商品预售合同没有备案有效吗

[律师回复] 无效。 根据最高院的司法解释，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但司法解释在条款中作了新的突破，在起诉前开发商取得商品房预售许可证明的，此预售合同可以认定有效。此突破保证了交易的稳定性，不轻易认定合同无效。 商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。 商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。根据上述介绍的情况，相信您对商品房预售合同有效吗的问题已经有所了解了，有其他什么问题随时联系，祝您生活愉快

[律师回复] 根据《关于销售商品房须登记备案的通知》，凡商品房销售，开发经营企业应与承购人签订统一的《商品房买卖合同》，并且销售人应自该合同签订之日起30日内到房地产管理部门办理商品房买卖合同登记备案手续。凡是国内个人和团体、企事业单位购买商品房所签订的买卖合同应到购房的房屋所在区（县）房管局办理登记备案手续。凡是涉外个人、团体和企事业单位（含港、澳、台），购买商品房所签订的买卖合同应该到天津市房地产产权市场管理处办理合同登记备案手续。 办理登记备案手续时，开发企业应提交《商品房销售许可证》和《商品房买卖合同》（一式五份），其中合同内容填写清楚，各种印鉴清晰，如有补充合同，应装订在统一合同的背面，并加盖骑缝章，在合同最后应付上购房人所购房屋的平面图，并加盖骑缝章。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 　　1)根据《城市房地产管理法》第四十四条第二款的规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府管理部门和土地管理部门登记备案”。　　2)在1998年发布的《城市房地产开发经营管理条例》中的规定：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。　　3)由此说明发展商是商品房预售合同登记备案的法定义务人。既然发展商为预售合同登记备案的义务人，而有关规定未明确规定应由购房者承担备案登记费，那么根据《合同法》第六十二条第(六)款：“履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担”，则由发展商承担商品房预售合同登记备案费是有法律依据的，除非当时双方另有约定。房产交易法律问题相关知识，推荐阅读：离婚协议中未提及的房产，可否单独转让交房时发现房屋面积不符该怎么办提前偿还银行的房屋贷款是否违约

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 如何知道商品房预售合同已登记备案 购房合同登记备案后会在合同上盖一个登记备案章，上面的号码即为合同登记备案号。购房者既可登入本地房地产信息网，输入有关信息查询合同登记备案状况，也可在向开发商咨询经办合同登记备案房产局后，亲身前往该处了合同登记备案状况。 假如您在网上查询不到购房合同登记备案号，可能有两个因素。 第一种可能是网上信息更新不及时，那么只需拖延几天再查询即可; 第二种可能是将合同编号作为合同登记备案号，不小心输错了号码。 房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。 预售合同 (1)双方的名称、地址，法人组织必须有法定代表人签名。 (2)标的，即预售商品的位置、编号。 (3)数量，预售商品房的数量，面积应以平方米来计算，并明确的是建筑面积还是使用面积或其他面积。 (4)价款即房屋的价金，如每平方米多少元。不仅应标明单价，还应标明总价;我国《房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款征收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。根据建设部的规定，预收商品房预售款，在房屋开工建设时不得超过40%，待建房工作量完成一半时再收至60%，到房屋封顶可收至95%，到房屋交付使用时再全部收取。 (5)交付方式和期限，包括预售款的支付方式和房屋的交付方式。 (6)房屋使用性质，明确是住宅用房、办公用房还是经营用房或其他用房。 (7)房屋产权转移的方式、期限。 (8)违约责任。 (9)双方约定的其它条款。

[律师回复] 商品房预售是要式的法律行为，需要一定的法定外在的表现形式，才能产生一定的效果。商品房预售人预售商品房，不仅要向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，而且应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售合同需要书面的形式，正是为了登记备案和过户之用。 需要注意的是，预售合同备案登记效力并不是预售合同成立的必要条件，未经办理登记备案手续的，不影响预售合同的成立。如果，将登记备案看成是合同成立的条件，那么，在合同签订并实际履行一部分后，任一方以合同没有登记而主张合同无效，只承担合同无效的责任。即只能返还已经给付的价款，回到合同签订前的状态，除支付必要的费用外，无法弥补受害方可能发生的损失。而将登记备案不当成是合同成立的形式要件时，预售合同签订后，任一方不履行义务，另一方可以追究对方的违约责任。此时，受害方不仅可以选择解除合同并要求开发商赔偿损失，也可以要求开发商赔偿损失后继续履行。显然，这赋予了受害方更大的自主权。 合同备案登记的效力，在于使预售合同能产生对抗善意第三人的效力。这就是说，如果开发商在签订预售合同后，又擅自转移给他方时，消费者可用登记备案的预售合同对抗开发商的转让行为，可以依法请求法院裁定其行为无效。