无预售许可证购房合同有效吗
最新修订 | 2024-09-12
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- 律师解析
-
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。
商品房预售施行预售许可证制度，只有开发商持有预售许可证明，具备预售许可证，其与买受人签订的预售合同才是有效的，否则，合同有被认定为无效的法律风险。
- 法律依据
-
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
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无预售许可证购房合同有效吗
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无预售许可证购房合同是否有效
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。由此可见，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。
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房产纠纷对方无法支付赔偿金怎么办
[律师回复] 法律分析：
（1）当对方暂时无力支付赔偿金时，协商达成赔偿支付协议是较为妥当的方式。明确分期支付的时间与金额等细节，以和解途径逐步实现赔偿诉求，保障自身权益的同时，也给对方一定缓冲空间。
（2）若对方无财产可供执行且非故意逃避，申请中止执行是合理选择。待对方具备执行财产条件时，及时申请恢复执行，确保赔偿最终得以落实。
（3）对于有能力支付却故意逃避或拖延支付的情况，向法院申请强制执行是有力手段。法院可采取多种强制手段，如查询、冻结存款等。若对方情节严重，可能构成犯罪承担刑事责任。
提醒：
不同情况应对策略不同，如遇复杂情形，建议咨询专业人士进一步分析。
（1）当对方暂时无力支付赔偿金时，协商达成赔偿支付协议是较为妥当的方式。明确分期支付的时间与金额等细节，以和解途径逐步实现赔偿诉求，保障自身权益的同时，也给对方一定缓冲空间。
（2）若对方无财产可供执行且非故意逃避，申请中止执行是合理选择。待对方具备执行财产条件时，及时申请恢复执行，确保赔偿最终得以落实。
（3）对于有能力支付却故意逃避或拖延支付的情况，向法院申请强制执行是有力手段。法院可采取多种强制手段，如查询、冻结存款等。若对方情节严重，可能构成犯罪承担刑事责任。
提醒：
不同情况应对策略不同，如遇复杂情形，建议咨询专业人士进一步分析。
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快速解决“合同事务”问题
经济补偿金计算最长多少年有效
[律师回复] 法律分析：
（1）普通劳动者经济补偿金计算年限：按在本单位实际工作年限算。每满一年支付一个月工资，六个月以上不满一年按一年算，不满六个月支付半个月工资。例如，工作1年3个月，支付1.5个月工资作为经济补偿；工作8个月，支付1个月工资。
（2）高收入劳动者经济补偿金计算年限：月工资高于用人单位所在直辖市、设区的市级人民政府公布的本地区上年度职工月平均工资三倍的，支付标准按职工月平均工资三倍数额支付，且年限最高不超过12年。比如，在单位工作15年，符合高收入限定条件，也只能按12年计算经济补偿金。
提醒：
计算经济补偿金时，要准确判断自身是否属于高收入劳动者，注意对应不同计算标准，如有疑问可咨询进一步分析。
（1）普通劳动者经济补偿金计算年限：按在本单位实际工作年限算。每满一年支付一个月工资，六个月以上不满一年按一年算，不满六个月支付半个月工资。例如，工作1年3个月，支付1.5个月工资作为经济补偿；工作8个月，支付1个月工资。
（2）高收入劳动者经济补偿金计算年限：月工资高于用人单位所在直辖市、设区的市级人民政府公布的本地区上年度职工月平均工资三倍的，支付标准按职工月平均工资三倍数额支付，且年限最高不超过12年。比如，在单位工作15年，符合高收入限定条件，也只能按12年计算经济补偿金。
提醒：
计算经济补偿金时，要准确判断自身是否属于高收入劳动者，注意对应不同计算标准，如有疑问可咨询进一步分析。
