农民承包土地的土地流转

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 土地承包经营权流转，是指通过承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转·“土地承包经营权流转”最早是1995年提出的，国发﹝1995﹞7号《批转农业部〈关于稳定和完善土地承包关系的意见〉的通知》中明确提出“建立土地承包经营权流转机制”。《土地管理法》第十五条规定：“国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。　农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”依照相关规定，流转的主体是享有承包经营权的农户。依照《土地承包法》的规定，对土地承包经营权的流转的主体是享有承包权的农户。农户得依自己的意思对享有的承包经营权以转包、互换、出租、转让或者其它方式流转。任何组织和个人不得强迫或者阻碍。流转的客体是承包方承包权依附的承包合同或合同标的物。承包经营权的流转实际上是对地上权的处分，其包合有两种模式：一种是对承包合同的处分，即是农户将与集体经济组织签订的承包合同有条件地转让给第三人，从而解除与集体经济组织的承包关系；一种是不改变原与集体经济组织的承包关系，而是将承包合同的标的物转由第三人使用、控制。流转的目的是为了为了处分收益或获得补偿。依照《土地承包法》的规定，农户流转承包经营权后可以依法取得转包金、租金、转让费等，这种流转收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。

[律师回复] 您好，土地流转合同需要承包人和分包人之间进行协商，协商以后到村委会进行土地流转分包合同备案登记。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 承包期内流转是合法的。如果改变了土地的农业用途，那么流转合同无效。不改变种植用途，无需经过村镇政府同意。土地承包法明文规定：承包期内，发包方不得收回承包地。第二十六条承包期内，发包方不得收回承包地。承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。承包期内，承包方交回承包地或者发包方依法收回承包地时，承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，有权获得相应的补偿。第二十七条...

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。具体选择何种方式流转土地承包经营权，作为承包方有完全的自主决定权。 土地承包经营权流转的模式有哪些 ⑴转包 转包是指土地承包经营权人把自己承包期内承包的土地，在一定期限内全部或者部分转交给本集体经济组织内部的其他农户耕种和经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。在通常情况下，受转包人要向转包人即土地承包经营权人支付转包费。 ⑵出租 出租是指土地承包经营权人作为出租人，将自己承包期内承包的土地，在一定期限内全部或者部分租赁给他人从事农业生产经营，并收取租金的行为。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同，发包方和承包方的权利义务不变。 ⑶互换 互换是指承包人之间为方便耕种或者各自需要，对属于同一集体经济组织的土地承包经营权进行交换。互换从表面上看是地块的交换，但从性质上看，是由交换承包土地引起的权利义务本身的交换。权利义务交换后，原有的发包人与承包人的关系，变为发包人与互换后的承包人的关系。互换后的土地承包经营权人要履行互换前原土地承包人应负担的义务。且土地承包经营权的互换只能在同一集体经济组织内部进行。 ⑷转让 转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，由该农户同发包人确立新的承包关系，原承包人与发包人在该土地上的承包关系即行终止。土地承包经营权受让对象可以是本集体经济组织的成员，也可以是本集体经济组织以外的农户。 ⑸抵押 ⑹入股 《农村土地承包法》规定的入股流转方式有两种： 第一种是指入股方式，即“承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。该入股流转方式仅指以家庭承包方式取得承包经营权的承包方之间，各自将承包经营权以相互入股的形式组织在一起，从事农业合作生产。而不是将土地承包经营权量化为股份，投入到从事农业生产的工商企业或者公司，或者将土地承包经营权作为投资成立新的农业经营公司。 第二种是入股流转方式，即通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的“四荒”土地等承包经营权，承包人可以将其量化为股份，投入到从事农业生产的公司，或者作为投资成立农业生产经营公司。 ⑺继承 因继承而发生的土地承包经营权的流转仅限于两种情形：其一是林地承包经营权的继承;其二是指根据该法第50条规定，通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的土地承包经营权，承包人死亡的，其继承人可以继续承包，即继承人可以通过继承取得剩余承包期内的土地承包经营权。但对于以家庭承包方式取得的除林地以外的土地承包经营权的继承问题，该法未作规定。

[律师回复] 农户委托村集体流转其承包经营权的，按以下程序办理： 1、农户递交由户主签字的委托流转申请书。 2、乡（镇、街道）、村农村土地承包经营权流转服务机构分别进行审核，讨论是否接受委托，并将讨论结果在半个月内通知委托农户。 3、如决定接受委托的，村集体应当与委托农户签订委托合同，并在接受委托后半个月内，将流转农户、地块等基本情况，以适当形式向村内外发布公告，并上报县、乡（镇、街道）农村土地承包经营权流转机构，对外发布。 4、有意受让流转土地的，可在县、乡（镇、街道）、村农村土地承包经营权流转机构公告的有效期内，提交受让流转土地的规划书面申请。 5、县、乡（镇、街道）、村农村土地承包经营权流转机构在公告期结束后，及时召集已提交受让流转土地的申请人进行磋商。可以协商确定流转价格，也可以通过招标的办法确定流转价格，在公平合理、协商一致的基础上拟订流转合同草案，经委托人（承包户）与业主签字认可后正式生效。