二手房验房注意事项及细节

[律师回复] 一、注意开发商不做节能 大量验房后，不少楼盘少做节能措施或者根本不做。苏州是冬冷夏热地区，要做到节能标准的50％要求。其中，外墙是要做保温层的，面积在1.5平方米以上、7层以上的平开窗等玻璃，是要做安全玻璃的（钢化、夹胶等）。此外，还要注意型材的标准，尤其是壁后。 二、飘窗好看水难防 飘窗目前越来越普遍，也受到不少市民的喜欢。飘窗、卫生间、厨房等地方，是极容易渗水的地方，但厨房和卫生间可以通过盛水试验的方法来检查，飘窗则很难，只能在下了大雨后去检查是否有水迹，如果有，一定要查找深层次原因。 三、开裂空鼓敲一敲 空鼓在验房中是最常见的现象，有些地方上目测就看出已经开裂,松动，有些地方需要用空鼓锤 轻轻的敲水泥地面和墙面来判断是否空鼓。表层脱落的现象在建筑工程上被称为找平层水泥地面空鼓和开裂。房间地面在做找平层时，如果基层清理不干净,沙子和水泥的配比不当，而工程收尾时收光处理又不好，后期的养护不到位等就很容易出现空鼓开裂现象。墙地面的空鼓,开裂主要表现在表面粗糙、不坚实.空鼓锤一敲,空洞声特别明显.严重的部位还会出现松动或表层脱落等。 四、量一量护拦高度够不够 在验房过程中，阳台护栏高度实测不足1.05米。护栏高度不达标在苏州很普遍，这也反应了开发商对这个问题的重视不够。建设部发布的《住宅建筑规范》GB50368-2005中明确规定：六层及六层以下住宅的阳台栏杆净高不应低于1.05米，七层及七层以上住宅的阳台栏杆净高不应低刘1.10米。阳台栏杆应有防护 措施。阳台等护栏设计主要为了防止儿童攀登，保障家中儿童的安全。儿童通常比较活泼好动 ，有时候会趴在栏杆上玩耍，所以护栏高度一定要严格达到标准 . 五、谨防顶层结构漏雨 购买顶楼的业主，要做好渗水的心理准备。如果水泥结构层在完工时出现渗水，将来屋面瓦和保温层做好后，漏水就暂时看不出来，但隐患仍然存在。对买顶层的业主来说，就是要在结构层完工后去检查一下，出现问题及时整改。此外，顶楼客户一定要检查外墙是否渗水，这在不少楼盘比较普遍。 六、观察墙体是否裂缝 在验房时和装修前，对各种裂缝不能忽视。裂缝主要有收缩裂缝、贯穿性裂缝、温度裂缝和结构裂缝四大类。有的裂缝在验房前能看出来，有的要等几天才能看出来。一旦装修完成，再发现裂缝就很难处理了，也处理不好。

[律师回复] 在签订装修合同之前，业主首先应该对装修公司的资质进行审核。一个从事装修行业的正规企业必须拥有营业执照，并且在其营业执照的“主营”和“附营”项目中，标注有“装饰工程”“家庭装修”等经营项目。此外，业主还需要审核装修公司的施工资质。对于普通家庭而言，挑选装修公司时没必要对其资质档次做过高要求，选择那些具备相关资质的装修公司就可以，因为装修公司资质档次的高低并不能完全代表其施工水平。 二、确定承包方式 这种承包方式一定要在合同中明确写清包与不包的内容；双方的权责清楚，避免内容遗漏，权责不明而引发纠纷。 三、明确化预算 施工预算项目是否齐全；每个项目的材料是否写明材质、等级、品牌、计量方法；合同中应当明确竣工后的决算按实计算；消费者应当主动提出使用在行业协会登记备案的居室装饰装修示范合同；合同语句清晰、明确、无歧义。 四、保存详细的设计样图 对装饰公司提供的设计方案要有详细的设计样图。预算报价，客户应该严格审定，如有可能找相关专家咨询。如果委托装饰公司选择建材的话，装饰公司一般会提供预选的材料样品，客户应该保存以便日后检查对照。 五、敲定施工工期 在装修合同中应该对施工工期做详细约定，以便按时收房。 六、增减项目不马虎 在家庭居室装饰中，装饰内容、材料变化是常有的事，因此台同中不存在“一口价”和“闭口合同”，因此要事先讲清楚；要签订补充协议，防止口说无凭。允许通常材料变化，其费用浮动在10%左右，工程结束时工程总价上下浮动一般不超过15%。