房产纠纷 法律问答
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商品房买卖合同能不能做更改处理[律师回复] 商品房买卖合同的变更合法性与效力，需按实际情形分别判定。 合同尚未办理备案登记，买卖双方协商一致后，可直接变更合同条款，也可签订补充协议调整对应内容。补充协议与原合同具备同等法律效力。 合同已完成备案登记，若要更改买受人信息、房屋面积、价款金额等核心条款，需先向备案部门申请撤销原备案，完成变更后重新办理备案手续。单方擅自更改合同内容的行为，无法对抗备案登记的公示效力。 合同已完成网签备案且办理预告登记，实施更改操作前，需提前征得预告登记权利人同意。未经权利人同意实施的更改行为，依据《民法典》第二百二十一条，不发生物权变动效力。 合同签订后一方提出更改主张，需提供双方协商一致的书面凭证。双方协商不成的，仅在合同存在欺诈、重大误解、显失公平等法定可撤销、无效情形时，权利方可以通过诉讼或仲裁程序申请更改合同内容。律图娄底
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2024为购房交了5000块，对方销售说包办贷款，后来贷款没过，对方说5000元是定金，不退[律师回复] 【法律定性】本案要拆成两个法律关系来看：一是五千元款项的性质是定金、订金还是服务费；二是中介或者销售方包办贷款的承诺是否履行。第一，关于定金，法律规定当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权担保，定金合同自实际交付定金时成立，定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金效力；一方不履行合同义务致合同目的不能实现的，无权请求返还定金，收受定金的一方不履行债务的应当双倍返还。因此若该五千元被确认为定金，且因对方原因导致贷款未获批、合同目的不能实现，可以主张双倍返还或者在合同解除后要求返还；反之，若该款项性质为订金、预付款或者居间服务费，则不适用定金罚则，通常应当全额返还。第二，关于贷款未获批的责任归属：如果是由中介或者销售方的过错造成（例如未按约定提交完整资料、明知资格不符仍承诺办理、虚假承诺审批通过、因操作失误导致征信或收入材料出错），属于未按约履行服务义务，应承担返还相应费用并赔偿损失；如果是因为购房人自身资信不达标、征信存在瑕疵、政策收紧或者银行审批额度与风控变化等不可归责于对方的原因，则一般不构成对方违约，后果需按合同约定分配。 【法条依据】《民法典》第五百八十六条（定金的定义与百分之二十上限）、第五百八十七条（定金罚则）、第五百六十三条（法定解除）、第五百七十七条与第五百八十二条（违约责任与违约损害赔偿）、第五百八十五条（违约金）、第九百六十一条与第九百六十二条（居间合同定义与报酬）、第九百六十三条（居间人应当就居间事项向委托人如实报告）、第五百零九条（诚信履行）；《商品房销售管理办法》及地方性规定对销售代理与贷款协助义务的要求。 【实务要点】第一，先把证据固定：购房意向书、认购书、房屋认购协议、收款收据与付款凭证（务必看清收款人是谁、款项名称是定金、订金还是服务费）、包办贷款承诺的具体来源（宣传单、录音、销售人员的书面确认）、贷款未获批的银行书面说明（写明是资信问题、资料问题还是政策额度原因）、购房资格与限购政策变化的文件。第二，关键定性在于合同文字：写定金则适用定金罚则；写订金或预付款则一般按预付性质处理，可要求返还；以贷款服务费、金融服务费名义收取的，要审查服务是否实际提供、是否与贷款办理无关、是否存在不合理收费。第三，若开发商或者中介承诺包办贷款，还应防范套路：伪造资料、诱导虚报收入以骗取贷款，这类行为既违反信贷管理规范，也可能使合同被认定存在欺诈而引发解除后果。第四，保值条款与格式条款：若服务费条款为对方单方拟定的格式条款，未尽提示说明义务，可能不产生效力。 【建议】第一步，立即以书面方式向收款方发出返还请求函，要求其说明收取依据、款项性质与未履行包办贷款义务的后果，注意保留送达凭证。第二步，到银行调取贷款被拒的书面说明，明确拒绝原因，这决定了责任归属。第三步，同步向当地住建（房管）部门与市场监管部门投诉，核查销售代理与中介机构的备案与收费行为。第四步，协商不成的向有管辖权的人民法院起诉，诉讼请求可写明确认款项性质、返还五千元及利息、按约定承担违约责任；若房屋买卖合同因贷款未获批而解除，可同案主张解除与退还款项。结论上，能否全额追回取决于款项性质与贷款被拒原因的举证，请勿在未确认性质前轻易签署定金不退的确认文件。贾凤强律师
