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中介签署的房屋买卖合同有效吗

#房屋买卖最新修订 | 2025-04-17

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律师解析: 中介签署房屋买卖合同的效力判断
一般来说，中介签署的房屋买卖合同是具有法律效力的。
房屋买卖合同是否有效，主要看以下几个方面：
一是合同主体是否具备相应的民事行为能力，比如不能是无民事行为能力人签合同；
二是当事人的意思表示是否真实，不能存在欺诈、胁迫等情况；
三是合同内容是否违反法律法规的强制性规定。
具体情况如下：
1.正常委托代理：
如果中介受房屋买卖双方委托，以双方的名义来签署合同，并且买卖双方对合同内容都认可，那么这份合同就会依法成立并生效。
2.无权代理：
要是中介超越了代理权限去签署合同，就构成了无权代理。
在被代理人（即买卖双方）追认之前，合同的效力是待定的。
如果被代理人拒绝追认，那么合同对被代理人就不发生效力，相应责任由中介承担。
3.表见代理：
不过，要是相对人（比如合同另一方）有理由相信中介有代理权，那就构成了表见代理，这种情况下合同是有效的。
所以，判断中介签署的房屋买卖合同是否有效，关键是审查中介签署合同的具体情形，看是否符合法律规定的生效要件。

案情回顾:

小朱欲出售房屋，委托中介小胡帮忙寻找买家。小胡找到买家小丽并以小朱名义与小丽签订了房屋买卖合同。小朱得知后，认为小胡超越代理权限，合同不应生效。小丽则称自己有理由相信小胡有代理权，合同应当有效，双方因此产生争议。

案情分析:

1、一般情况下，中介签署的房屋买卖合同效力取决于合同主体是否有相应民事行为能力、意思表示是否真实及是否违反法律法规强制性规定。本案中，若小朱认可合同内容，合同依法成立并生效。
2、若小胡超越代理权限，构成无权代理，在小朱追认前合同效力待定。若小朱拒绝追认，对小朱不发生效力，由小胡承担责任。但小丽有理由相信小胡有代理权的，构成表见代理，合同有效。关键在于审查小胡签署合同的具体情形是否符合生效要件。

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