律图审稿专业委员会3轮严审

没有协议如何认定借名买房

#二手房纠纷最新修订 | 2024-09-12

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律师解析: 界定是否构成“借名购房”，应关注以下三大要素：即居住使用的支配权、实际资金的投入以及借名购房的合意。
（一）借用他人名义购置房产，导致争议的情况中，如果当事人之间有明确协商，约定一方采用他人之名购得房产，并将此房产以他人名义进行备案登记，那么，实际上真正拥有该房产权益的借用人，可以根据合同中的约定要求被委派以登记人身份的当事人（即被称为“出名人”）协助办理房产所有权的转移登记手续。
然而，当该房产因为登记人的债权人申请查封或其他原因无法依照法定程序办理转移登记，或者涉及到善意交易的第三方利益时，则不适用上述规则。在此种情况下，必须满足两个条件：
首先，当事人之间已经通过书面形式达成了关于借名购房的共识；
其次，有充分的证据能够证实借名购房的真实性。
同时，借用人不得以自己是实际出资人为理由，对抗善意的第三方，除非第三方明知或应该知晓这一情况。
（二）在另一种情况下，尽管一方当事人确实为购房付出了资金，但却无法证明他们之间存在借名登记的约定。在这种情况下，如果当事人一方能提供足够的证据证明其确实参与了房产的购买过程，但这些证据尚不足以证明双方之间存在借名登记的约定，那么他提出确认房产属于自己所有或者要求登记人协助办理房产所有权转移登记的请求，将不会得到法院的支持。不过，他仍然有权向登记人主张其出资所产生的债权，具体的处理方式应根据出资的性质和相关法律法规来确定。换句话说，在此种情况下，出资人仅能向对方当事人主张双方形成的借款债权债务关系，出资人只能收回借款及相应的利息，而无权获得房产的所有权。

法律依据: 《中华人民共和国民法典》
第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效
第四百六十九条当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。