工程款优先权和抵押权孰先孰后

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 房地产开发企业在开发商品房期间，为筹集资金，可能会将在建工程抵押给银行，以获得银行贷款。然而在司法实践中，银行在主张对抵押物实行优先受偿期间，往往存在诸多争议，如在建工程施工方主张对在建工程款有优先受偿权。依据《合同法》第二百八十六条：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。” 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 一、人民在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

[律师回复] 工程款优先受偿权是指施工方依法享有的对施工工程享有的优先权，属于法定抵押权范畴，由于发包方设定的抵押权。法律依据是：rn《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第286条规定“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”rnrn在实践中，该抵押权的行使通常由总包方享有并行使。建设工程法定抵押权的成立应符合下列条件：第 一，必须是已竣工的建设工程，在建工程不适用。在建工程的抵押，只能通过抵押合同而设定，其性质为一般抵押权，而不属于法定抵押权。第 二，所担保的主债权必须是基于建设工程承包合同所生债权。rnrnrn特别需要注意，对于已经支付了购房款的购房者所享有的债权是优先于该法定抵押权的，这一点最近的司法解释有别与2002年的司法解释。