关于房屋出售过程中的业主权益保护问题,资深房地产行业学者提示广大业主,在符合合同规定以及法律规定的前提下拒绝购买开发商提供的房屋,应当首先尝试与开发商开展积极有效的沟通与协商,以此作为解决争议的优先选项,尽可能地避免进入
诉讼阶段而付出高昂的诉讼成本。在此基础上,如果开发商能够提出令业主感到满意的补偿方案,业主可以结合自身实际情况考虑接受或者放弃原有
退房申请,或者在开发商帮助之下完成
退房流程。不过一旦协商无望,业主便需要毫不犹豫地采取其他措施,例如选择诉讼或者
仲裁来维护自己的合法权益。
值得注意的是,虽然业主未必在商品房
销售合同中明确标注退房条款,但是只要其具备法定退房条件,人
民法院亦会依据维护
公共利益和社会秩序的原则,对业主的退房请求给予支持。然而,针对那些既不属于合同约定又不在法定范围内的退房请求,专家学者强烈建议业主首先找到开发商开展深入的交流与协商。通常情况下,在没有合同约束,又不符合法律
法规规定的情况下,
提出诉讼所需耗费的资源以及等待法庭裁决的时间可能相对较长。
对于开发商
违反合同导致业主被迫退房的情形,即使双方已经签署的合同中约定了
违约金的数额,开发商仍必须承担相映的
赔偿责任,除了根据合同规定
赔偿业主所
购房屋全额款项以及相应利息之外,还应对业主前期所支付的部分费用,比如
印花税、购房
契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房
代理费及
律师费等作出赔偿,这些费用皆计入
消费者实际损失范畴之内,由开发商负责补偿。
对于通过预售方式
买房且采取分期付款的购房者来说,他们有权要求开发商退还包括首期付款在内的所有款项,并且需要开发商支付相应利息。需要特别关注的是,对于已经实施贷款购房的情况,退房时的处理方法较为特殊,即开发商需将应退还给购房者的购房款项分为两部分,其中买方首期付款部分需直接退还给买方,剩余部分则需交还给银行,视为买方已提前向银行偿还借款。此外,银行得到还款后,将会终止与购房者之间的
借款合同。此种情况下,开发商还需向购房者支付首付款利息,也就是
自首付款交付之日起至开发商归还之日止,购房者因该笔首付款产生的利息收益。最后,如果购房者退房时已经入住一段时间,这段时间所产生的折旧费应由业主自行承担。若退房一切顺利,且责任方为开发商,购房者有权无需对此类房屋折旧情况进行补偿;相反,假如退房责任在购房者身上,开发商则有理由拒绝支付业主中对房屋进行重新装修所产生的费用。
《中华人民共和国
民法典》第五百六十二条
当事人协商一致,可以
解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时,解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国民法典》第五百六十三条
有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(一)因
不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行
期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要
债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他
违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同,当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。