律图审稿专业委员会3轮严审

按揭合同是不是商品房预售

#二手房纠纷最新修订 | 2024-09-11

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律师解析: 二者性质截然不同。首先，房地产买卖合同与抵押借款合同乃两个既相互关联又独立存在的合同类型。具体而言，购房者与房地产开发商间构成房屋交易的法律关系；另一方面，购房者与银行则形成借贷协议中所规定的债权债务关系。尽管这两种关系有所牵连，但它们本质上属于两种独立的法律行为。因此，一旦满足合同约定的解除条件，购房者便可依法解除房地产买卖合同，且此举不会因为已经获得抵押借款而对其行使解除合同权利产生任何影响。其次，若在与房地产公司签署的商品房买卖合同中明确约定，房地产公司逾期若干天数未能交付房产时，购房者有权选择退房，那么，一旦该条件得以实现，购房者便享有法定的解除权，有权要求房地产公司全额退还已支付的所有房款，并且还能要求其承担相应的违约责任。然而，需要注意的是，解除购房合同并不等同于同时解除抵押借款合同，退房之后，抵押借款合同依然具有法律效力，购房者与银行之间的债权债务关系也会继续存在，购房者仍需按照原定计划履行还款义务。最后，鉴于以上情况，当房地产开发商逾期无法交房时，购房者在决定解除房产买卖合同时，必须严格遵守抵押借款合同中的相关约定，按时向银行履行还款义务，不得以房地产开发商未按时交房为由擅自停止向银行还款，否则银行将会追究购房者的违约责任。在成功解除房产买卖合同，并从开发商处收回购房款项后，购房者应尽快与银行取得联系，共同商讨提前还款事宜，将剩余的贷款本金和利息提前偿还给银行，从而正式结束抵押借款合同。根据我国《城市商品房销售管理办法》的相关规定，商品房预售过程中，开发经营企业应当与购房者签订商品房预售合同，并且预售方应当自签订合同之日起30日内前往上述两个政府部门办理登记备案手续。

法律依据: 《城市商品房预售管理办法》第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。