商品房订购合同定金能否退还

[律师回复] 您好，关于要如何签订商品房认购书这个问题，我的解答如下, 1、要区分定金与订金的不同法律性质“定金”属与担保方式的一种，对于定金的规定《合同法》、《担保法》及《担保法》司法解释均有明确规定“订金”属于预付性质的款项，一般不适用双倍返还的情形根据《商品房销售管理办法》第二十二条第二款规定：“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应向买受人返还所收费用”的规定可知，“订金”条款不适用双倍返还 2、如果购房者依照合同约定来签订正式商品房买卖合同，但最终因部分条款未达成一致意见不能签订商品房买卖合同时，定金如何处理这是司法实践中经常会遇到的问题而法律在这方面尚无明确的规定，仅在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定了：“……因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”但这里“不可归责于当事人双方究竟是什么范围，法律并无对此界定当然笔者认为既然认购书中的定金属于立约定金，那么，如果购房者按照合同约定来签订商品房买卖合同，即便最终因部分条款未达成一致意见不能签订商品房买卖合同，那么也不属于违约，定金不应当收取，应予以返还但如果双方在签署认购合同时，明确了双方因买卖合同条款产生分歧，定金是否返还的约定可以从其约定 3、尽量在签订认购合同时对商品房买卖合同主要条款予以说明，避免将来对合同条款产生分歧，合同的订立受到影响操作中可以在订购合同之后附商品房预售或销售合同的文本

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 1、仔细核对商品房认购书中的约定是否和商品房广告一致，防止不必要的纠纷。同时，还应该谨慎对待销售人员的宣传。 2、并不是一定要签订商品房认购书。购房者可以争取直接与开发商就《商品房买卖合同》及合同全部附件(包括补充协议)等内容进行协商，双方达成一致意见后直接签订《商品房买卖合同》。 3、谨慎对待认购书中的定金条约，如果约定了定金，那么一定要知道“定金”两个字背后的定金规则，就是如果违约，就可能拿不回定金了。同时也要注意到有关“没收”的条款，如“所收预付款将不予返还”的约定，这种“没收”条款依然会导致您无法拿回自己所交的钱款。 法律依据： 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条 当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

[律师回复] 对于签订认购书后商品房买卖合同的回答见下 1、实际购房合同是团购购房协议的补充合同，如果实质性内容有变更，买房人不同意变更的，可以不签此协议，并要求按照原协议继续履行，如果不能履行，则已经缴纳定金的买方按照《合同法》115条相规定有权要求不履行约定债务一方双倍返还定金。另外不清楚您说的“发现房屋土地使用权跟我当时说的不一样”是指什么情况，是否影响合同的根本目的。 2、协议上非签署姓名人的人签字的效力，除非有签署姓名人的授权，以及合同相对方的认可，否则无效。 3、根据《合同法》第58条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此您在自己没有过错的前提下可以要求对方返还已经缴纳的费用。