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代书遗嘱有效的条件有哪些
[律师回复] 代书遗嘱要有效，得满足几个条件。
首先，遗嘱人得有完全民事行为能力也就是遗嘱能力。
其次，要有两个以上无利害关系的见证人在场见证，这些见证人不能和继承人、受遗赠人有利害关联。然后，代书人、见证人和遗嘱人都得在遗嘱上签名，还要注明日期。
接着，遗嘱内容必须反映遗嘱人的真实想法，不能是被胁迫或者欺骗的。
最后，遗嘱处分的财产得是遗嘱人自己合法拥有的。如果这些条件有不满足的情况，代书遗嘱就可能无效，遗嘱人的意愿就没法保障了。
解决措施和建议：在订立代书遗嘱时，要谨慎选择代书人和见证人，确保他们与继承人等无利害关系。遗嘱人要明确表达自己的真实意愿，并且确认所处分财产的合法性。同时，在签字和注明日期等环节要严格按照规定执行。
首先，遗嘱人得有完全民事行为能力也就是遗嘱能力。
其次，要有两个以上无利害关系的见证人在场见证，这些见证人不能和继承人、受遗赠人有利害关联。然后，代书人、见证人和遗嘱人都得在遗嘱上签名，还要注明日期。
接着，遗嘱内容必须反映遗嘱人的真实想法，不能是被胁迫或者欺骗的。
最后，遗嘱处分的财产得是遗嘱人自己合法拥有的。如果这些条件有不满足的情况，代书遗嘱就可能无效，遗嘱人的意愿就没法保障了。
解决措施和建议：在订立代书遗嘱时，要谨慎选择代书人和见证人，确保他们与继承人等无利害关系。遗嘱人要明确表达自己的真实意愿，并且确认所处分财产的合法性。同时，在签字和注明日期等环节要严格按照规定执行。
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无预售许可证购房合同是否有效？
无预售许可证购房合同是属于无效的行为。但是需要了解到的是，根据我们国家司法解释当中明确规定，如果在起诉之前取得商品房预售许可证的，那么之前的购房合同仍然是有效的，所以需要根据具体的情况来判断。
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合同事务遗嘱有没有司法效益保护
[律师回复] 遗嘱受司法效益保护，这是因为遗嘱是遗嘱人对个人财产的依法处分，在形式与实质要件均符合规定时就受法律保护。
形式上，遗嘱有特定要求，像遗嘱人亲笔书写、签名并注明年月日，或者有两个以上见证人见证等。实质方面，遗嘱要反映遗嘱人的真实想法，处分的财产也得是其合法拥有的。
在遗嘱纠纷发生时，司法机关会审查遗嘱的真实性与合法性。若遗嘱合法有效，司法机关会依遗嘱内容执行遗产分配等事务，保障遗嘱人权益与遗嘱执行。若遗嘱有瑕疵或违法，可能部分或全部无效，此时按法定继承处理遗产。
解决措施和建议：订立遗嘱时，遗嘱人要严格遵循形式要求，如亲笔书写等。表达意愿时确保真实、清晰，对处分财产的权属明确。若涉及见证，要选合适、可靠的见证人。
形式上，遗嘱有特定要求，像遗嘱人亲笔书写、签名并注明年月日，或者有两个以上见证人见证等。实质方面，遗嘱要反映遗嘱人的真实想法，处分的财产也得是其合法拥有的。
在遗嘱纠纷发生时，司法机关会审查遗嘱的真实性与合法性。若遗嘱合法有效，司法机关会依遗嘱内容执行遗产分配等事务，保障遗嘱人权益与遗嘱执行。若遗嘱有瑕疵或违法，可能部分或全部无效，此时按法定继承处理遗产。
解决措施和建议：订立遗嘱时，遗嘱人要严格遵循形式要求，如亲笔书写等。表达意愿时确保真实、清晰，对处分财产的权属明确。若涉及见证，要选合适、可靠的见证人。
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快速解决“婚姻家庭”问题
婚内签男方有债务女方不负责有效没
[律师回复] 婚内签男方有债务女方不负责的协议在一定条件下是有效的，但存在一定限制。具体如下：
- 对内有效：若协议是双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫、重大误解等可导致协议可撤销的情形，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，且债务明确为男方个人债务，那么该协议在夫妻内部具有法律效力，对夫妻双方有约束力。例如，男方独自进行大额赌博欠款，明显未用于家庭共同生活，双方约定该债务由男方个人承担，这样的约定在夫妻之间是有效的。
