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买房违约是根本违约吗

#二手房纠纷最新修订 | 2024-09-12

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律师解析: 1.无法如期交付出售物件：出卖方未能按合同约定向买方交付特定物件时，便构成了根本性的违反合同约定，除非该情况属于法定免责情形如不可抗力等因素，否则务必承担相应的违约责任。
2.逾期交付房产：在商品房买卖合同中，出卖方的义务实际上可分为两个方面，一是将房屋交付给买方使用，二是协助办理房产所有权转移登记手续。
3.商品房存在质量缺陷：
根据《商品房买卖解释》第12条的规定，若房屋主体结构质量不合格而无法交付使用，或者房屋交付使用后，经过检验发现房屋主体结构质量确实不合格，买方有权要求解除合同并要求赔偿损失。
同时，《商品房买卖解释》第13条第1款还规定：若房屋质量问题严重影响到正常居住使用，买方同样有权要求解除合同并要求赔偿损失。
4.商品房面积短缺的责任承担：
根据《商品房买卖解释》第14条的规定，若双方当事人在合同中没有特别约定，那么依据计算房款的面积误差超过3%的部分，费用应由出卖方承担；也就是说，超过部分，买方无需额外支付费用，而不足部分，则由出卖方双倍返还给买方。
5.房屋朝向、间距、位置与约定不符的违约责任承担：对于景观房来说，若房屋朝向、间距、位置的误差直接导致观景效果受到严重影响，从而使得买方原本期望通过购买该房屋获得的利益受到重大损害，买方此时可行使解约权。而对于普通商品房来说，若房屋朝向、间距、位置的变化导致日照、通风受到严重影响，买方亦可行使解约权。
6.绿化、配套设施及装修不符合约定或规定的责任承担：为了吸引购房者，开发商在预售阶段通常会对绿化率、配套设施等做出各种承诺，然而在实际交付房屋时，却常常无法实现其所作的承诺。一般来说，此类违约行为并不会导致人身财产安全受到威胁，也不会严重影响到生活品质，因此不宜被视为根本性违约，买方无权据此行使解除权，但可以要求对方支付违约金或赔偿损失。

法律依据: 《中华人民共和国民法典》第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。

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