开发商延迟交房不办理房产证 成功维护了购房者的合法权益

上诉人（原审原告）：解XX，男，1984年9月14日生，X族，住咸阳市秦都区联盟，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。

委托诉讼代理人：赵兰，陕西XX律师。

被上诉人（原审被告）：陕西XX公司，住所地陕西省咸阳市渭城区，统一社会信用代码9161XXXX369073XC。

法定代表人：严XX，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：赵XX，陕西XX律师。

委托诉讼代理人：杨X，陕西XX律师。

上诉人解XX因与被上诉人陕西XX公司房屋买卖合同纠纷一案，不服咸阳市秦都区人民法院(2021)陕0402民初2686号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

解XX上诉请求：撤销一审判决第二项，改判被上诉人陕西XX公司于判决生效后立即给付上诉人解XX逾期交房违约金24853.17元，支付逾期办理权属证明的违约金29376.51元（违约金以398288元为基数，按照银行同期贷款市场报价利率自2019年7月1日至办理权属证明之日止），被上诉人向上诉人支付逾期办理房屋所有权证书违约金，自2021年2月22日至被上诉人办理房屋所有权证书之日止，按照银行同期贷款市场报价利率计算。一二审诉讼费、律师费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人违反合同约定，至今未取得上诉人商品房所在楼栋的权属证明，至今未为上诉人办理房屋所有权证书。2、案涉合同约定的延期办理权属证明及逾期为上诉人办理房屋所有权证书违约金过低。案涉合同中的违约条款属于格式条款，该条款不合理地减轻了被上诉人的违约责任，应属无效。延期办理权属登记及延期办理房产证违约金无效，应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算被上诉人应当承担的违约金额。3、延期办理权属登记及延期办理房产证违约金过低，无法保护守约方的利益，法院应适当增加违约金数额。

陕西XX公司辩称，未能办理房屋所有权证书及未能取得权属证明并非答辩人原因，系涉案工程施工单位恶意拒绝向答辩人交付工程资料，导致至今不能竣工验收。对于违约责任，双方签订的合同中有明确约定，应当严格按照合同执行。另，涉案合同中明确约定逾期交房、逾期办证的违约责任只能计收一次，不累加计算。答辩人为息事宁人妥善解决矛盾，并未提出上诉。被答辩人请求律师费没有事实及法律依据。一审判决应予以维持。

谢XX向一审法院起诉请求：1、请求判令被告立即为原告办理房屋所有权证书；2、请求判令被告向原告支付逾期交房的违约金24853.17元（以398288元基数，违约金自2017年1月1日算至2018年9月17日）；3、请求判令被告向原告支付逾期办理权属证明的违约金（以398288元为基数，违约金按照银行同期贷款利率自2019年7月1日算至被告办理权属证明之日止参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失）；4、请求判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金（按照银行同期贷款利率自2021年2月22日算至被告办理房屋所有权证书之日止参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失）；5、本案的诉讼费、律师费等由被告承担。

一审法院认定事实：原告与被告2016年1月4日签订《紫裕·兰亭认购协议书》一份，签订了签约备案时间为2016年1月11日、签约备案号为XXX，编号XXX号的《咸阳市商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告处位于咸阳市XX与联盟三路交汇处的被告开发的紫裕兰亭小区2号楼1单XX房屋（建筑面积109.12㎡）一套，房屋单价3650元／㎡，总金额共计人民币398288元，付款方式为认购协议书签订时，原告给被告支付房屋定金人民币198288元，余款人民币200000元办理银行按揭，按揭所需费用由原告承担。被告应在2016年12月31日前向原告交付该商品房，交付时该商品房已取得规划验收批准文件或建筑工程竣工验收备案表，该商品房经勘察、设计、施工、监理、建设单位五方验收合格。逾期交房责任为除不可抗力外，1、按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）被告在交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起向原告支付违约金，合同继续履行；（2）逾期交房后，原告有权退房。原告退房的，被告应当自退房通知送达之日起退还全部已付款，并按照原告全部已付款的X%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起向原告支付违约金。2、被告应从逾期交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金，合同继续履行。合同第十九条（二）还约定被告应当在2019年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，原告不退房，被告按已付房款的0.1‰向原告支付违约金。第十九条（三）转移登记2约定：如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起1080个工作日内取得房屋所有权证书的，原告不退房，被告按已付房款的0.1‰向买受人支付违约金。2016年1月4日被告给原告出具交纳房款人民币198288元收款收据一份，2016年3月31日原告通过银行贷款给被告支付购房款人民币200000元，以上合计人民币398288元。2018年9月18日被告给原告交付房屋，原告入住后，被告至今未给原告办理原告所购买房屋的所有权证书及该商品房所在楼栋的权属证明。