- 对外有限制：这种约定不能对抗善意第三人。如果男方在婚姻关系存续期间以个人名义对外负债，债权人不知道夫妻之间有此约定，且该债务被认定为夫妻共同债务，如用于家庭日常开销、共同经营等，那么债权人仍有权要求夫妻双方共同承担偿还责任。夫妻一方在偿还后，可依据双方的婚内约定向另一方追偿。
- 对内有效：若协议是双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫、重大误解等可导致协议可撤销的情形，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，且债务明确为男方个人债务，那么该协议在夫妻内部具有法律效力，对夫妻双方有约束力。例如，男方独自进行大额赌博欠款，明显未用于家庭共同生活，双方约定该债务由男方个人承担，这样的约定在夫妻之间是有效的。
- 对外有限制：这种约定不能对抗善意第三人。如果男方在婚姻关系存续期间以个人名义对外负债，债权人不知道夫妻之间有此约定，且该债务被认定为夫妻共同债务，如用于家庭日常开销、共同经营等，那么债权人仍有权要求夫妻双方共同承担偿还责任。夫妻一方在偿还后，可依据双方的婚内约定向另一方追偿。
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无预售许可证购房合同是否有效
因商品房预售施行预售许可证制度，只有开发商持有预售许可证明，具备预售许可证，其与买受人签订的预售合同才是有效的，否则，合同有被认定为无效的法律风险。
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房产纠纷
民事判决后不执行有时效期吗
[律师回复] 民事判决后不执行存在两年的时效期。这一时效期的计算方式多样，若法律文书规定履行期间，就从最后一日起算；要是规定分期履行，便从每次履行期间的最后一日起算；未规定履行期间的则从文书生效之日起算。
1. 超过两年申请执行时效期，被执行人提出异议且经法院审查成立，会裁定不予执行。不过若被执行人有财产可供执行，法院应和申请执行人协商和解，双方可达成执行和解协议。
2. 在申请执行时效期最后六个月内，因不可抗力或其他障碍无法行使请求权的，时效中止，原因消除后时效期间继续计算。
解决措施和建议：对于申请执行人，要关注时效期，在规定时间内申请执行，避免因超时而被裁定不予执行。若临近最后六个月且可能出现不可抗力等情况，提前做好应对准备，如及时告知法院并留存相关证据等。
1. 超过两年申请执行时效期，被执行人提出异议且经法院审查成立，会裁定不予执行。不过若被执行人有财产可供执行，法院应和申请执行人协商和解，双方可达成执行和解协议。
2. 在申请执行时效期最后六个月内，因不可抗力或其他障碍无法行使请求权的，时效中止，原因消除后时效期间继续计算。
解决措施和建议：对于申请执行人，要关注时效期，在规定时间内申请执行，避免因超时而被裁定不予执行。若临近最后六个月且可能出现不可抗力等情况，提前做好应对准备，如及时告知法院并留存相关证据等。
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经济补偿的工资包括绩效吗
[律师回复] 法律分析：
（1）经济补偿的月工资定义明确，是劳动合同解除或终止前十二个月的平均工资，且按应得工资计算。这体现了对劳动者实际劳动所得的全面考量，保障其合法权益。
（2）绩效工资属于应得工资范畴。它是对劳动者工作表现和业绩的奖励性报酬，是工资的一部分，所以在计算经济补偿时应纳入计算基数，这符合工资构成的法律规定。
（3）对于浮动性的绩效工资，应以实际发放数额为准，结合其他工资组成部分来确定经济补偿金额。这确保了计算的准确性和合理性。
提醒：
在涉及经济补偿计算时，要准确核算绩效工资等各项收入，避免因计算错误引发纠纷，若情况复杂，建议咨询专业人士进一步分析。
（1）经济补偿的月工资定义明确，是劳动合同解除或终止前十二个月的平均工资，且按应得工资计算。这体现了对劳动者实际劳动所得的全面考量，保障其合法权益。
（2）绩效工资属于应得工资范畴。它是对劳动者工作表现和业绩的奖励性报酬，是工资的一部分，所以在计算经济补偿时应纳入计算基数，这符合工资构成的法律规定。
