土地房产 法律问答
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房子收租时被抵押，租客该怎么应对[律师回复] 依据我国民法典相关条款，及最高人民法院关于担保制度的对应司法解释规定，房屋租赁与抵押权的效力冲突，按两类法定情形分别判定。 租赁关系成立时间早于抵押权设立时间，承租人已实际占有使用房屋，适用抵押不破租赁规则。原租赁合同效力不受抵押权影响，承租人可按合同约定租住至租期届满。抵押权人及后续通过实现抵押权购得房屋的主体，无权要求承租人提前搬离，也无权单方调高原合同约定的租金标准。 租赁关系成立时间晚于抵押权设立时间，承租人签订租赁合同时明确知晓房屋已设置抵押权，该租赁关系不对抗已完成登记的抵押权。抵押权人通过拍卖、变卖等法定方式实现抵押权时，承租人需配合腾空搬离房屋。承租人因此产生的租金损失、装修损失等，仅能依据租赁合同向出租人主张违约责任，无权以此向抵押权人提出抗辩。 向不动产登记部门提交查询申请，获取房屋抵押登记的明确日期，和租赁合同签订日期、实际入住日期逐一比对，确定租赁权与抵押权的先后权利顺位。 完整留存租赁合同、各期租金支付凭证、押金收取单据、入住后产生的水电燃气缴费记录，所有材料均需能直接对应租赁关系成立及实际占有使用的具体时间。 承租人确认抵押权设立时间早于租赁关系后，可要求出租人出具书面告知文件，明确载明房屋抵押的具体情况及后续可能产生的风险。因抵押权实现导致承租人无法继续租住房屋，承租人可向出租人主张退还剩余租金、全额押金，同时要求赔偿搬家费、中介费等合理支出。双方无法就赔偿事项协商一致的，承租人可向房屋所在地人民法院提起诉讼。 承租人签订租赁合同时确对房屋已设抵押权不知情，系出租人故意隐瞒该事实导致合同目的完全无法实现，承租人可依据民法典相关规定请求撤销租赁合同，同时要求出租人承担对应缔约过失责任。湖南法务
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签三年租约租一年不租押金如何退[律师回复] 租赁合同租期三年，租满一年退租，属于承租人提前违约解除合同，押金退还按以下规则执行。 查看合同约定内容。租赁合同明确标注提前退租押金扣除规则的，比如约定押金作为违约金不予退还，或扣除对应金额后退还，按合同约定内容执行。约定的违约金，即押金扣除部分，金额过高，远超出租人实际损失的，承租人可依据民法典第五百八十五条，请求法院或仲裁机构适当调低对应金额。 合同没有约定提前退租押金规则的，按法定标准处理。押金属于担保房屋设施完好、租金按时交付的保证金。承租人已结清全部租金、水电费用，房屋设施无损坏的，押金不能直接等同于违约金。承租人提前退租构成违约，需赔偿出租人产生的实际损失，包括房屋空置期租金、重新招租中介费等。出租人可以从押金中扣除前述损失，剩余部分退还承租人。押金金额不足以覆盖全部损失的，出租人可另行提出赔偿主张。 双方可先行协商押金退还的具体金额。协商未达成一致的，可通过诉讼或调解途径处理。出租人存在未按约定提供租赁服务等法定解除情形的，承租人退租无需承担违约责任，出租人需全额退还押金。律图娄底
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承租人提前搬走不告知是否算解除合同[律师回复] 承租人提前搬走不告知，这种情况不一定就意味着合同解除。在法律上，合同解除分为法定解除和约定解除两种。 先说约定解除。如果在租赁合同里清楚地写着，承租人提前搬走还不告知就相当于解除合同，那这种情况下合同就可以认定为已解除。打个比方，合同里有条款规定“承租人没经过出租人同意就提前搬离租赁房屋，还没在一定时间前通知的，合同自动解除”。这样的约定是有法律效力的，出租人和承租人都要按照这个约定来做。 再看法定解除。这得符合法律规定的条件才行。按照《中华人民共和国民法典》，要是承租人没有正当理由就提前搬走，还不告知出租人，这属于违约行为，但不能直接就说合同解除了。不过，如果因为承租人的这个行为，让合同原本的目的没办法实现了，符合法定解除的情形，那出租人就有权提出解除合同，还能要求承租人承担违约责任，像赔偿剩下租期的租金这类损失。 当出租人发现承租人提前搬走后，该怎么做呢？可以先和承租人联系，问问他们搬走的原因，弄清楚是不是有解除合同的想法。要是承租人确实想解除合同，双方就可以商量解除合同后的一些事情，比如退还押金、支付违约金等。要是承租人不想解除合同，那就得接着按照合同的约定来履行各自的义务。 总之，出租人和承租人都要清楚合同的约定和法律规定，按照规矩办事，避免不必要的纠纷。湖南法务
