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开发商品房能售后包租吗

#二手房纠纷最新修订 | 2024-09-11

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律师解析: 依据我国现行法律体系中的相关规定，售后包租业务是指由房地产开发企业作为主体，通过在较短期限内承租或代理出租买受人购买的公司房产，以此来实现房地产销售的行为。从法律关系的角度分析，售后包租包含了两层紧密连接的法律关系，分别是房屋买卖合同关系以及房屋租赁合同关系。然而，实际上它主要是房地产开发企业主导的一种租售一体化的房地产销售策略，因为只有先发生“售”的交易行为，才能有后续的“租”的延续性经营行为。无论是“售”还是“租”，都是开发商与购房者商议达成的共识结果。然而，在现实生活中，许多实行售后包租业务的开发商通常会大肆鼓吹诸如“带有租约的现房，购买即可获取收入”、“我们专业的团队将提供长达10年的托管服务”、“长达10年的托管，你无需费心参与，就能享受稳定的收益”和“长达10年的投资计划，无须担忧，我们的独特3＋2＋5年托管经营模式保证每年都有固定收益”等口号，但同时却让购房者与开发商选定的第三方签订《商铺委托经营管理协议》，借此躲避开发商应承担的相关责任。当购房者在购买房地产后，若遇到任何问题，都会加剧他们的维权难度。那么，售后包租是否属于非法行为呢？根据已有的法律规定来看，这种营业模式既可能触犯行政法律法规，也可能涉嫌构成刑事犯罪。

法律依据: 《商品房销售管理办法》第十一条
房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
《商品房销售管理办法》第四十二条
房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。
（一）未按照规定的现售条件现售商品房的；
（二）未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的
（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；
（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的
（五）分割拆零销售商品住宅的；
（六）不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的
（七）未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》《商品房买卖合同示范文本》《城市商品房预售管理办法》的；
（八）委托没有资格的机构代理销售商品房的。
《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条
实施下列行为之一，符合本解释第一条第一款规定的条件的，应当依照刑法第一百七十六条的规定，以非法吸收公众存款罪定罪处罚：
　　（一）不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的；
　　（二）以转让林权并代为管护等方式非法吸收资金的；
　　（三）以代种植（养殖）、租种植（养殖）、联合种植（养殖）等方式非法吸收资金的；
　　（四）不具有销售商品、提供服务的真实内容或者不以销售商品、提供服务为主要目的，以商品回购、寄存代售等方式非法吸收资金的；
　　（五）不具有发行股票、债券的真实内容，以虚假转让股权、发售虚构债券等方式非法吸收资金的；
　　（六）不具有募集基金的真实内容，以假借境外基金、发售虚构基金等方式非法吸收资金的；
　　（七）不具有销售保险的真实内容，以假冒保险公司、伪造保险单据等方式非法吸收资金的；
　　（八）以网络借贷、投资入股、虚拟币交易等方式非法吸收资金的；
　　（九）以委托理财、融资租赁等方式非法吸收资金的；
　　（十）以提供“养老服务”、投资“养老项目”、销售“老年产品”等方式非法吸收资金的；
　　（十一）利用民间“会”“社”等组织非法吸收资金的；
　　（十二）其他非法吸收资金的行为。
《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第七条
以非法占有为目的，使用诈骗方法实施本解释第二条规定所列行为的，应当依照刑法第一百九十二条的规定，以集资诈骗罪定罪处罚。

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