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一方可以卖房,另一方配偶能追回吗?

#财产分割 最新修订 | 2024-10-23
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卢滨律师律师
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律师解析
夫妻一方擅自出卖共有房产,如果房屋买受人符合善意取得的条件即善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记,买受人取得房屋所有权,另一方不能再主张追回房屋,但是可以向擅自处分方主张损害赔偿。如果房屋买受人不符合善意取得的条件,另一方可以向法院起诉追回房屋。
夫妻一方未经另一方同意,擅自出卖房产,根据不同的情况,配偶方可以选择不同的救济途径
一、买受人善意取得房屋,配偶方可主张离婚损害赔偿
夫妻一方未经另一方同意,擅自出卖共有房产,属于无权处分,房屋买卖合同不因出卖人无权处分而无效,一般合同是有效的。合同有效,买受人能否取得房屋所有权,主要要看买受人是否符合善意取得的条件。
如果买受人属于善意购买、已经支付合理对价并已办理不动产登记,即符合善意取得条件,善意购买、支付合理对价和已办理不动产登记三个条件为并列关系,缺一不可。为了保护交易安全和善意第三人的合法权益,配偶一方无权追回房屋,只能起诉要求离婚损害赔偿。
根据民法典婚姻家庭编的解释(一)第二十八条的规定,请求赔偿损失的前提是提起离婚诉讼,在婚姻关系存续期间,一方是无法提起损害赔偿的。因为夫妻一方请求赔偿损失本质上属于财产侵权损害赔偿,婚内夫妻双方如果没有约定财产分别所有,一般夫妻财产共同共有,夫妻一方对另一方的赔偿从来源到归处均属于夫妻共同财产,这无疑使得婚内赔偿对一方的经济补偿性失去了原本意义。
二、买受人不符合善意取得房屋的条件,配偶方可以起诉追回房屋。
如果买受人不符合善意取得的三个条件即善意购买、支付合理对价和已办理不动产登记,则配偶方可以起诉要求买受人返还房屋。例如:买受人善意签署合同并支付了购房款但没有完成过户登记,或者房产虽然过户了,但是买卖双方恶意串通损害配偶一方利益,或者交易价格明显低于市场价等情形下,买受人不构成对房屋的善意取得,就无法取得房屋的所有权,房屋的产权人仍为夫妻双方。根据我国民法典第二百三十五条规定:无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。作为房屋共有人的配偶方具有返还原物请求权,起诉要求返还房屋的,法院予以支持。
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释(一)第二十八条
一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。
夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。
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