上海二手房屋买卖

[律师回复] 您好，关于海南二手房屋买卖规定这个问题，我的解答如下, 根据我国《担保法》规定，定金的数额不能超越主合同标额的20，超越的部分无效。买二手房，定金需要和房东具体商量，一般来说定金最高不能超过房产交易价的20。二手房买卖交易的流程大体如下： 第一买卖双方先签订《房屋买卖合同》。 第二卖方处理好房屋未能满足交易过户条件的相关事宜。 第三买方如果是按揭贷款购房的，找银行申请贷款，并取得银行的书面答复买方如果是一次性付款的，就可以省略此步骤。 第四双方按房管局的要求带备房产证、身份证等原件，前往房地产交易中心所办理交易申请。如果房管局要求需要先缴纳税费的因准备好应纳税款递件。 第五成功递件并取得房产交易所收件回执后，买方付按约定首期房款给卖方。 第六过户手续办妥后，买方支付房款余款，卖方当日将房屋交付给买方。 第七卖方应协助买方完成其他相关事宜的过户手续，比如物业交割、水电的交割等等。 《中华人民共和国担保法》 第九十一条 【定金的数额】定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。

[律师回复] 　标的额５０００００元以下部分，收取比例为０．３％，按比例收费不到２００元的，按２００元收取；５００００１元至５００００００元部分，收取０．２５％；５０００００１元至１０００００００元部分，收取０．２％；１００００００１元至２０００００００元部分，收取０．１５％；２００００００１元至５０００００００元部分，收取０．１％；５００００００１元至１００００００００元部分，收取０．０５％；１０００００００１元以上部分，收取０．０１％。

[律师回复] 二手房买卖流程是指房屋所有权人通过买卖、交换或者其他合法方式将已取得《房屋所有权证》的房屋转移给他人的过程。二手房买卖又称存量房买卖，是买方通过交付房款，卖方将房屋交付给买家，并办理过户登记的过程。

[律师回复] 二手房交易要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它相关证件。产权证书是指“房屋所有权证”;身份证件是指身份证、工作证和户口簿;资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：代理人要查验代理委托书是否有效;共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其它相关证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明;共有房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明等。

[律师回复] （1）买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件 ，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 （2）如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 （3）买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 （4）立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 （5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 （6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 （7）对贷款的买房人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 （8）买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。