属于买卖合同中出卖人的义务是什么

[律师回复] 我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。房地产产权登记作为现代房地产法律制度的基础，具有三个方面的功能：一是产权确认功能，是指确认房地产的权属状态，承认并保护房地产与其权利人之间的法律支配关系；二是公示功能，是指将房地产权利变动的事实向社会公开，用以标示房地产流转的过程和结果；三是管理功能，是指实现国家管理意图的功能。买受人不能在规定时间内取得房产权属证书的原因比较复杂，但是一般是由于出卖人的原因，可能有以下几种情形：土地使用手续不合法、房地产开发企业未支付全部土地使用权出让金、房地产开发企业违章建房、房地产开发企业不能提供规定的资料等等。《解释》第十八条明确规定了，因出卖人的原因办理房屋权属证书迟延的，出卖人应当承担的责任。 首先，规定了出卖人应承担违约责任的期限，一个是商品房买卖合同约定的期限，另一个就是90日，并分别规定了90天的起算时间：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 其次，对出卖人如何承担违约责任作出了详细规定：当事人在商品房买卖合同中对违约金有约定的，按照约定处理；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 另外，《解释》第十九条进一步规定，根据商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权请求解除合同，并要求赔偿损失。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。房屋买卖合同成立后，出卖人应保证及时将所出卖房屋的所有权转移给买受人。如果因为出卖人一方的原因（不包括买受人方面的原因），在商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的期限届满后一年内，导致买受人仍然无法办理房屋权属证书的，出卖人严重违约行为影响了买受人订立合同时所期待实现的利益，比如买受人无法将房屋再次转让等，买受人有权请求解除合同，并要求赔偿损失。本条规定的合同解除情形属于法定解除的一种，即当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的情形。

[律师回复] 我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。房地产产权登记作为现代房地产法律制度的基础，具有三个方面的功能：一是产权确认功能，是指确认房地产的权属状态，承认并保护房地产与其权利人之间的法律支配关系；二是公示功能，是指将房地产权利变动的事实向社会公开，用以标示房地产流转的过程和结果；三是管理功能，是指实现国家管理意图的功能。买受人不能在规定时间内取得房产权属证书的原因比较复杂，但是一般是由于出卖人的原因，可能有以下几种情形：土地使用手续不合法、房地产开发企业未支付全部土地使用权出让金、房地产开发企业违章建房、房地产开发企业不能提供规定的资料等等。《解释》第十八条明确规定了，因出卖人的原因办理房屋权属证书迟延的，出卖人应当承担的责任。 首先，规定了出卖人应承担违约责任的期限，一个是商品房买卖合同约定的期限，另一个就是90日，并分别规定了90天的起算时间：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 其次，对出卖人如何承担违约责任作出了详细规定：当事人在商品房买卖合同中对违约金有约定的，按照约定处理；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 另外，《解释》第十九条进一步规定，根据商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权请求解除合同，并要求赔偿损失。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。房屋买卖合同成立后，出卖人应保证及时将所出卖房屋的所有权转移给买受人。如果因为出卖人一方的原因（不包括买受人方面的原因），在商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的期限届满后一年内，导致买受人仍然无法办理房屋权属证书的，出卖人严重违约行为影响了买受人订立合同时所期待实现的利益，比如买受人无法将房屋再次转让等，买受人有权请求解除合同，并要求赔偿损失。本条规定的合同解除情形属于法定解除的一种，即当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的情形。

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