房屋抵押诉讼时效

[律师回复] 抵押合同的生效是从双方签订抵押合同时起，合同生效。如果一方违约，违约方要承担违约责任。抵押权的设立是从抵押合同在登记部门登记后，开始设立抵押权。正常情况下是，抵押合同生效在前，抵押权设立在后。不存在抵押合同生效和抵押权设立同时的情况。如果抵押合同生效，而未去登记，债务人将抵押物又抵押给了第三人，并办理了登记，此时的抵押权归第三人，债权人可以依据抵押合同向债务人主张赔偿。如果抵押合同无效，而抵押权又设立了，那么又牵扯到登记部门的违规，如果登记部门在没有过错的情况下，债权人直接主张债务人进行赔偿就可以。另外还有个前提：第三人必须是善意第三人。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 律师解答：必须办理解除抵押不会自动失效相关法律知识：盲目采取房地合并抵押产生的后果这种做法显然只是掩盖了矛盾，而不是解决了矛盾一方面，土地使用权和房屋所有权分离的现实没有改变;另一方面，法律不是为此现实提供解决办法，而是不顾这一现实，采取将土地和房屋强行捆绑在一起的做法，这就造成了制度内部的逻辑紊乱随着新建房屋的不断增多，随着房屋流转的日益频繁，中国土地使用权和房屋所有权的权利冲突也就日益严重，尤其是在中国房地分别登记的情况下，再盲目地绝对坚持房地合并抵押的做法就会产生严重的后果1)、无法确定土地权利抵押权设定的时间和顺位，对交易安全造成危害房地合并抵押并没有确定房屋抵押登记或者土地使用权抵押登记哪一个要优先进行，导致了土地使用权抵押后，地上房屋随之抵押;其后，房屋所有权抵押的，其范围内的土地使用权也随之抵押由于两次抵押是在不同的登记机关办理的，都属于第一顺位的抵押登记但是，二者实际上又是重复的————这段说明是错误的，实践中房与地的抵押是有先后顺序的：必须先房屋抵押完毕拿到权利证明以后，才能据此提交资料到国土资源局进行土地的抵押登记，顺位也是相对应的(看到这处，所以给予一些补充，供讨论)2)、给债务人利用重复担保进行欺诈提供了可乘之机现实中很多房地产开发商在将土地使用权抵押贷款后，在房屋建成后再到房产部门办理抵押贷款根据《担保法》第三十五条的规定，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分但是，房屋抵押时，其价值的计算并没有除去已被抵押的土地使用权的价值，因此，在土地使用权部分是重复抵押的，这很显然违反了《担保法》第三十五条的规定3)、在当事人明确约定只抵押土地使用权或者房屋所有权的情况下，仍然强行规定房地合并抵押的做法，大大限制了当事人的意志自由，削弱了当事人的物权合意在物权变动中的作用，不利于当事人合理的安排自己的交易生活，分配自己的交易风险众所周知，抵押的范围是和债务人的代价紧密相关的，抵押人仅仅以土地使用权作抵押还是以土地使用权以及地上的房屋所有权一并抵押来担保债务，和债务的内容，尤其和债务人支付的利息等是密切相关的担保物的价值越高，债权人的风险越小，主债务人承担的代价相应越小

[律师回复] 房屋被出卖但未过户又抵押，抵押权无效。 我国《物权法》从正、反两个方面对抵押财产的范围进行了界定，根据《物权法》第一百八十四条第(四)项规定：所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。对于有争议的房屋是法律明确规定的、不得抵押的财产，因此，该房屋抵押权的设立因违反法律禁止性规定而无效。