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出租房屋后对方不交付房租怎么办[律师回复] 租客不交房租，房东可以这样做。 根据《中华人民共和国民法典》，租赁合同里一般会明确租金支付方式和时间，租客不付房租就属于违约。遇到这种情况，房东别着急，先和租客好好聊聊，问清楚不付房租的原因，要求他在一个合理的时间内把房租交上。聊天时记得保留好记录，像聊天消息、通话录音等，这可能会在以后用上。 要是和租客沟通后，他还是没在规定时间付房租，房东就可以按照合同里的违约条款来处理。如果合同约定了逾期支付有违约金，那么房东就能让租客把违约金也一起付了。 如果租客经过催告，在合理时间还是没付房租，房东有权解除租赁合同。解除合同得给租客发书面通知，说清楚合同从什么时候解除以及解除后的后果。 要是租客既不付房租，也不搬离房屋，房东可以走法律途径。房东能向法院起诉，要求租客支付拖欠的房租、违约金，还得从房子里搬出去。等法院的判决生效后，如果租客还是不按判决执行，房东可以向法院申请强制执行。湖南法务
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欠租不付时，解除租赁协议是否有效[律师回复] 1、租客欠租时，房东解除租赁协议大多是有效的，但得满足法定或约定的相关条件。 在约定方面，要是租赁合同里清楚写了，租客欠租到了一定期限或者金额，房东就有权解除合同。那么当租客真的欠租不付，还满足了这个约定条件，房东按照规定的流程通知租客解除合同，这种解除行为是被认可的。 2、从法律规定来说，按照《民法典》，要是租客没正当理由不付租金或者延迟付租金，房东可以要求租客在合理时间内支付。房东不能一发现租客欠租就直接解除合同，得先给租客一个合理的催促时间，让租客把租金补上。要是租客在这个合理时间里还是没付租金，这时房东解除租赁协议的行为就是有效的。 3、房东要解除合同，得按照一定程序来，一般得用书面等合理方式通知租客。合同在通知送到租客手上的时候就解除了。要是租客有不同意见，可以通过协商或者打官司等办法来解决。总之，租客欠租时房东解除租赁协议通常是有效的，但必须严格按照法定和约定的条件与程序操作。湖南法务
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律师说法·房产纠纷
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遇到涉外法律纠纷该怎么处理遇到涉外法律纠纷，首先要明确纠纷性质和适用法律，可通过合同约定或依据国际私法规则确定。解决途径包括协商、调解、仲裁和诉讼。协商和调解较为灵活友好；仲裁一裁终局，专业性强；诉讼则由法院依据法律作出判决，当事人可根据实际情况选择合适方式。2k浏览
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20年的申诉期是怎样计算的申诉期一般指最长诉讼时效期间，20年的申诉期自权利受到损害之日起计算。在这20年内，若有特殊情况，法院可根据权利人申请决定延长；一旦超过20年，法院原则上不予保护。不过，在20年期间内，可能因法定事由导致时效中断、中止。1.7k浏览
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两个次要责任一个主要责任怎么分在存在两个次要责任和一个主要责任的情况下，责任划分一般遵循主要责任方承担60%-90%的责任，两个次要责任方共同承担10%-40%的责任。具体份额会根据各方在事故中的过错程度、对损害结果的原因力大小等因素确定，不同情形下比例分配会有所不同。1.1k浏览
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