三人追偿。1.8k浏览
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狗丢被捡如何要回狗丢被捡后，若拾得者主动归还，失主可给予适当感谢；若对方拒不归还，失主可先协商沟通，明确告知对方其行为属不当得利。若协商无果，失主可凭借能证明狗归属的证据，如购买凭证、狗牌、疫苗接种记录等，向法院起诉要求对方返还。1.1k浏览
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被别家狗咬伤该如何要求赔偿被别家狗咬伤要求赔偿，可按以下步骤进行：先固定证据，包括现场情况、狗的样子、就医记录等，确定侵权人和损害事实。能与狗主人协商的，就实际损失提出赔偿要求；分歧大协商不成，可申请第三方调解；调解无果，向有管辖权的法院提起民事诉讼。根据《民法典》，饲养动物致损，饲养人或管理人担责，诉讼要提供充分证据。1.6k浏览
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