[律师回复] 对于房屋带抵押过户后的抵押还能有效吗这个问题，解答如下, 房产证抵押要怎样过户我看中的房子，卖主说房产证抵押在银行，要怎样才可以过户答：如果业主房产证抵押在银行，说明业主还欠银行的款项，因此，要过户可以有三种方式。一种是你和业主协商到银行，向银行出具双方关于房屋产权变更所达成的书面协议。若银行同意变更，则将借款人由卖方变更为买方，并由银行出具证明，注明变更事项、变更理由以及同意在该房屋已设抵押权情况下予以办理变更登记，同时向银行借出房产证。然后，买卖双方携带银行出具的证明、房产证、权属变更协议、户口本和身份证等材料到政府房产管理部门办理产权变更登记手续。如果银行不同意变更，则只能就双方达成的产权变更协议到公证处公证，待付清银行贷款后从银行取出房产证，解除抵押登记手续，同时凭公证协议书办理产权变更登记手续。还有一种方法，是找担保公司担保然后把余款付清，取出房产证。如何确保二手房定金合同有效现在房价有些动荡，怕业主会反悔，我应如何确保二手房定金合同有效成立呢回复：购房者对所购房屋满意后，一般都会被中介公司要求缴纳一定的定金，以便留住房源，而定金合同是否能够有效成立，也是十分需要注意的。因此，你需要求中介公司出示其与房主之间就该房屋挂牌出售的委托协议。在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向卖家收取定金的内容。在与中介公司、业主签订书面的中介协议，该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定，并一定要掸搐侧诽乇赌岔涩唱绩加盖中介公司以及业主的印章。购房者与房主之间的定金合同便能确保有效成立，一旦房主不同意出售房屋，购房者便可要求双倍返还定金。如果房子不中意诚意金可退还吗我去看一个房子，中介要我先缴纳诚意金，这个收费合理吗如果没看中，钱可以退回吗答：中介收取诚意金，是在谈好一个价位的基础上，帮买方去和卖方砍价所象征性收取的费用。比如开价25万的房子，如果买方提出砍价2万成交，那中介就收取这个诚意金，去和卖房谈，如果没谈成，就会将诚意金退回。如果谈成而买方又不要这套房子了，那这笔钱就不能退。欢迎咨询中融嘉业我看中的房子，卖主说房产证抵押在银行，要怎样才可以过户答：如果业主房产证抵押在银行，说明业主还欠银行的款项，因此，要过户可以有三种方式。一种是你和业主协商到银行，向银行出具双方关于房屋产权变更所达成的书面协议。若银行同意变更，则将借款人由卖方变更为买方，并由银行出具证明，注明变更事项、变更理由以及同意在该房屋已设抵押权情况下予以办理变更登记，同时向银行借出房产证。然后，买卖双方携带银行出具的证明、房产证、权属变更协议、户口本和身份证等材料到政府房产管理部门办理产权变更登记手续。如果银行不同意变更，则只能就双方达成的产权变更协议到公证处公证，待付清银行贷款后从银行取出房产证，解除抵押登记手续，同时凭公证协议书办理产权变更登记手续。还有一种方法，是找担保公司担保然后把余款付清，取出房产证。如何确保二手房定金合同有效现在房价有些动荡，怕业主会反悔，我应如何确保二手房定金合同有效成立呢回复：购房者对所购房屋满意后，一般都会被中介公司要求缴纳一定的定金，以便留住房源，而定金合同是否能够有效成立，也是十分需要注意的。因此，你需要求中介公司出示其与房主之间就该房屋挂牌出售的委托协议。在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向卖家收取定金的内容。在与中介公司、业主签订书面的中介协议，该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定，并一定要加盖中介公司以及业主的印章。购房者与房主之间的定金合同便能确保有效成立，一旦房主不同意出售房屋，购房者便可要求双倍返还定金。如果房子不中意诚意金可退还吗我去看一个房子，中介要我先缴纳诚意金，这个收费合理吗如果没看中，钱可以退回吗答：中介收取诚意金，是在谈好一个价位的基础上，帮买方去和卖方砍价所象征性收取的费用。比如开价25万的房子，如果买方提出砍价2万成交，那中介就收取这个诚意金，去和卖房谈，如果没谈成，就会将诚意金退回。如果谈成而买方又不要这套房子了，那这笔钱就不能退。欢迎咨询中融嘉业我看中的房子，卖主说房产证抵押在银行，要怎样才可以过户答：如果业主房产证抵押在银行，说明业主还欠银行的款项，因此，要过户可以有三种方式。一种是你和业主协商到银行，向银行出具双方关于房屋产权变更所达成的书面协议。若银行同意变更，则将借款人由卖方变更为买方，并由银行出具证明，注明变更事项、变更理由以及同意在该房屋已设抵押权情况下予以办理变更登记，同时向银行借出房产证。然后，买卖双方携带银行出具的证明、房产证、权属变更协议、户口本和身份证等材料到政府房产管理部门办理产权变更登记手续。如果银行不同意变更，则只能就双方达成的产权变更协议到公证处公证，待付清银行贷款后从银行取出房产证，解除抵押登记手续，同时凭公证协议书办理产权变更登记手续。还有一种方法，是找担保公司担保然后把余款付清，取出房产证。如何确保二手房定金合同有效现在房价有些动荡，怕业主会反悔，我应如何确保二手房定金合同有效成立呢回复：购房者对所购房屋满意后，一般都会被中介公司要求缴纳一定的定金，以便留住房源，而定金合同是否能够有效成立，也是十分需要注意的。因此，你需要求中介公司出示其与房主之间就该房屋挂牌出售的委托协议。在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向卖家收取定金的内容。在与中介公司、业主签订书面的中介协议，该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定，并一定要加盖中介公司以及业主的印章。购房者与房主之间的定金合同便能确保有效成立，一旦房主不同意出售房屋，购房者便可要求双倍返还定金。如果房子不中意诚意金可退还吗我去看一个房子，中介要我先缴纳诚意金，这个收费合理吗如果没看中，钱可以退回吗答：中介收取诚意金，是在谈好一个价位的基础上，帮买方去和卖方砍价所象征性收取的费用。比如开价25万的房子，如果买方提出砍价2万成交，那中介就收取这个诚意金，去和卖房谈，如果没谈成，就会将诚意金退回。如果谈成而买方又不要这套房子了，那这笔钱就不能退。

[律师回复] 根据《中华人民共和国担保法》第四十九条和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，除非经抵押权人同意，用转让抵押财产所得的价款清偿债务，或者受让抵押物的人代为清偿债务消灭抵押权以外，抵押人不得转让抵押财产。 　　但上述法律的禁止性规定，是对实际转让行为的禁止，即登记抵押的房产不得实际转让、不得办理产权变更登记。 　　但是，对当事人签订登记抵押房产的转让合同需要按照上述要求清偿债务或者与债权人约定债务清偿后，才能签订房产实际转让合同。至于房产实际转让合同纠纷，必须以合同法规定以及纠纷的具体内容进行协商修订，也可以由仲裁机构对合同仲裁，或者向人民法院提起诉讼。