[律师回复] 你好，这个不好办理的，具体就需要联系开发商的

[律师回复] 您好，针对您的该怎么签订商品房购销合同问题解答如下, 《商品房购销合同示范文本》 商品房购销合同说明 1.本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。 2.本合同所称现房是指已经过工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以立即交付使用的商品房。 3.本合同所称预售商品房是指尚处于建设期，不能立即交付使用的商品房。 4.本合同 第一条，必须填明土地使用权是以出让方式还是以划拨方式取得。以转让方式取得土地使用权的，应当填原土地使用权的取得方式;但原以划拨方式取得的土地使用权在转让中已补办土地使用权出让手续的，则应填以出让方式取得土地使用权。 5.本合同 第二条、 第四条所称实得建筑面积是指与商品房购买方使用的空间相应的房屋建筑面积，其共用墙从墙体中线计算，非共用墙从墙体外侧计算。 6.[　]中内容为并列的选择项，须根据实际情况选择√。 7.本合同的部分条款，当实际情况未发生或当事人双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。 8.乙方在签订本合同前，有权要求甲方出示本合同提及的甲方有关证书、证明文件和物业管理规定。 9.本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。 商品房购销合同 (合同编号：　) 本合同双方当事人： 卖方(以下简称甲方)：_________________ 注册地址：_____________________ 营业执照号码：__________邮政编码：__________ 法定代表人：______职务：_____联系电话：_________ 委托代理人：___________职务：_______ 地址：______________________ 邮政编码：_____________联系电话：___________ 委托代理机构：____________________ 注册地址：_____________________ 营业执照号码：____________邮政编码：__________ 法定代表人：_______职务：______联系电话：_______ 买方(以下简称乙方)：__________________ [本人][法定代表人]姓名：__________国籍：_______ [身份证][护照][营业执照号码]_________________ 地址：_________________ 邮政编码：______________联系电话：__________ 委托代理人：______国籍：_____电话：___________ 地址：________________邮政编码：__________ 根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买商品房，甲乙双方达成如下协议： 第一条　甲方用地依据及商品房坐落位置 甲方以_____方式取得位于_____________、编号为____的地块的土地使用权。 [土地使用权出让合同号][土地使用权划拨批准文件号]为______。 划拨土地使用权转让批准文件号为__________________。 土地使用权证号为______，土地面积为________。地块规划用途为_______，土地使用权年限自____年__月__日至____年__月__日止。 甲方经批准，在上述地块上建设商品房，[现定名][暂定名]_____，主体建筑物的性质为_____，属______结构，建筑层数为_____层。工程建设规划许可证号为__________。 第二条　乙方所购商品房的面积 乙方向甲方购买商品房(以下简称该商品房)建筑面积共_______平方米(其中实得建筑面积____平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_______平方米)，共__[套][间]。(该商品房房屋平面图见本合同附件 一，房号以附件一上表示为准)。 该商品房分别为本合同第一条规定的项目中的： 第_____[幢][座]___层________号房， 第_____[幢][座]___层________号房， 第_____[幢][座]___层________号房， 第_____[幢][座]___层________号房。 上述面积为[甲方暂测][房地产产权登记机关实际测定]面积。如暂测面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积(以下简称实际面积)为准。 根据法律规定的房屋所有权与该房屋占用土地范围内的土地使用权一致的原则，该商品房相应占有的土地使用权，在办理土地使用权登记时由政府主管部门核定。 第三条　该商品房销售特征 该商品房为[现房][预售商品房]。 预售商品房批准机关为_________，商品房预售许可证号为______。 该商品房为[内销][外销]商品房。 外销商品房批准机关为___________，外销商品房许可证号为_____。 第四条　价格与费用 该商品房[属于][不属于]政府定价的商品房。按实得建筑面积计算，该商品房单位[售价][暂定价]为(币)每平方米____元，总金额为(币)___亿___千___百___拾___万___千___百___拾___元整。 除上述房价款外，甲方依据有关规定收取下列税费： 1.代收____，计(币)___亿___千___百___拾___万___千___百___拾___元整; 2.代收____，计(币)___亿___千___百___拾___万___千___百___拾___元整; 3.代收____，计(币)___亿___千___百___拾___万___千___百___拾___元整; 4.代收____，计(币)___亿___千___百___拾___万___千___百___拾___元整; 5.代收____，计(币)___亿___千___百___拾___万___千___百___拾___元整; 6.代收____，计(币)___亿___千___百___拾___万___千___百___拾___元整; 上述代收税费合计(币)___亿___千___百___拾___万___千___百___拾___元整。 第五条　实际面积与暂测面积差异的处理。 该商品房交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±___%(不包括±___%)时，上述房价款保持不变。 实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的±___%(包括±___%时)，甲乙双方同意按下述第__种方式处理： 1.乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起__天内将乙方已付款退还给乙方，并按___利率付给利息。 2.每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。 3._____________________________________。 第六条　价格与费用调整的特殊约定 该商品房出现下列情况之一时，房价款和代政府收取的税费可作相应调整： 1.由于该商品房属于政府定价的预售商品房，有权批准单位最后核定的价格与本合同第四条规定的价格不一致，按政府有关部门最后核定的每平方米价格调整。 2.预售商品房开发建设过程中，甲方代政府收取的税费标准调整时，按实际发生额调整。 3._____________________________________。 第七条　付款优惠 乙方在____年__月__日前付清全部房价款___%的，甲方给予乙方占付款金额___%的优惠，即实际付款额为(币)__亿__千__百__拾__万__千__百__拾__元整。 第八条　付款时间约定 乙方应当按以下时间如期将房价款当面交付甲方或汇入甲方指定的______银行(帐户名称：_______，帐号：_______); 1.____年__月__日前支付全部房价款的___%，计(币)__亿__千__百__拾__万__千__百__拾__元; 2.____年__月__日前支付全部房价款的___%，计(币)__亿__千__百__拾__万__千__百__拾__元; 3.____年__月__日前支付全部房价款的___%，计(币)__亿__千__百__