（3）对于浮动性的绩效工资，应以实际发放数额为准，结合其他工资组成部分来确定经济补偿金额。这确保了计算的准确性和合理性。
提醒：
在涉及经济补偿计算时，要准确核算绩效工资等各项收入，避免因计算错误引发纠纷，若情况复杂，建议咨询专业人士进一步分析。
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二倍工资补偿时效怎么计算的
[律师回复] 法律分析：
（1）总体遵循相关规定，依据《劳动争议调解仲裁法》，劳动争议申请仲裁时效为一年，从当事人知道或应当知道权利被侵害之日起算。
（2）对于未签订书面劳动合同的二倍工资，从用人单位不签订书面劳动合同的违法行为结束之次日开始计算一年时效。例如用人单位一直未签合同，结束不签行为次日起算。
（3）未签订无固定期限劳动合同的二倍工资，从应签订无固定期限劳动合同之日起算一年时效。
提醒：
各地司法实践可能有细微差别，劳动者主张二倍工资补偿要注意时效，及时维权，必要时可咨询专业人士分析具体案情。
（1）总体遵循相关规定，依据《劳动争议调解仲裁法》，劳动争议申请仲裁时效为一年，从当事人知道或应当知道权利被侵害之日起算。
（2）对于未签订书面劳动合同的二倍工资，从用人单位不签订书面劳动合同的违法行为结束之次日开始计算一年时效。例如用人单位一直未签合同，结束不签行为次日起算。
（3）未签订无固定期限劳动合同的二倍工资，从应签订无固定期限劳动合同之日起算一年时效。
提醒：
各地司法实践可能有细微差别，劳动者主张二倍工资补偿要注意时效，及时维权，必要时可咨询专业人士分析具体案情。
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无预售许可证可以退房吗
可以退房。根据《城市商品房预售管理办法》的规定：开发商没有取得《商品房预售许可证》的，是不得进行商品房预售。既然不允许进行商品房预售，那么预售出去的房子当然可以退房。
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房产纠纷小孩抚养权协议书自己写了去公证有效吗
[律师回复] 自己写的小孩抚养权协议书经公证后是有效的。这是因为公证能够提升协议的法律效力与证明力。
1. 协议内容方面，要明确双方在抚养上的权利义务，像孩子居住地点、教育安排、医疗费用承担这些都得涵盖，探视权相关事宜也要约定好。而且必须保证内容合法、真实、自愿，不存在欺诈、胁迫等情况。
2. 公证机关的作用在于审查协议的真实性与合法性，符合规定才会公证。
不过，公证不是万能的。要是之后双方对协议内容有争议，还是得按照法律规定和实际情况来判定处理。
解决措施和建议：在写协议前，双方应充分沟通，把各项事宜考虑周全并清晰地写进协议。如有必要，可以咨询专业法律人士确保协议合法有效。
1. 协议内容方面，要明确双方在抚养上的权利义务，像孩子居住地点、教育安排、医疗费用承担这些都得涵盖，探视权相关事宜也要约定好。而且必须保证内容合法、真实、自愿，不存在欺诈、胁迫等情况。
2. 公证机关的作用在于审查协议的真实性与合法性，符合规定才会公证。
不过，公证不是万能的。要是之后双方对协议内容有争议，还是得按照法律规定和实际情况来判定处理。
解决措施和建议：在写协议前，双方应充分沟通，把各项事宜考虑周全并清晰地写进协议。如有必要，可以咨询专业法律人士确保协议合法有效。
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快速解决“婚姻家庭”问题
诉讼时效过了，抵押权在,
[律师回复] 诉讼时效过了，您就丧失了胜诉权，抵押权属于担保权利也是主债权的从权利，其存在与否也无关紧要了。建议及时联系李律师，根据案件事实提供合理方案，避免利益受损。
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无预售许可证的房屋买卖合同是否有效
无效。若开发商在没有取得商品房预售许可证情况下与购房者签订商品房买卖合同，应属于欺诈行为。购房者可以根据上述法律规定，向法院起诉要求确认合同无效，或者主张撤销商品房买卖合同。
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房产纠纷