二手房买卖常见法律问题

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这里所谈的纠纷，仅指二手房买卖常见的纠纷，不包括商品房发生的纠纷。对于商品房纠纷，请参阅黄律师《商品房买卖常见纠纷》一文。

一、房屋产权瑕疵

房屋的权利分为两个部分：土地和房子。土地的性质有国家所有(城市的土地)、有集体所有(农村的土地)。所有权的标志是我们通常所说的房产证。

最常见的纠纷，来自于限制产权，如经济适用房、拆迁安置房等;和无产权，包括公房、宅基地及其他小产权房等。

经济适用房在5年内不得上市交易，部分拆迁安置房在3年内不能上市交易， 而公房只有承租权，没有所有权。农村宅基地上所建的房屋，只能在村集体内部买卖。

上述情况的房屋交易，往往只有签订合同和房屋本身的交付使用，却无法完成过户登记。这样以来，卖家的风险小，买家的风险大。一旦房价暴涨，卖家就会起诉买家，要求确认买卖合同无效，进而要求返还房屋，这样的诉讼多数可以得到法院的支持。

二、卖方无权处分

夫妻在婚姻存续期间取得的房屋是共有财产，在大多数情况下，房产证上都只有夫妻一方的姓名。如果夫妻一方把房屋卖掉了，没有征得另一方的同意，就是无权处分。

无权处分所订立的合同是效力待定的合同。倘若另一方对此行为追认，则有效;拒绝追认，则无效。

常见的无权处分有几种情况：

1、父母替子女卖房子，房价上涨了

2、夫妻卖房子，只有一方在合同上签字，也没有出具另一方的委托授权书，房价上涨了

3、夫妻闹离婚，一方偷着卖房子

4、承租人、借用人、债权人偷卖

在这种情况下，如果房价上涨了，就会引来各种借口来阻止交易继续，比如“另一方在国外”、“孩子出差”、“另一方在外地”、“闹离婚”。这个时候作为买家，就面临着进退两难的境地，定金在卖方手里，可能支付了大笔房款，办了按揭贷款。继续交易，可能不是善意的，拿不到房子。终止交易，又可能拿不回定金和首付款，并且痛失房价上涨的差价。

三、买方无购房资格纠纷

在限购令下，一些买方不具备购房资格。中介承诺补缴社保，可以取得购房资格，属于违法行为，而且也行不通，自6月15日起上海各区县交易中心已停止外地户籍补缴社保办理房产过户。如果买方轻信中介承诺，卖方解除合同也不需要支付违约金。

四、无法办理按揭房贷纠纷

由于并不是每笔按揭贷款申请都能够顺利办理，因此刚需购房者在同开发商签订了购房合同、支付了定金或首期房款后，却发生了按揭贷款无法办理的情况。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由，未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。

不可归责于当事人双方的原因主要是政策性因素等，如国家贷款政策调整、房地产市场调控、银行贷款规模限制等相关事由。如果产生这种情况，购房者也可以要求解除合同，退还首付款。

但如果是因为购房者自身的原因，如购房者提供的资料不齐备，或者购房者缺乏还款能力，银行审查认为购房者不符合贷款条件，不予发放贷款，导致贷款合同不能能订立，如果购房者要求解除已订立的购房合同，则法院一般不予支持。

五、房屋质量纠纷

相对来说，二手房买卖中的质量问题和商品房类似，却又少于商品房。因为业主购买商品房的时候，房子可能还没有建成，也就没有给业主一个机会提前检查房屋的状态，但是二手房就没有这样的问题。质量问题业主自己稍微具备一些知识就可以把关。

但二手房的质量问题也不容忽视，如采光、通风、噪音、漏水、裂缝等问题，可能就是原房主出售房子的主要因素。

而且二手房还有一些商品房不具备的质量问题，比如说二手房可能是凶宅。关于凶宅问题，详见《黄维青律师谈凶宅问题》。

六、房屋无法交付纠纷

购买二手房还会碰到的一个可能的问题，就是房屋里面有房客。买家买到的房子可能不是房主自己居住，而是房主把房子租给他人居住。这种情况下，承租人有优先购买权。即是说在相同条件下承租人有权优先购买房屋，房主必须把交易意向通知承租人，买卖方可有效，承租人如果愿意购买，则比买受人优先获得购买房屋的权利，而不是以订立买卖合同的先后为依据。

另外一个问题就是买卖不破租赁，就是说即便承租人不反对原房主出售房屋，他也有权继续按照租赁合同一直住下去，买房人买了房子，既不能解除和承租人之间的合同，也不能把承租人赶走自己搬进去住。

其他的情况，可能是债务人占有房屋，亲朋好友居住由于各种原因不肯搬出等，导致无法交付。

七、定金纠纷

二手房买卖当中牵涉到最多、也最复杂的纠纷就是定金的纠纷。

定金最重要的两个要件，一是他要是书面的书写定金字样，二是定金要实际交付。

认购金、订金、预付款等等字样，都不具备定金这两个字同样的法律约束力，除非有详细具体的描述。定金一般不超过合同总价的20%，超过的部分无效。

最常见的定金纠纷是，因为价格变动或其他因素，一方不想达成交易，又不想承担相应的违约责任。

寻求法律服务大致有以下六类目的：

1、帮助不想继续履行合同的买方拿回定金。

2、帮助不想继续履行合同的卖方不退定金或少退定金。

3、在卖方不想继续履行合同时，帮助买方继续买到房子。

4、在买方不想继续履行合同时，帮助卖方将房屋顺利出售。

5、帮助买房追究卖方违约责任，如双倍返还定金、赔偿中介费、赔偿差价

6、帮助卖方追究买方违约责任，如不退还定金、赔偿差价。

八、阴阳合同纠纷

相信中介包装房屋价款承诺，希望通过低报房屋实际成交价格而逃避税费，属于恶意串通损害国家利益，因此该约定无效，而且在诉讼中买方往往拿不出是中介责任的证据，干吃哑巴亏。

九、户口迁移纠纷

如果房屋买卖合同中写明关于卖方户口的迁出、买方户口迁入的约定，则卖方拒不迁出的行为构成违约，按合同约定承担违约责任。若合同中并无该项约定的，对买房人就构成一种负担。根据法律规定，户籍归公安部门管理，属于行政管理权范围，法院对涉及户口问题的诉讼一般不予受理，因此，即使产生此种争议，无法直接向法院起诉要求房东迁移户口。如原房主不同意将户口自动迁离，公安机关也不能将原房主的户口强行迁出。

十、中介费纠纷

一般业主认为，买房子找中介，是因为中介公司提供一个正规的服务，应该包括替业主把关，提供一套“质量”有保证的房屋，不会让业主通过中介买了房子，还要吃官司，其实这是一种误解。

中介公司提供的是居间服务，包含以下内容：

1、提供房源

2、促成交易

3、代书合同

4、代办过户

5、代办按揭贷款

中介公司服务的强项在于，他们能提供房源信息，能够替业主快速的办理各种手续，能够在交易过程中起到一定的辅助作用。但如果当事人已有交易对象，也可以不找中介，而是委托律师负责交易监控。其实许多中介提供的买卖信息，在网上已经挂出。

业主也可能面临中介公司和另一方串通形成的欺诈，或者是中介为促成交易而做出无法实现的承诺，这种情况下，中介费的退费问题与追究违约方责任往往是结合在一起的，而业主很难提供确切的证据，在诉讼中陷于被动。