商品房预售合同纠纷胜诉退房

广东省惠州市中级人民法院

民 事 判 决 书

上诉人（原审被告）：惠州某有限公司，住所地：惠州XX。

法定代表人：。

被上诉人（原审原告）：欧X

被上诉人（原审原告）：谢X

两被上诉人共同委托诉讼代理人：都风凯，事务所律师。

原审第三人：股份有限公司惠州分行，住所地：。

负责人：

上诉人惠州市某有限公司因与被上诉人及原审第三人XXX商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2021）粤1391民初号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

上诉人惠州市某有限公司上诉请求：1.请求依法判令撤销原审法院(2021)粤1391民初号民事判决;2.依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求;3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。

事实理由:原审法院判决解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》(预售)(以下简称“合同”)及补充协议，缺乏事实和法律依据。一、上诉人不具有逾期交房的情形。1.补充协议第五条5.3款约定，因不可抗力，导致房屋无法交付的，出卖人可据实予以延期，无需承担逾期交付违约责任;5.3.1款约定，如由于施工周期受天气等不确定因素影响或不可抗力原因，则买受人同意交楼时间顺延，不视为出卖人违约。对此，上诉人有证据证明顺延交楼是受上述因素的影响:(1)本案2020年1月23日启动突发公共事件一级应急响应到广东省XX5用8日决定从2020年5月9日零时起从二级降为三级响应的时间为108天，属于不可抗力的因素导致。(2)由于施工周期受灾害性天气不确定因素影响，上诉人从2018年5月22日开工到2020年6月30日取得竣工验收备案期间，受灾害性天气不确定因素影响的天数为189天。所以上述两因素导致天数为297天，均是补充协议第五条5.3、5.3.1口款约定上诉人无需承担逾期交楼违约责任的。2、从表象来看，上诉人应于2019年12月31日交楼，而答辩人取得竣工验收备案是2020年7月15日，并刊登公告向被上诉人发出《入伙通知书》，其顺延交楼时间198天。也就是说，除去不可抗力和灾害性天气因素影响，无需承担逾期交楼违约责任的时间297天，上诉人实际上提前99天交楼。二、即使只考虑新冠病毒疫情不可抗力因素的影响，被上诉人要求解除合同的条件也没有成就。前述因受新冠病毒疫情不可抗力因素影响的天数为108天，就按被上诉人主张从2020年1月1日至2020年7月15日交楼，顺延交楼时间是198天，上诉人顺延交楼也只有90天，根本没有达到补充协议第五条5.3.4款:“…逾期超过120日，买受人有权解除合同…”约定的解除合同条件。恰恰相反，根据此款约定，逾期在120之内，被上诉人不得以此作为解除合同的理由。终上，被上诉人要求解除合同和补充协议根本没有任何事实和合同依据。（三）从客观上讲，造成顺延交楼并不是因上诉人主管原因所致，且上诉人在向被上诉人回复中也承诺将按合同约定承担违约责任。更重要的是，涉案商品房已取得竣工验收备案登记具备交楼条件，从维持合同的稳定性，在上诉人要求继续履行合同，且合同在事实上可继续履行的情况下，应支持上诉人继续履行合同的抗辩理由，除非合同存在事实上履行不能，导致双方订立合同的目的无法实现，否则对上诉人不公平，有违法律规定的公平原则。二、原审法院判决解除上诉人与被上诉人、原审第三人签订的按揭合同理由不能成立。根据上诉人的前述理由，既然上诉人与被上诉人的合同应继续履行，那么上诉人与被上诉人、第三人签订的按揭合同就应继续履行。同时，因被上诉人违反按揭合同的违约责任应由被上诉人承担，与上诉人无关。原审法院判决解除按揭合同，并由上诉人向第三人偿还贷款本金和支付违约金明显错误。综上所述，上诉人认为原审法院的判决没有事实和法律依据，请求二审法院依法撤销，改判驳回被上诉人的原审全部诉讼请求。

原审原告向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原、被告签署的《商品房买卖合同》（预售），合同编号：大亚湾（2018），并解除合同备案及注销预告登记；2.依法判令解除原告与第三人签署的《个人购房按揭贷款合同》，合同编号：兴银粤惠零个房（抵保/按揭）借字（2018）第号，并要求第三人协助办理注销抵押权预告登记；3.判令被告退还原告全部房款XXX元；4.判令被告向原告支付房屋首期款360434元的利息46337.8元（以360434元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2018年7月5日起计算至2019年8月19日；按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至实际清偿之日止。）8.本案一切诉讼费用由被告承担。

