预售合同无预售证是否有效

[律师回复] 【法律意见】　　 按照我国法律的规定，开发商必须在办理商品房预售许可证的情况下，才能与购房者签订认购协议和商品房买卖合同。开发商明知自己没有商品房预售许可证，但是却又与购房者签订认购书或者房屋销售合同的，其行为属于欺诈。 开发商在没有取得商品房预售许可证的情况下与购房者签订商品房买卖合同的话，属于欺诈行为。购房者可以根据上述法律规定，向要求确认合同无效，或者主张撤销商品房买卖合同。 　　商品房买卖合同被确认无效或者被撤销以后，开发商不仅需要退还购房者已经支付的购房款和利息，而且还要赔偿购房者因此遭受的损失。此外，值得注意的是，在商品房预售许可证欺诈的情况下，上述司法解释还规定了开发商的惩罚性赔偿责任。也就是说，购房者可以要求开发商额外支付与已付房款等额的赔偿。比如，购房者签订商品房买卖合同后支付首付20万，银行按揭贷款80万，如果发现开发商没有取得商品房预售许可证，则可以要求开发商返还房款100万及利息，而且还可以要求开发商再支付100万的赔偿。 　　以上就是对“没有房屋预售许可证开发商是欺诈吗”所作的解答。总之，发生商品房欺诈纠纷后，购房者应当及时与开发商沟通，如果无法协商解决问题，那么则应当及时向。开发商没有房屋预售许可证的情况下签订商品房买卖合同的行为属于欺诈行为，购房者不仅可以要求返还房款，还可以要求惩罚性赔偿。 【法律依据】 《合同法》第54条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤销。 　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： 　　 (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明; 　　 (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实; 　　 (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

[律师回复] 【法律意见】　　 按照我国法律的规定，开发商必须在办理商品房预售许可证的情况下，才能与购房者签订认购协议和商品房买卖合同。开发商明知自己没有商品房预售许可证，但是却又与购房者签订认购书或者房屋销售合同的，其行为属于欺诈。 开发商在没有取得商品房预售许可证的情况下与购房者签订商品房买卖合同的话，属于欺诈行为。购房者可以根据上述法律规定，向要求确认合同无效，或者主张撤销商品房买卖合同。 　　商品房买卖合同被确认无效或者被撤销以后，开发商不仅需要退还购房者已经支付的购房款和利息，而且还要赔偿购房者因此遭受的损失。此外，值得注意的是，在商品房预售许可证欺诈的情况下，上述司法解释还规定了开发商的惩罚性赔偿责任。也就是说，购房者可以要求开发商额外支付与已付房款等额的赔偿。比如，购房者签订商品房买卖合同后支付首付20万，银行按揭贷款80万，如果发现开发商没有取得商品房预售许可证，则可以要求开发商返还房款100万及利息，而且还可以要求开发商再支付100万的赔偿。 　　以上就是对“没有房屋预售许可证开发商是欺诈吗”所作的解答。总之，发生商品房欺诈纠纷后，购房者应当及时与开发商沟通，如果无法协商解决问题，那么则应当及时向。开发商没有房屋预售许可证的情况下签订商品房买卖合同的行为属于欺诈行为，购房者不仅可以要求返还房款，还可以要求惩罚性赔偿。 【法律依据】 《合同法》第54条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤销。 　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： 　　 (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明; 　　 (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实; 　　 (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

[律师回复] 预售合同无效的情形下，购买人可以要求退购。 根据《民法典》第一百四十三条的规定，具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。法律依据：《民法典》第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, “五证齐全”是法律对房产商的基本要求，这是一项强制性规定，商品房预售许可证属其中之一。关于无预售许可证退房的赔偿标准，我们可以分两种情况分析： 第一种，买受人在签订购房合同时因出卖人的故意隐瞒尚不知悉出卖人无预售证的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 第二种，买受人在签订购房合同时已经或应该知悉出卖人无商品房预售许可证，但是因为违反法律的强制性规定而应当认定为无效，商品房预售合同被确认无效后，房产公司应当返还购房者支付的购房首付款以及赔偿相应的利息。 在买房时一定要查看开发商是否具备预售资格，购买不具有预售资格的房产风险相对较大，大家应当慎之又慎。 法律依据： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之 一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： (一) 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明; (二) 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实; (三) 故意隐瞒所售房屋已经出卖给 第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第九条之规定：出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。无预售证卖房开发商处罚建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第六条:商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。如果开发商未取得《商品房预售许可证》预售商品房，根据违法情节和后果，将处以不同等级的处罚: 1、销售1套且收取定金或房价款未超过50万元的，没收违法所得，并处以已收取预付款0.5%的罚款; 2、销售2套以上5套以下或收取定金或房价款超过50万元未超过300万元的，没收违法所得，并处以已收取预付款0.8%的罚款; 3、销售6套以上或收取定金或房价款超过300万元的，没收违法所得，并处以已收取预付款1%的罚款。对于不符合商品房销售条件，房地产开发企业向买受人收取预订款性质费用的行为，按照收取金额的多少，明确了从1万元到3万元3档不同的处罚标准。房企未取得资质证书从事房地产开发经营，根据违法情节和后果，确定了5万元和10万元两档不同的处罚标准。销售没有预售许可证的商品房，合同被认定无效后，出卖人能否要求买受人支付房屋使用费根据购买方是否为善意购买，支付房屋使用费的标准不一。作为善意买受人，房屋使用费数额的确定，应以双方约定的合同价款除以房屋设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋年限得出的价款作为买受人所获得的利益为返还标准。如果不是善意买受人，房屋使用费数额的确定，按照同地段同房型市场租赁价确定。