开工、竣工日期是合同中必不可少的内容，在合同中必须写明，并严格遵守，因为它涉及违约责任的认定。在实际装修过程中，很容易产生增减项目。因此在签订合同时，则需对此做出详细规定。 七、合同条款须细化 目前，大部分地区的家装市场都有统一的合同示范文本。一些消费者往往因这些合同文本很正规，便不关注其条款细节，匆忙签字。殊不知，这样的合同文本也容易被装修公司设下陷阱。例如，装修公司会剔除其中对自己不利的条款，模糊其应履行的义务。业主与其签订了这样的合同后，一旦装修工程出现问题，很难维权。因此，要求装修公司细化合同条款是保证工程质量的重要手段。 八、关于材料供应的约定须详细说明 关于材料供应的约定是涉及装饰质量和工程款项的重大问题。所以无论是包工包料还是清包工都应在台同附件的材料清单上详细写上材料的名称、品牌、规格、型号、质量等级、单位、数量、单价、合价，在甲方供的料单上还应明确写上材料送达地点和时间。 九、水、电改造收费要弄清 如果商家签订合同时，以水、电改造需按照实际发生量计费，而不计入装修预算，并且不向消费者明示材料和工程单位价格，这方面一定要注意，明确收费才能避免待施工后随意要价。 十、保修条款不可少（房屋装修） 电器可保修，房屋装修也不例外。因此事先必须约定保修条款，并在装修工程验收之后，一定要保留《工程保修单》。不少公司还是以手工现场制作为主，所以难免会有各种各样的细碎质量问题。保修时间内，装饰公司应该实施的责任就尤为重要了。比如出了问题，装修公司是包工包料全负责保修，还是只包工，不负责材料保修，或是还是有其他制约条款，这些都一定要在合同中写清楚。 十 一、付款方式事先定 装修款如何支付，这也必须事先约定。据了解，在一些内地城市的装修合同中规定，装修合同一经签订，消费者应付100%工程材料款和施工工费的50%;当工期进度过半之后，消费者第二次付施工工费的40%。剩余10%尾款待甲方对工程竣工验收后结算。专家表示，如果按照这样的付款形式的话，在工期过了一半左右后，消费者就已经向装修公司交了90%左右的费用，如果装修的后期出了什么问题的话，就很难在钱上面制约装修公司了。所以建议在签订合同时候，应把首付压到30%，而其余的则按工程进度支付。 十 二、验收后再结算余款 装修公司在施工过程中会找种种理由要求消费者提前支付余款，对此消费者一定要提高警惕，严格按照合同约定等到装修验收后再结算余款。对验收不符合合同约定的及时要求装修公司维修或重做。 十 三、合同签订要合法 合同要由法定代表人签订，如有委托代理人的，需要复印委托书，同时向装饰公司索要工商执照的复印件和资质证明的复印件，这两个复印件都应该加盖公司章，还要索要项目经理和工程负责人的身份证复印件或公司正式职工的工作证复印件以及联系电话。 十 四、装修污染要重视 在装修工程竣工后，空气质量应符合国家标准，检测不合格的，如属承包人的责任，承包人应返工，并承担相应损失。 签订装修合同需要注意的4大要点 一、签合同时注意约定预算与结算浮动比例 范例：在没有项目变更的情况下，竣工结算上下增减幅度不超过预算5% 一些不规范的装饰公司往往以低廉的报价吸引市民，但是在施工过程中层层加码，导致装修费用“低开高走”，严重超标。其中猫腻就在于，装饰公司在报价中少算工程量、少算材料支出，或者故意漏报必需的项目，如少算电位数量等。等到进入施工阶段中，这些少算的部分不断浮出水面，业主也只好乖乖地掏钱。而事实上，这些隐藏项目通过专业的测算是完全可以在施工前计算得到，并非是不可控因素。所以，为了防止装饰公司“低开高走”蒙骗消费者，在签合同时不要忘了约定有关预算与结算的浮动比例。

[律师回复] 1、消毒 装修二手房，有一个必不可少的步骤，就是要好好消毒。 2、水路工程 在装修二手房时，要对卫生间和厨房进行蓄水测漏实验，检查防水工作做得如何。 3、电路改造 二手房的电路相对于分配的简单，而且电线会出现老化，还有违章的布线。其实已经不适应现代家庭使用，所以在装修时，要进行改造，重新布线。 那么这就是二手房装修注意事项及细节了。

