土地房产 法律问答
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执行时该怎么认定虚假租赁情况[律师回复] 在执行程序里，咱们可以从下面这些方面判断是不是虚假租赁。 1. 租赁合同：得仔细看看合同的样子和里面写的内容。看看合同是不是有明显改动或是造假的痕迹，签合同的日子是不是故意往前写的。合同里写的租金要是比同一地段的正常价格低很多，或者租的时间特别长，那就有点不正常。比如说，用远低于市场的价格租个东西租二十多年，这就值得怀疑。 2. 租金支付凭证：要是只有合同，却拿不出真的交租金的证据，或者虽然有交钱的凭证，但钱的去向有问题，像租金打到和出租方没关系的账户上，又或者交钱的人和收钱的人，对租金交没交、怎么交的说法不一样，那很可能就是虚假租赁。 3. 实际占有事实：要弄清楚签了合同之后，承租方有没有真的使用租的东西。可以去现场看看，也可以问问周围的人。要是发现租的东西一直是被执行的人在用、在管，或者一直空着，根本没交给承租方，那这个租赁的真假就不好说了。 4. 租赁关系的合理性：查查出租方和承租方有没有关系，像是不是亲戚，或者是不是有关联的公司。要是有这种关系，就有可能他们是故意联合起来，用假的租赁来干扰执行。 在实际的司法工作中，会把多个方面的情况综合起来，从而判断是不是虚假租赁，保证执行工作能顺利开展。律图武威
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若租房不限期限会有什么后果[律师回复] 租房时没明确期限，在法律上会被当成不定期租赁。按照《中华人民共和国民法典》，要是租半年以上却没签书面合同，也没法确定租期，就会视为不定期租赁。 这种不定期租赁，出租方和承租方的权利义务比较特殊。出租方可以随时解除合同，但要提前一段时间通知租客，让他们有时间找新住处并搬走。承租方同样能随时解除合同，不过也得给出租方合理的准备时间，像提前告知不再续租，让出租方有时间找新租客。 但不定期租赁有很大不确定性，双方权益都没稳定保障。对出租方而言，可能租客突然搬走，房子就空着了；对承租方来说，可能房东突然要收回房子，影响自己正常居住。 为了保障双方的合法权益、明确各自的权利义务，建议大家租房时还是签订书面租赁合同，把租赁期限、租金支付方式、违约责任这些重要条款都写清楚。要是遇到复杂的租房法律问题，也可咨询专业人士。天水法务
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个人私下签订的租房协议是否有效[律师回复] 平常咱个人私下签的租房协议，大多时候是有效的，不过得满足一些条件才行。 按照《中华人民共和国民法典》的规定，要让一个民事法律行为有效，得满足几个方面。签租房协议的人得有相应的民事行为能力，说白了就是得有能力为自己签的协议负责。像得精神正常，年龄满18岁，这样才具备完全民事行为能力。而且啊，协议里面写的，得是双方心里真正想的，不能有人在签协议的时候被忽悠了，或者被逼着签，要是存在欺诈、胁迫的情况，那可不行。 租房子的事儿还得合法合规，协议内容不能跟法律法规的强制性规定对着干。比如说，如果租的房子是没有经过合法手续就建起来的违法建筑，那这份租房协议很可能就不被法律认可了。还有啊，租房子的时间也有规定，不能超过20年，要是超过了，超过的那部分就没效了。 从法律发展眼光看，公序良俗也是考量协议效力的重要因素。要是协议内容违背了社会的公共秩序和善良风俗，这协议的效力也会大打折扣。像有人表面是签租房子的协议，实际上是想用这个房子干违法的事儿，这种协议肯定不受法律保护。 所以，只要个人私下签的租房协议能满足上面说的这些有效条件，那它就有法律效力，签协议的双方都得按照协议里的约定，把自己该做的事儿做好。律图金昌
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合同期未满退房，租金给退吗[律师回复] 租房子合同还没到期就想退房，租金能不能退呢？这得视具体情况而定。 要是合同里明确说了提前退房租金不退，那就得按合同来办。这是因为《中华人民共和国民法典》规定了合同自治原则，签了合同就得遵守里面的条款。 要是合同没约定，租客提前退房就算违约了。要是租客违约给房东造成损失，房东可以从租金里扣相应的赔偿。就像租客提前退房导致房子空了一段时间，房东少收了这段时间的租金，那房东就有权扣除这部分租金。 但要是租客能证明提前退房是因为不可抗力等不是自己的原因，比如突然得了重病要回老家治病，就可以和房东商量退租金。要是商量不成，还能去法院起诉，法院会依据公平原则和实际情况来判决。 所以，合同期没满就退房，租金能不能退主要看合同约定、违约情况，还有是不是租客自己的原因。遇到这种情况拿不准的话，可以详细咨询专业人士。甘肃法务
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中介越权行事需承担何种责任[律师回复] 1、啥是中介越权行事呢，简单说就是中介超出代理权限去做代理的事。这种情况下，责任承担得分不同情况来看。 要是中介越权行事没得到委托人认可，那责任就得中介自己扛。要是还让委托人受了损失，就得赔偿。就像中介没得到允许，把房子低价卖了，让委托人少赚了钱，委托人就能找中介要回少的那部分钱。 2、要是和中介交易的人有理由觉得中介有代理权，这就构成表见代理，那代理行为是有效的，委托人得承担后果。不过委托人承担完责任后，可以找越权的中介要赔偿。打个比方，中介拿着委托人的授权文件，虽然实际超出授权范围了，但交易的人看了文件，有理由相信中介能这么做，这交易就是有效的，委托人履行完义务后，就能找中介要钱。 3、要是中介和交易的人一起使坏，故意损害委托人利益，那他们俩就得一起承担责任。比如中介和买家串通抬高价格，让委托人吃了亏，委托人就可以让他们俩一起赔钱。 要是碰到中介越权行事，委托人得赶紧收集证据，先和中介商量解决。要是商量不下来，就可以通过仲裁或者打官司来保护自己的合法权益。甘肃法务
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