一审法院认为，原告与被告2016年1月4日签订《紫裕·兰亭认购协议书》及1月11日签订的《咸阳市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且该协议及合同符合法律规定，故为有效协议、合同。原告按照协议、合同约定履行了义务，被告即应按照协议、合同约定的事项按时给原告办理相关事宜。根据原告与被告签订的《咸阳市商品房买卖合同》约定，被告应在2016年12月31日前向原告交付该商品房，而被告给原告实际交房日为2018年9月18日，故原告要求被告承担逾期交房违约金人民币24853.17元之请求，本院予以支持；按照原告与被告签订的合同第十九条要求，被告应在2019年6月30日前，取得售给原告商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，原告不退房，被告按已付房款的0.1‰向原告支付违约金；如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起1080个工作日内取得房屋所有权证书的，原告不退房，被告按已付房款的0.1‰向原告支付违约金；被告至今未在约定期限内取得本案诉争商品房所在楼栋的权属证明及未在商品房交付之日起1080个工作日内取得诉争房屋所有权证书，已构成实际违约，应承担违约责任。故原告要求被告立即为原告办理房屋所有权证书之请求，本院予以支持，但应给被告一定的期限，本院酌情认定为本判决生效后六十日内；原告要求被告承担逾期办理权属证明的违约金（以398288元为基数，自2019年7月1日起至被告办理权属证明之日止参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）之请求及要求被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金（以398288元为基数，按照银行同期贷款利率自2021年2月22日算至被告办理房屋所有权证书之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）之请求，于法无据，本院不予支持，以上违约金按照合同约定应为398288元×0.1‰=39.83元及398288元×0.1‰=39.83元。原告要求被告承担本案律师费之请求，因在双方合同中未予约定，故本院不予支持。根据最高人民法院“关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定”第二条、第三条、第四条，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，最高人民法院关于“审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”第十六条、第十七条、第十八条，《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告陕西XX公司于本判决生效后六十日内给原告解XX办理咸阳市XX与联盟三路交汇处紫裕兰亭小区2号楼1单XX（建筑面积109.12㎡）房屋所有权证书。二、被告陕西XX公司于本判决生效后立即付给原告解XX逾期交房违约金人民币24853.17元、逾期办理权属证明违约金39.83元、逾期办理房屋所有权证书的违约金39.83元，以上合计人民币24932.83元。三、驳回原告解XX其他诉讼请求。案件受理费1256元，减半收取628元，原告已预交，由被告承担，并于本判决生效后立即支付给原告。

经审查查明，一审认定事实清楚，本院予以确认。

本院认为，本案二审争议焦点为,涉案合同中产权登记逾期违约金是否应做适当调整。

涉案合同中约定被上诉人应在2019年6月30日前取得涉案商品房所在楼栋的权属证明，如未取得被上诉人按已付房款的万分之一支付违约金；另约定，因被上诉人责任，上诉人未能在交付之日起1080个工作日内取得房产证，被上诉人按已付房款的万分之一支付违约金。本案中，被上诉人迟延交房，至今未取得涉案商品房所在楼栋的权属证明，致使上诉人无法取得房产证，构成违约。涉案房屋现已实际交付并投入使用，双方争议的逾期办理权属证明及产权证违约金具有惩罚性质，目的是为了督促被上诉人尽快履行合同义务，保护守约当事人的独特作用,这是维护合同不可缺少的一种手段。尤其在我国这样一个市场经济体制尚未健全的国度,市场主体之间尚未普遍形成诚实信用的良好风气,交易中的不规范、不道德行为时有发生,若对这些行为放任或迁就,必然破坏正常健康的市场秩序。通过违约金惩罚性的制裁,使得违约方充分认识到违约成本的增大,能够一定程度地遏制违约行为的随意发生,并为守约方提供周到的法律保护。因此,在尊重当事人意思自治,确保合同诚信履行的前提下,在一定情况下对违约金进行司法干预也是必要的,这有助于在具体情况下对双方利益的衡平，真正体现公平原则,从而充分合理发挥违约金应有的作用。

具体到本案中，由于被上诉人违约行为，涉案房屋至今无法办理房屋产权证，造成了上诉人房屋权属的瑕疵。涉案购房合同中对逾期取得权属证明及办理房产证违约金约定明显过低，应予以适当调整。办理房屋所属楼栋的权属证明与房屋所有权证在维护购房人合法权益上具有前后关联性，加之涉案房屋现已交付上诉人实际使用，上诉人将两项逾期违约金分别请求势必存在期间重复计算。基于上述理由，上述两项逾期违约金总计宜以房款为基数，自上诉人的逾期办理权属证明违约金请求之日起，至房屋所有权实际办理之日止，按日万分之0.2计算。

另，二审中上诉人与被上诉人对一审判处的逾期交房违约金均无异议，本院予以认可。上诉人称被上诉人应承担律师费一节，因该费用并非上诉人必须支出的费用，涉案合同对此亦无约定，故对此节上诉请求本院不予支持。

综上所述，解XX部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力》的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：

一、维持咸阳市秦都区人民法院(2021)陕0402民初2686号民事判决第一项。

二、维持咸阳市秦都区人民法院(2021)陕0402民初2686号民事判决第三项。

三、撤销维持咸阳市秦都区人民法院(2021)陕0402民初2686号民事判决第二项。

四、陕西XX公司于本判决生效后十日内给付解XX逾期交房违约金24853.17元。

五、陕西XX公司于本判决生效后十日内给付解XX逾期办理权属证明及逾期办理房屋所有权证违约金（总计以房款398288元为基数，自2019年7月1日起至房屋所有权证实际办理之日止，按日万分之0.2计算）。

一审案件受理费1256元，减半收取628元，由陕西XX公司承担；二审案件受理费534元，由陕西XX公司负担。

本判决为终审判决。

审   判   长     张军海

审   判   员     韩 瑶

审   判   员     陈美丽

二〇二一年十一月四日

书   记   员     孙 坤