因限购房屋买卖合同解除

[律师回复] 如果限购政策确定是合同签订以后才实施的，解除合同双方互不承担违约责任，因为限购政策属于不可归责你们双方的事由，不是卖方拒绝履行

[律师回复] 一、对于合同因政策影响而嗣后无法履行，应当如何调整当事人之间的权利义务，合同法没有明确的规定。鉴于政府政策的出台是当事人在订约时无法合理预期，也不可控制的事件，合同无法履行的后果不可归责于任何一方当事人（见最高院审理的（2012）民申字第1268号案件）。在性质上将其定性为情势变更，如（2015）粤高法民一申字第97号案件，其中（2015）粤高法民一申字第97号民事裁定书中有这样的阐述“双方签订的《广州市存量房买卖合同》不能履行的原因不是双方当事人违约所至，而是由于情势变更所至。况且，在知道范某不符合限购政策后，陈某与范某又签订了新的协议，约定退件后另行协商，故范某的行为不能认定为不履行购买房屋这一主要债务的行为。陈某以范某不履行约定的债务为由请求没收范某所支付的定金理据不足，二审法院根据本案的事实及法律规定，判决解除双方所签订的《广州市存量房买卖合同》、陈某在判决生效后十日内返还500000元给范某并无不当”。 二、房屋限购政策的出台是否意味着房屋买卖合同无效 是否具备购房资格虽涉及房屋买卖合同的履行，但并不影响合同的成立与生效。如最高人民法院（2016）最高法民申3387号案件。 三、双方均明知已经出台限购政策，仍签订房屋买卖合同，双方当事人对于合同目的不能实现导致合同不能履行均存在过错，合同解除后，一方主张可得利益损失的不予支持，购房款及存款利息应当返还，一方主张按照贷款利率支付利息的不予支持。

[律师回复] 1，在限购政策颁布前签订合同，可以主张中介公司适当返还中介费用。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条　因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 2，在限购政策颁布后，中介公司明知买方没有购房资格，任然和其签订合同。可以主张中介公司返还全部的中介费用。《中华人民共和国合同法》第五十四条　下列合同，当事人一方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民或者仲裁机构不得撤销。