为购房人追回买房认购预付款和维修基金

马XX诉河南XX公司买卖合同纠纷案件

【承办律师】

陈振峰、许X

【基本案情】

2021年7月,马XX同河南XX公司协商购买位于荥阳市规划二路与白松北路交叉口东北侧10号楼1单XX住宅(后变更为4号楼2单元7层704住宅),并于2021年7月11日预交购房款50000元,于2021年8月2日预交购房款20万元。2021年10月24日,原、河南XX公司签订果岭岭尚认购协议书,约定马XX预订果岭岭尚4号楼2单元7层704住宅,并于2021年10月31日前预交购房款440348元(不含维修基金9499元)。马XX于当日预交购房款及维修基金199927元,合计共预交购房款449927元(购房款440348元、维修基金9499元)。在签订商品房预售合同时,原、河南XX公司就合同内容双方未达成一致意见,无法签订正式购房合同。马XX要求河南XX公司退还预交的购房款,河南XX公司拒绝退还。马XX遂委托陈振峰律师及团队许X律师向河南XX公司提起诉讼，要求退还所交购房款和维修基金。

【裁判结果】

河南省荥阳市人民法院作出（2022）豫0182民初7595号判决书，判决：一、被告河南XX公司于本判决生效之日起十日内返还原告马XX购房款及维修基金共计399927元；二、驳回原告马XX的其他诉讼请求。案件受理费4100元（已减半收取），由原告马XX负担451元，被告河南XX公司负担3649元。

【裁判要旨】

原、被告签订的《果岭岭尚认购协议书》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，当事人应当按照合同约定诚信全面履行义务。该认购协议对原告购买案涉房屋的位置、房号、面积、总价、付款方式、付款时间、违约责任等基本要素均进行了明确约定，按照商品房交易惯例，网签《商品房买卖合同》系房管部门制定的样本合同，通常都在商品房预售交易前进行公示，原告应当在签订认购协议前对此明知和了解，且认购协议明确约定未按期签订网签《商品房买卖合同》视为乙方违约和放弃购买权利，乙方支付的定金不予退还，故原告作为购房人主动放弃购买权利视为解除认购协议，应承担协议约定的违约责任，即其按照协议约定交纳的定金50000元不予返还，双方认购协议解除后，扣除定金的剩余房款及维修基金共计399927元，应由被告返还给原告，对原告超出的部分请求，本院不予支持。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

第五百八十七条：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。