土地房产 法律问答
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签三年出租房合同后想降价该怎么做[律师回复] 签完三年期的租房合同之后，作为承租方如果想申请降低租金，首先要先理清楚最基础的法律前提：已经签字生效的合同对双方都有约束力，你不能没经过对方同意就直接单方面少交租金，这么做本身就属于违约，后续反而可能要承担不必要的责任。 你可以先找出租方好好沟通协商，不用上来就直接提降价要求，可以结合当下周边同类型房源租金普遍下调的行情，或是房屋本身存在长期没修缮的小问题，也可以主动提出自己后续不会频繁搬家、能一直稳定按时交租，甚至愿意后续配合对方找新租客之类的实际理由，去争取对方同意调整租金。要是双方谈拢了，一定要补签一份书面的补充协议，白纸黑字写清楚调整之后的租金具体是多少，从什么时候开始按新标准执行，别只是口头约定，不然后续很容易各说各的产生纠纷。 要是协商之后对方完全不同意降租，你要么就老老实实按原来的合同约定交满租金住满租期，要么就主动提出提前解除租赁合同，只是这种情况下你得按当初合同里写的违约条款承担责任，一般是付约定的违约金，或是赔偿出租方空窗期找新租客的实际损失。要是当初合同里写了提前退租不用担责的特殊条款，也可以按约定的流程正常办退租手续。 有种特殊情况你可以重点留意，如果出租方本身没按合同约定把完好的房子交给你，或是房屋有严重的质量问题直接影响你正常居住使用，这种属于对方先违约，你完全可以合法要求减免这段没法正常用房子期间的租金，哪怕直接提出解除合同，也不用自己承担违约责任。律图怒江
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若租赁方先违约，承租方是否要交房租[律师回复] 房屋租赁过程中，不少承租方遇到出租方违约的情况，第一反应就是直接停付全部租金，这种操作很容易反过来让自己陷入违约的被动处境。判断该不该拒付房租，要结合实际违约情节、当初签的租赁合同细节，还有违约行为对正常居住使用的影响程度来判定。 如果出租方的违约行为已经直接让你没法实现当初租房的核心目的，比如到了约定交房日期迟迟不交钥匙，交付的房屋存在电路老化、承重墙开裂这类重大安全隐患完全没法入住，或是没打招呼频繁上门干扰正常生活，你完全可以不用继续支付后续的租金，已经实际入住使用的那段时间，还是要按实际住的天数折算结清对应费用。 要是出租方的问题只是很轻微的小瑕疵，比如墙面小面积掉皮没及时安排修补，或是当初承诺的备用钥匙晚了两三天才给到，完全没影响你正常使用房屋的所有功能，就不能直接扣减全部租金，该按合同约定交的房租还是要按时足额缴纳，你可以单独向出租方提出主张，要求对方承担对应责任，比如赔付约定的违约金，或是后续你自行安排小维修产生的费用直接从下次房租里抵扣。 你们当初签的租赁合同里如果专门提前写清楚了出租方出现不同违约情况时，租金该怎么减免怎么抵扣的具体规则，这些约定只要没突破法律的强制性底线，就直接按你们事先商量好的内容执行。云南法务
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租客到期不搬走，法院会不会受理[律师回复] 房屋租赁期限届满后，租客拒不搬离，出租人可通过诉讼程序主张权益，符合对应条件的案件，人民法院依法予以受理。 出租人需是案件直接利害关系人，与案件存在明确的权利义务关联。 需提供清晰的被告信息，该信息可唯一指向占用案涉房屋的租客。 需列明具体的诉讼请求，可包含要求租客腾退房屋、支付逾期占用期间的房屋使用费等内容，同时提交支撑对应主张的事实与理由，包含租赁合同到期的相关约定、租客拒不搬离的实际情况等材料。 案涉纠纷需属于人民法院受理民事诉讼的范围，受理案件的法院对该纠纷具备法定管辖权，此类纠纷一般由房屋所在地法院管辖。 案件不符合上述全部受理条件，出现被告身份不明确、纠纷不属于法院管辖范畴等情形，人民法院依法作出不予受理的裁定。云南法务
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未到租期，租房押金可不可以退还[律师回复] 租房时，没到租期押金能不能退，得看具体情况。租房押金其实就是房东为了保证房子和屋内东西完好，让租客好好履行合同才收的。 要是租房合同里白纸黑字写了没到租期就不退押金，而且这个规定不违反法律，那一般就得按合同来，房东不给退押金也是合理的。 不过，有些情况押金还是可能退的。要是因为房东的问题，像房子有严重质量问题，根本没法住，那租客就可以不租了，还能让房东把押金退回来。要是租客没到租期就想提前搬走，但和房东商量好了，房东同意退押金，这也是有法律效力的。另外，要是租客一直好好使用房子和里面的东西，没有违反合同，只是因为一些双方都没办法控制的原因，比如自然灾害，导致合同履行不下去了，也能要求退押金。 要是租客和房东在押金退不退的问题上有了矛盾，先别着急，可以心平气和地坐下来商量解决。要是商量不拢，还可以找个第三方来调解调解。要是这样还是不行，那就只能去法院起诉，通过法律途径保护自己的合法权益。大家在租房的时候，一定要重视合同条款，有疑问及时沟通，避免不必要的麻烦。律图德宏
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