[律师回复] 委托征地补偿协议书范本： 委托征地协议 编号： 委托方(甲方)： 受托方(乙方)： 为确保___项目的顺利开工建设，保证 征地工作的顺利完成，经甲乙双方充分协商，甲方将项目工程施工征地的部分事务委托乙方完成，并约定如下条款： 第一条 委托事项 1、乙方根据国家、福建省的有关土地法律、法规、规章以及上级有关土地征收政策和地方政府已制定并批准的征地补偿标准，依法计算征地拆迁安置补偿费用和制定补偿方案，及时准确将补偿资金兑付到被征地拆迁的单位和个人。指导、监督相关部门在项目征地实施过程中的各项工作。 2、根据《中华人民共和国土地法》、《福建省实施办法》等法律、法规的规定，及时按照征地工作程序发布征地公告、组织征地听证。负责工程在本辖区内，征地红线内土地的地类划分，权属调查及确认，土地丈量核实，造册登记、补偿分配，组织编制所有资料的上报以及办证，整理征地拆迁竣工资料等征地有关的工作。乙方应保证土地丈量的结果真实可靠。 3、指导、协调项目经过的所属县(市、区)做好 项目用地的土地利用总体规划调整、基本农田补划，及时做好项目项目的征、转用地上报审批工作和项目项目用地的征收和移交供地工作。确保交付施工的用地权属、地类清楚、面积准确、手续完备。 4、负责施工临时用地的手续办理，协调督促临时用地的复垦和交回工作。在施工中需征(租)零星土地时，根据施工单位提出的申请，及时完成丈量登记并交付使用。 5、完成落实项目征地的其他相关工作。 第二条 委托事项的完成时间 乙方应在 年 月 日之前将 项目项目用地移交给甲方，其他征地相关程序、补偿标准的制定、各种征地手续的报批等委托事项乙方应及时完成，及时移交项目施工用地，不得影响征地工作的如期完成。 第三条 委托费用及支付方式 委托费用：如乙方按期完成委托事项，甲方支付乙方 项目征地工作经费人民币 元，本经费为费用包干，具体包括如下项目： 。 支付方式：本协议签订后甲方以转账或现金支票支付乙方委托费用(征地经费)总额的 %，计人民币 元;各项报批手续和土地移交后支付剩余款项，为人民币 元。 开户行： 账号： 户名： 第四条 转委托 乙方为及时完成各项征地工作，原则上可以将委托事项转委托其他单位或部门完成，但应及时通知甲方，乙方转委托中不得增加甲方的委托费用，同时应确保甲方委托事项的完成。 第五条 违约责任 1、甲方未及时支付委托费用，乙方在完成委托事项时有权要求甲方及时支付剩余的委托费用并要求甲方承担委托费用总额 %的违约金。 2、乙方未及时完成委托事项的，应及时采取补救措施并自行承担费用，乙方未能在约定的时间内办理土地征用的各项手续并及时移交土地的，不得要求甲方支付委托费用，同时甲方有权要求乙方承担违约责任。 3、 ________________________ 。 第六条 争议的解决 双方在履行合同中产生争议应本着有利委托事项的完成，相互理解，友好协商的方式调解解决;双方未能自行协商解决的提请上级主管部门协调解决。无法协调解决的向有管辖权的人民法院起诉。 第七条 其他约定 1、 ___________________________ 。 2、 ______________________________ 。 第八条 附则 1、本协议书未尽事宜，由甲、乙双方另行协商后签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。 2、本协议自双方签字盖章之日起生效。 3、本协议一式 份，甲方执 份，乙方执 份，具有同等法律效力。 甲方(盖章)： 乙方(盖章)： 法定代表人 法定代表人 或委托代理人(签字)： 或委托代理人(签字)： 签订日期： 年 月 日