房产纠纷 法律问答
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商品房买卖合同能不能做更改处理[律师回复] 商品房买卖合同的变更合法性与效力，需按实际情形分别判定。 合同尚未办理备案登记，买卖双方协商一致后，可直接变更合同条款，也可签订补充协议调整对应内容。补充协议与原合同具备同等法律效力。 合同已完成备案登记，若要更改买受人信息、房屋面积、价款金额等核心条款，需先向备案部门申请撤销原备案，完成变更后重新办理备案手续。单方擅自更改合同内容的行为，无法对抗备案登记的公示效力。 合同已完成网签备案且办理预告登记，实施更改操作前，需提前征得预告登记权利人同意。未经权利人同意实施的更改行为，依据《民法典》第二百二十一条，不发生物权变动效力。 合同签订后一方提出更改主张，需提供双方协商一致的书面凭证。双方协商不成的，仅在合同存在欺诈、重大误解、显失公平等法定可撤销、无效情形时，权利方可以通过诉讼或仲裁程序申请更改合同内容。律图娄底
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2024为购房交了5000块，对方销售说包办贷款，后来贷款没过，对方说5000元是定金，不退[律师回复] 【法律定性】本案要拆成两个法律关系来看：一是五千元款项的性质是定金、订金还是服务费；二是中介或者销售方包办贷款的承诺是否履行。第一，关于定金，法律规定当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权担保，定金合同自实际交付定金时成立，定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金效力；一方不履行合同义务致合同目的不能实现的，无权请求返还定金，收受定金的一方不履行债务的应当双倍返还。因此若该五千元被确认为定金，且因对方原因导致贷款未获批、合同目的不能实现，可以主张双倍返还或者在合同解除后要求返还；反之，若该款项性质为订金、预付款或者居间服务费，则不适用定金罚则，通常应当全额返还。第二，关于贷款未获批的责任归属：如果是由中介或者销售方的过错造成（例如未按约定提交完整资料、明知资格不符仍承诺办理、虚假承诺审批通过、因操作失误导致征信或收入材料出错），属于未按约履行服务义务，应承担返还相应费用并赔偿损失；如果是因为购房人自身资信不达标、征信存在瑕疵、政策收紧或者银行审批额度与风控变化等不可归责于对方的原因，则一般不构成对方违约，后果需按合同约定分配。 【法条依据】《民法典》第五百八十六条（定金的定义与百分之二十上限）、第五百八十七条（定金罚则）、第五百六十三条（法定解除）、第五百七十七条与第五百八十二条（违约责任与违约损害赔偿）、第五百八十五条（违约金）、第九百六十一条与第九百六十二条（居间合同定义与报酬）、第九百六十三条（居间人应当就居间事项向委托人如实报告）、第五百零九条（诚信履行）；《商品房销售管理办法》及地方性规定对销售代理与贷款协助义务的要求。 【实务要点】第一，先把证据固定：购房意向书、认购书、房屋认购协议、收款收据与付款凭证（务必看清收款人是谁、款项名称是定金、订金还是服务费）、包办贷款承诺的具体来源（宣传单、录音、销售人员的书面确认）、贷款未获批的银行书面说明（写明是资信问题、资料问题还是政策额度原因）、购房资格与限购政策变化的文件。第二，关键定性在于合同文字：写定金则适用定金罚则；写订金或预付款则一般按预付性质处理，可要求返还；以贷款服务费、金融服务费名义收取的，要审查服务是否实际提供、是否与贷款办理无关、是否存在不合理收费。第三，若开发商或者中介承诺包办贷款，还应防范套路：伪造资料、诱导虚报收入以骗取贷款，这类行为既违反信贷管理规范，也可能使合同被认定存在欺诈而引发解除后果。第四，保值条款与格式条款：若服务费条款为对方单方拟定的格式条款，未尽提示说明义务，可能不产生效力。 【建议】第一步，立即以书面方式向收款方发出返还请求函，要求其说明收取依据、款项性质与未履行包办贷款义务的后果，注意保留送达凭证。第二步，到银行调取贷款被拒的书面说明，明确拒绝原因，这决定了责任归属。第三步，同步向当地住建（房管）部门与市场监管部门投诉，核查销售代理与中介机构的备案与收费行为。第四步，协商不成的向有管辖权的人民法院起诉，诉讼请求可写明确认款项性质、返还五千元及利息、按约定承担违约责任；若房屋买卖合同因贷款未获批而解除，可同案主张解除与退还款项。结论上，能否全额追回取决于款项性质与贷款被拒原因的举证，请勿在未确认性质前轻易签署定金不退的确认文件。贾凤强律师
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订房没签合同只开收据能不能退[律师回复] 1、没签订房合同只拿到收据，能不能退款得看具体情况。 如果收据上明确写的是“定金”，按照《民法典》的规定，要是付定金的人不履行约定的债务，或者履行得不符合要求，导致合同目的没办法实现，那就不能要求退还定金。反过来，收定金的一方要是出现不履行债务或者履行不符合约定，导致合同目的无法达成的情况，就得双倍返还定金。所以说，要是消费者自己不想订房了，定金通常是退不了的；但要是对方违约，消费者就能要求双倍返还定金。 2、要是收据上写的不是“定金”，而是“订金”“预付款”这类表述，在没签合同的状况下，消费者可以和对方商量退款。毕竟这种情况下，这笔钱更像是预付款，消费者是有权利要求返还的。要是对方拒绝退款，消费者可以把付款凭证、和对方沟通的记录等证据收集起来，向消协等相关部门投诉，也可以走法律途径，让法院判决对方把钱返还回来。湖南法务
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购房期间离婚需要办理什么手续[律师回复] 购房期间离婚，有协议离婚和诉讼离婚两种方式。 协议离婚，得夫妻二人就离婚、孩子抚养、财产（含所购房屋）分割等事儿达成一致，签个书面离婚协议。然后，两人带上身份证、结婚证、离婚协议书等材料，一起去婚姻登记机关申请离婚登记。登记机关收到申请发《离婚登记申请受理回执单》后，有30天冷静期。冷静期内要是有一方反悔，拿上本人有效身份证件和回执单就能撤回申请。冷静期过了30天内，两人还得一起去登记机关申请发离婚证，符合条件就会发证。 要是没法协议离婚，那就诉讼离婚。一方去有管辖权的法院起诉，要交起诉状、身份证、结婚证和相关证据材料。法院受理后先调解，调解没用且认定夫妻感情破裂，就会准予离婚。所购房屋如果是夫妻共同财产，法院会依法分割。通常会根据房屋出资、产权登记等情况，按照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。湖南法务
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律师说法·房产纠纷
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酒驾被撞要承担怎样的责任酒驾被撞责任承担由交警依实际情况认定。若酒驾方过错致事故，要承担民事赔偿，涵盖医疗费、误工费等；达到醉酒标准，涉嫌危险驾驶罪，处拘役并处罚金。双方有过错，按比例分担责任；被撞方无过错，酒驾方通常全责。酒驾违法会加重责任认定，酒驾者无论责任如何都面临行政处罚。1.6k浏览
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