委托房产买卖合同的效力

买卖合同有书面形式、口头形式和其他形式之分。对于事实买卖合同，当事人对买卖合同是否成立极易产生纠纷。 　　在买卖合同纠纷案件中，主张合同成立的一方当事人，对合同成立的事实承担举证责任。对于没有书面合同的事实买卖合同关系，司法实践中，可以通过提交一方已经履行交付标的物或者给付价款的义务并为对方所接受的证据，此等证据主要包括交货凭证(如收货单、送货单)、结算凭证(如结算单、发票)以及债权凭证(如对账确认函、债权确认书)三类。 　　对于当事人仅以交货凭证或结算凭证主张买卖合同关系成立的情形，在相对人否认前述证据与买卖合同成立的事实之间有关联时，法院不能根据被告的否定性抗辩，直接否定买卖合同成立的事实，而是要具体结合当事人之间的交易方式、交易习惯及其他相关证据作出认定，必要时可以要求被告就买卖合同不成立的事实进行举证。“其他相关证据”，比如能证明双方当事人就买卖合同的主要内容达成一致的电话录音，与当事人无利害关系的第三人的证人证言等。 　　对于当事人以债权凭证主张买卖合同成立的情形，如果债权凭证已载明债权人名称，则可以直接认定买卖合同关系成立;如果债权凭证未记载债权人的名称，在无相反证据证明的情况下，可以推定凭证持有人为合法的债权人，进而认定买卖合同关系成立。若债务人欲否认债权凭证持有人系买卖合同相对方，则举证责任转移至债务人一方，债务人需另行举证证明债权凭证持有人并非该债权的合法债权人这一事实。从对买卖合同成立的证明力上来看，没有记载债权人名称的债权凭证对买卖合同成立的证明力要大于交货凭证和结算凭证。 　　司法实践中，被告通常以不认可签收人是其工作人员或者不认可签收人有权利代表其签字的方式，否认签字人与其有法律上的关联，从而否认买卖合同成立的事实。就签收人是否为被告的工作人员、是否有权代表其签字的事实而言，被告具有较强的举证责任能力，而原告方的举证能力较弱，法院可以根据当事人的申请，要求对签收人持有异议的当事人就否认的事实举证，或者要求其提交工作人员的花名册、工资表等文件。如果其拒绝提供或提供的文件有重大瑕疵，应当承担举证不能的后果。法院亦可根据当事人的申请或依职权到劳动保障部门调取证据，进而认定签收人与被告之间是否存在劳动关系或代理关系。 　　第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。