一审法院审理查明，2018年8月3日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同（预售）》【合同编号：大亚湾（2018）】及补充协议，约定由原告购买被告开发的位于惠州XX西区，总价款为XXX元。关于交付期限及交付标准，合同第九条约定，1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.原告交清全部房款或银行放款至被告账户并付清所有应付款；4.满足其他双方另行约定的交付条件。合同第十一条约定，被告应当在2019年12月31日前向原告交付该商品房。关于逾期交房的违约责任，合同第十二条及补充协议第五条约定，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，逾期在120日之内，被告按日计算向原告支付商品房总价款万分之一的违约金，且违约金总额不得超过该商品房总价款的百分之一，原告不得以此作为解除合同的理由；逾期超过120日，原告有权解除合同，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起30个工作日内退还原告已付商品房总价款（含已付贷款部分），且被告应支付商品房总价款百分之一的违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付商品房总价款万分之一点五的违约金，且违约金总额不得超过该商品房总价款的百分之二。合同及补充协议还约定了其他事项。上述合同签订后，原告于2018年7月4日支付购房首期款360434元。余款820000元向商业银行申请贷款支付，合同约定的交付之日前原告已按约付完全部款项。被告于2020年7月7日取得房屋测绘报告，于2020年7月14日取得建设工程竣工验收备案证明文件。原告支付房款外，还支付了办证费80元、公证费470元、房屋维修基金5098元、律师见证费1300元。其中房屋维修基金已由被告代原告向相关部门缴纳。

另查明，2018年8月9日，贷款人兴业XX、借款人与保证人XX公司三方签订《个人购房按揭贷款合同》【合同编号：兴银粤惠零个房（抵保、按揭）借字(2018)第号】，兴业XX向发放贷款820000元用于向公司支付购房款，并办理抵押登记手续。截至2021年8月31日向兴业XX还了贷款本金77444.52元、贷款利息134713.2元，剩余742555.48元贷款本金未还。

在本案审理过程中，原告向本院提出财产保全申请，本院于2021年8月11日分别冻结被告名下惠州XX账号为8002××××4977的存款622762.07元、惠州XX账号为8002××××4232的存款622762.07元，冻结期限为一年。

一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》、补充协议及原、被告与第三人兴业XX签订的《个人购房按揭贷款合同》不违反法律法规的强制性规定，均为有效合同。被告应于2019年12月31日前向原告交付商品房，直至2020年7月14日才满足约定的交付条件。被告辩称受天气等不确定因素影响及新冠肺炎疫情影响，应顺延交楼时间。被告作为商品房开发商，在订立合同之初就应充分考虑到天气因素，预留充分时间，以保按时交房，且本案商品房交付时间为2019年12月31日前，新冠肺炎疫情不可抗力发生在逾期交房之后，不能免除逾期交房的违约责任。被告未能按约向原告交房，且逾期时间较长，远远超过120日，已构成违约。根据合同第十二条及补充协议第五条约定，原告主张解除合同的请求，本院予以支持。合同解除后，被告应返还原告已付购房首期款360434元。同时应按合同约定向原告支付违约金11804.34元（XXX×1%）。原告主张的返还首期款的资金占用利息，有事实和法律依据，以360434元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2018年7月4日起计算至2019年8月19日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至实际清偿之日止。原告已交的房屋维修基金5098元由原告向相关部门申请退回，被告应予以协助。公证费470元、办证费80元、律师见证费1300元，属原告购房实际损失，应由被告承担。《商品房买卖合同》解除后，被告应当协助原告办理案涉《商品房买卖合同》的解除备案手续以及案涉商品房的预告登记注销手续。《个人购房按揭贷款合同》应一并予以解除，贷款合同解除后，被告应直接向第三人偿还剩余贷款本金、利息、罚息、复利及支付违约金，具体的数额以第三人出具的数据为准。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条第二款、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法

》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告与被告惠州市XX公司《商品房XX【合同编号】及补充协议；二、原告与被告惠州市某有限公司于判决生效后十日内相互配合办理解除上述合同备案及涂销预告登记手续；原告于上述合同解除备案、房屋预告登记涂销手续后自行向相关部门申请退回住宅专项维修资金5098元，被告惠州市XX公司予以协助；三、解除原告与被告惠州市XX公司、第三人兴业XXX于2018年8月9日签订关于贷款购买惠州XX西区的《个人购房按揭贷款合同》本院二审审理期间，各方当事人均未提交新证据。

本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。

本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据上诉人的上诉意见，本案二审的争议焦点为：涉案《商品房买卖合同》是否应当解除。对此分析如下：

根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定“出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房”，本案中，上诉人于2020年7月14日才具备房屋交付条件，上诉人未能按照合同约定的时间交付房屋，逾期远超过120日，双方约定的解除合同条件已经成就，故一审法院判决解除合同并无不当，本院予以支持。上诉人上诉称扣除新冠疫情不可抗力因素的影响，上诉人不存在逾期交房的行为，但根据《中华人民共和国合同法

》第一百一十七条的规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中，双方约定的商品房交付时间为2019年12月31日前，该时间在新型冠状病毒疫情爆发之前，故不符合法律规定应当免除责任的情形。至于上诉人XX公司辩称因施工期间灾害性天气影响的天数应当予以扣除的问题，对此，惠州地区每年基本都会经历一定数量的暴雨、台风等恶劣天气，上诉人XX公司作为长期专业的房地产开发企业，应当能够预见惠州地区可能遭遇台风等恶劣天气并对建筑施工造成影响，在其签订合同时完全有条件预留充分的时间。在本案诉讼中，上诉人XX公司并未提交证据证明所遭遇的恶劣天气对建设工程的影响已经超过了可预见的范围。故对其主张，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。

综上，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法

》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费19253.62元，由上诉人惠州市XX公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长：周XX

审 判 员：丁XX

审 判 员：胡　江

二Ｏ二二年三月二十四日

法官助理：马XX

书 记 员：蒋XX