未取得预售许可时，签订的协议法律效力如何

未取得商品房预售许可证明签订的预售合同没有效。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

取得预售许可证需要满足以下条件：1、开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；2、取得土地使用权证书和使用土地批准文件；3、持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证；4、已通过竣工验收；5、供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期；6、物业管理方案已落实。

开发商在未获商品住宅预售许可证前售房，合同无效。但如在司法诉讼前取得许可，合同则合法。预售行为须遵循先审批原则，开发商需向住房和城乡规划建设部提交资料，经批准后方可预售（现楼销售除外）。法规强调预售许可对房产销售的法律效力。