民法典规定二手房黑白合同的效力该怎么确定

[律师回复] 一、黑白合同的效力是怎样的根据《合同法》的相关规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。不过鉴于双方签订合同的本意并非在于损害国家利益而是房屋交易，因此只能认定阳合同中关于价款的部分无效，而其他部分仍然有效。在司法实践中，阴合同通常仍被认为是双方之间的真实意思表示从而被认定为有效，一方要求继续履行，对方应当履行。这样，买方很难以合同无效为理由解除合同。一般来说，订立黑白合同的目的主要是为了偷逃税费。但是，房地产买卖合同中规避国家税收的价格条款无效。该无效部分不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。当事人以逃避税收为由请求确认合同全部无效的，不予支持。在二手房屋买卖关系中，尽管白合同符合合同成立的形式要件，但是像这样以通过虚假降低合同标的，欺骗行政主管部门，从而达到少缴税费，损害国家利益，违反我国法律法规禁止性规定的规避国家税收的价格条款应属无效合同条款，不具有确定双方权利义务关系的效力。相反，黑合同中真实的价格条款，才是确定双方民事权利义务关系的基础。 二、如何认定黑白合同的效力在目前的司法实践中对黑白合同价格不一而产生纠纷，一般按两种办法处理： 1、根据规定，合同需要备案的，以备案的合同为准，这是一般原则；但是如果备案的合同没有实际履行，而实际履行的合同中有违法利益，则价格以实际履行的合同为准，其余按照备案的合同约定，备案合同未约定的，而阴合同又有相关内容的按阴合同的约定执行。 2、如果签订的两份合同，按照规定，既不需要批准，也无须备案，则以实际履行的合同为准。有的判例则以时间在后的合同价为准。除非有证据证明前一份合同价是为规避纳税及骗取贷款等原因而签订的虚假价格。但是要特别注意是，这个举证责任是由提出异议方来承担的，也就是说，谁认为前一份合同是虚假的，谁就应当承担这个举证责任。

[律师回复] 1.租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 2.租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 3.根据相关法律规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同;但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 4.《民法典》第七百零五条【租赁最长期限】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同;但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

[律师回复] 一、签订黑白合同是否合法黑白合同并非立法中的补充合同，应该对此进行明确区分。按法律规定，在因“黑白合同”价格不一而产生争议的情况下，原则上以时间在后的合同价为准。除非有证据证明前一份合同价是为规避纳税及骗取贷款等原因而签订的虚假价格。但是要特别注意，这个举证责任是由提出异议的一方来承担的，也就是说，谁认为前一份合同是虚假的，谁就应当承担这个举证责任。但是，这样的规定并不全面，因为两份合同的签订时间并不一定有先后，可能是同时签订的。如果一定要以后一份合同为准的话，这时就会难以认定哪一份合同是“后一份合同”。所以关键是要证明哪一份合同的价格才符合双方的真实意愿。在二手房交易实践中，买卖双方为了少交税费或者中介机构为了促成交易，买卖双方往往会在中介机构的建议下，故意在提交有关部门的合同中做低房款，而双方另行签订一份阴合同，约定由买方将实际房款与名义房款之间的差额以其他名义支付给卖方，如果装修费，基础设施费等等。 二、签订黑白合同的效力如何根据《合同法》的相关规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。不过鉴于双方签订合同的本意并非在于损害国家利益而是房屋交易，因此只能认定阳合同中关于价款的部分无效，而其他部分仍然有效。在司法实践中，阴合同通常仍被认为是双方之间的真实意思表示从而被认定为有效，一方要求继续履行，对方应当履行。这样，买方很难以合同无效为理由解除合同。一般来说，订立黑白合同的目的主要是为了偷逃税费。但是，房地产买卖合同中规避国家税收的价格条款无效。该无效部分不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。当事人以逃避税收为由请求确认合同全部无效的，不予支持。在二手房屋买卖关系中，尽管白合同符合合同成立的形式要件，但是像这样以通过虚假降低合同标的，欺骗行政主管部门，从而达到少缴税费，损害国家利益，违反我国法律法规禁止性规定的规避国家税收的价格条款应属无效合同条款，不具有确定双方权利义务关系的效力。相反，黑合同中真实的价格条款，才是确定双方民事权利义务关系的基础。

[律师回复] 案外人可以确认合同的效力有无，但是不能通过诉讼的方式确认。只有与无效合同有利害关系的案外的人才能以起诉的方式请求确认合同无效；没有直接利害关系，不能提起诉讼确认合同无效。 合同一般分为有效、无效、可撤销或效力待定等情形。有效合同是指具备了合同的生效要件，能够产生合同当事人预期法律效果的情形；无效合同，是指合同虽然已经成立，但因其严重欠缺有效要件，在法律上不按当事人之间的合约赋予其法律效力。效力待定合同，是指已成立的合同因欠缺一定的生效要件，其生效与否尚未确定，须经过补正方可生效，在一定的期限内不予补正则视为无效的合同。 一般来说合同想要有效需要满足以下要件： 1、意思表示真实，体现了当事人的自愿原则； 2、不违反法律或者社会公共利益； 3、合同标的须确定而具体； 4、行为人具有相应的民事行为能力。 合同无效的情形有： (1)订立合同主体不合格； (2)订立合同内容不合法； (3)意思表示不真实的合同，即意思表示有瑕疵； 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。 有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 效力待定合同情况有下列几种： 1.行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同。 2.限制民事行为能力人签订的合同。 3.无权处分人签订的合同。 【法律依据】 《民法典》第一百五十七条，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 根据《合同法》的相关规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。不过鉴于双方签订合同的本意并非在于损害国家利益而是房屋交易，因此只能认定阳合同中关于价款的部分无效，而其他部分仍然有效。在司法实践中，阴合同通常仍被认为是双方之间的真实意思表示从而被认定为有效，一方要求继续履行，对方应当履行。这样，买方很难以合同无效为理由解除合同。一般来说，订立黑白合同的目的主要是为了偷逃税费。但是，房地产买卖合同中规避国家税收的价格条款无效。该无效部分不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。当事人以逃避税收为由请求确认合同全部无效的，不予支持。在二手房屋买卖关系中，尽管白合同符合合同成立的形式要件，但是像这样以通过虚假降低合同标的，欺骗行政主管部门，从而达到少缴税费，损害国家利益，违反我国法律法规禁止性规定的规避国家税收的价格条款应属无效合同条款，不具有确定双方权利义务关系的效力。相反，黑合同中真实的价格条款，才是确定双方民事权利义务关系的基础。