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订房没签合同只开收据能不能退[律师回复] 1、没签订房合同只拿到收据，能不能退款得看具体情况。 如果收据上明确写的是“定金”，按照《民法典》的规定，要是付定金的人不履行约定的债务，或者履行得不符合要求，导致合同目的没办法实现，那就不能要求退还定金。反过来，收定金的一方要是出现不履行债务或者履行不符合约定，导致合同目的无法达成的情况，就得双倍返还定金。所以说，要是消费者自己不想订房了，定金通常是退不了的；但要是对方违约，消费者就能要求双倍返还定金。 2、要是收据上写的不是“定金”，而是“订金”“预付款”这类表述，在没签合同的状况下，消费者可以和对方商量退款。毕竟这种情况下，这笔钱更像是预付款，消费者是有权利要求返还的。要是对方拒绝退款，消费者可以把付款凭证、和对方沟通的记录等证据收集起来，向消协等相关部门投诉，也可以走法律途径，让法院判决对方把钱返还回来。湖南法务
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购房期间离婚需要办理什么手续[律师回复] 购房期间离婚，有协议离婚和诉讼离婚两种方式。 协议离婚，得夫妻二人就离婚、孩子抚养、财产（含所购房屋）分割等事儿达成一致，签个书面离婚协议。然后，两人带上身份证、结婚证、离婚协议书等材料，一起去婚姻登记机关申请离婚登记。登记机关收到申请发《离婚登记申请受理回执单》后，有30天冷静期。冷静期内要是有一方反悔，拿上本人有效身份证件和回执单就能撤回申请。冷静期过了30天内，两人还得一起去登记机关申请发离婚证，符合条件就会发证。 要是没法协议离婚，那就诉讼离婚。一方去有管辖权的法院起诉，要交起诉状、身份证、结婚证和相关证据材料。法院受理后先调解，调解没用且认定夫妻感情破裂，就会准予离婚。所购房屋如果是夫妻共同财产，法院会依法分割。通常会根据房屋出资、产权登记等情况，按照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。湖南法务
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律师说法·房产纠纷
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因过失致他人财物受损该如何赔偿过失造成他人财物损失属侵权，赔偿范围含财物直接损失，如修复、重置费用。确定损失金额后可先协商赔偿，协商不成受损方可起诉索赔，诉讼中需证明财物受损、损失金额和对方过失。认定过失程度会综合考量，赔偿遵循填平原则。对于间接损失，合理范围内有证据也可能需赔偿。1k浏览
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损失他人财物怎么判损失他人财物可能面临民事赔偿或刑事处罚。民事上，依据《民法典》，侵害他人财产按损失发生时市场价格等合理方式计算损失并赔偿，如损坏手机按当时价值赔。刑事上，故意毁坏公私财物数额较大等构成故意毁坏财物罪，依《刑法》量刑，数额较大标准各地多在5000元以上，过失损坏一般不犯罪，但要担民事责。1.6k浏览
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损毁公私财物8000该怎么处罚故意损毁公私财物价值8000元达到故意毁坏财物罪追诉标准，损失五千元以上应立案追诉。按刑法，故意毁坏财物数额较大或情节严重，处三年以下有期徒刑、拘役或罚金，8000元通常属数额较大。而过失损毁公私财物一般不构成犯罪，但要承担民事赔偿，按实际价值赔给受损方。1.1k浏览
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