房屋买卖合同中买受方未履行支付义务能否解除合同

[律师回复] 本问题主要涉及所有权保留制度的适用范围。所谓所有权保留制度，是指买卖合同中，买受人先占有、使用标的物，但在双方当事人约定的特定条件（一般为价金的一部分或者全部清偿）成就前，出卖人仍保留标的物的所有权，条件成就后，标的物所有权始得转移给买受人。《合同法》第一百三十四条规定，当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。所有权保留制度对于促进商事交易、分配交易风险、节省交易成本具有重要的积极作用。但由于不动产物权的变动，除了需要交易双方协商一致外，还须进行转移所有权的变更登记，只有变更登记完成后所有权才发生转移。故不动产买卖中，买受人未付清价款前不办理所有权变更登记，亦能兼顾买受人使用、出卖人价金权利保障的双重目的。且不动产物权变更登记对第三人发生法律效力，如一方面允许当事人约定不动产所有权保留，另一方面法律规定不动产所有权因登记发生转移，不可避免发生矛盾。故《买卖合同司法解释》第三十四条规定，所有权保留制度不适于涉及不动产的买卖交易，只适于动产买卖交易情形。

[律师回复] 本问题主要涉及所有权保留制度的适用范围。所谓所有权保留制度，是指买卖合同中，买受人先占有、使用标的物，但在双方当事人约定的特定条件（一般为价金的一部分或者全部清偿）成就前，出卖人仍保留标的物的所有权，条件成就后，标的物所有权始得转移给买受人。《合同法》第一百三十四条规定，当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。所有权保留制度对于促进商事交易、分配交易风险、节省交易成本具有重要的积极作用。但由于不动产物权的变动，除了需要交易双方协商一致外，还须进行转移所有权的变更登记，只有变更登记完成后所有权才发生转移。故不动产买卖中，买受人未付清价款前不办理所有权变更登记，亦能兼顾买受人使用、出卖人价金权利保障的双重目的。且不动产物权变更登记对第三人发生法律效力，如一方面允许当事人约定不动产所有权保留，另一方面法律规定不动产所有权因登记发生转移，不可避免发生矛盾。故《买卖合同司法解释》第三十四条规定，所有权保留制度不适于涉及不动产的买卖交易，只适于动产买卖交易情形。