房产纠纷 法律问答
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房屋产权要变更的话该怎么做[律师回复] 房屋产权变更要根据不同情况，按相应程序办理。 买卖变更产权的话，买卖双方先签房屋买卖合同，接着一起向不动产登记机构提出申请，提交申请书、身份证明、不动产权属证书、买卖合同等材料。登记机构审核材料，必要时实地查看，审核通过就完成产权变更登记。 赠与变更产权，赠与人与受赠人订立赠与合同后，带赠与合同、不动产权属证书、身份证明等相关资料，到不动产登记机构申请变更登记。 继承导致产权变更，继承人先办继承公证，拿到继承公证书，再持公证书、不动产权属证书、身份证明等材料到不动产登记机构办理。 夫妻间产权变更较简单。婚内变更，夫妻双方带结婚证、不动产权属证书、身份证明等材料，到不动产登记机构申请变更登记；离婚析产变更产权，要提供离婚证、离婚协议或生效法律文书等，和其他必要材料一起到登记机构办理。 办理房屋产权变更，要保证材料真实、完整，按规定交相关税费，这样才能顺利完成产权变更登记。律图海西
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被执行人父母唯一住房是否可执行[律师回复] 通常来说，法院不能直接执行被执行人父母的唯一住房。这是因为法律要保障公民的基本居住权利，像被执行人及其抚养的家属生活必需的居住房屋，法院能查封，不过不能拍卖、变卖或者拿去抵债。 但也有特殊情况。要是这唯一住房已经设定了抵押，那么根据法律规定，在保证被执行人及其抚养家属最低生活标准的居住房屋和普通生活必需品后，法院是可以执行这套抵押房屋的。 还有一种情况，即便被执行人父母名下只有一套住房，可如果房子面积大、很豪华，明显超出了生活必需标准，法院可能会先给他们置换一套能保障基本居住需求的小房子，然后对原来那套住房进行执行。 这里要提醒大家，执行主要是为了用被执行人的财产来偿还他的债务，被执行人父母并不是执行案件的直接责任人。所以，执行他们的住房必须严格按照法定条件和程序来，同时要保障好他们的基本生活权益。西宁法务
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不发货赔偿在法律方面是怎么规定[律师回复] 不发货赔偿方面，主要按照《民法典》的规定来处理。要是商家和消费者事先有约定，那商家就得按照约定承担违约责任。比如说，双方约定好了具体的违约赔偿金额，或者有违约赔偿的计算方法，那就按这个来执行。 要是没约定赔偿的事，消费者可以要求商家把自己已经付的钱退回来。要是因为商家不发货，让消费者有了额外损失，消费者也能要求赔偿。像消费者为买某个商品付了定金，结果商家不发货，那消费者就能要求商家双倍返还定金。要是因为商家不发货，消费者只能另外去买同类型的商品，而且价格比原来的高，这多出来的差价，消费者也能找商家要，但得拿出证据证明自己有这个损失。 网购平台一般也有交易规则。要是商家违反平台规则不发货，平台可能会介入处理，处罚商家，还会给消费者一定补偿，常见的就是发消费券。 所以，商家不发货时，消费者可以先跟商家协商赔偿。要是协商不成，消费者可以向消协等部门投诉，也能拿着证据去法院起诉，维护自己的合法权益。西宁法务
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房产证多长时间办不下可申请赔偿[律师回复] 按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，要是因为出卖人的原因，买受人在以下期限到期时没拿到不动产权属证书，除当事人有特殊约定，出卖人要担责。 其一，是商品房买卖合同里约定的办理不动产登记的期限；其二，若商品房买卖合同的标的物是还没建成的房屋，就是自房屋交付使用之日起的一定合理期限；其三，若标的物是已竣工房屋，就是自合同订立之日起的一定合理期限。 要是合同里有逾期办证违约金的约定，就按约定处理。要是合同没约定违约金，或者损失数额不好确定，可按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 要是出卖人逾期办证超过一定时间，达到合同约定或法定的解除条件，买受人能请求解除合同并要求赔偿损失。实践中，一般认为超过约定或法定的办证时间一年还办不了房产证，买受人有权解除合同并索赔。 建议买房人在签合同时明确约定办理不动产登记的期限和逾期办证的违约责任。如果遇到出卖人逾期办证的情况，要及时收集证据，与出卖人协商解决；协商不成，可通过法律途径维护自己的权益。西宁法务
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离婚时农村公婆名下房产证怎样处理[律师回复] 离婚时遇到农村房产证在公婆名下的情况，很多人会误以为这房子夫妻双方也能分，其实从法律上来说不是这样的。房产证登记在公婆名下，这房子就是公婆的财产，不属于夫妻共同财产，离婚的时候夫妻一般没办法分割它。 为啥这么说呢？按照《中华人民共和国民法典》物权编的规定，不动产是谁的，就看登记在谁名下。既然房子登记在公婆名下，那公婆就是这房子的主人，他们能住、能租出去赚钱，也能把房子卖掉，这都是他们的权利。 不过要是夫妻在结婚的时候给这房子出过钱，比如一起盖房或者装修，这钱咋算呢？得看这钱是啥性质。要是借给公婆的，那夫妻可以要求公婆把钱还回来；要是送给公婆的，那就不能再要回去。 还有一种特殊情况，要是有证据能证明，虽然房子登记在公婆名下，但其实是夫妻借公婆的名买的房，而且还有借名买房的协议，那夫妻可以通过法律手段，证明自己才是房子真正的主人，这样离婚的时候就能分割房子了。但要证明借名买房可不容易，得有足够的证据才行。 法律建议：夫妻出资时，最好明确出资性质并保留相关凭证。如果是借名买房，务必签订书面协议，避免日后产生纠纷。青海法务
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律师说法·房产纠纷
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买了别人按揭的房子怎么办购买他人按揭中的房子，有以下处理方式：一是转按揭，若银行允许，可将原房主剩余贷款转到自己名下，但多数银行已很少办理；二是提前还贷解押，可让原房主自筹资金或自己出资帮其还贷，出资时需通过资金监管账户并明确违约责任；三是办理预告登记，防止原房主再售或抵押；四是合同明确权责，详细约定各项条款保障权益。1.4k浏览
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因买房违约，中介费退款要如何办理买房违约时，中介费退款办理需依据合同约定。若合同明确规定违约情况下中介费退还事宜，按约定执行；若未约定，需与中介协商，证明违约非自身主观故意或中介未完全履行服务，协商不成可通过法律途径解决。2k浏览
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一房二卖该如何处理合同效力一房二卖情形下，两份合同效力应分别判断，若无《民法典》规定的无效情形，通常均为有效，判定依据为合同双方民事行为能力、意思表示、是否违法违规违公序良俗。房屋归属方面，已过户的归登记买受人，未过户但一方合法占有的可能归占有人，均未过户和占有的综合付款情况确定。未取得房屋的买受人可追究出卖人违约责任，要求赔偿损失。1.9k浏览
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