商品房面积差价计算的规定

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 案例回顾：商品房转卖获知面积有差初始买受人要求差价诉上法庭2011年1月31日，孙女士与豪业公司签订商品房买卖合同，约定购买豪业公司开发建设的商品房一套。合同中载明的房屋销售面积为148.12平方米，合同约定若房屋实际面积与销售面积出现误差，则每平方米价格保持不变，按照实际面积调整总房价，多退少补。2016年底，费先生有意购买孙女士的此套房屋，在合同磋商过程中，费先生发现房屋实际面积只有142.03平方米，后两人达成二手房买卖合同，并于2017年1月一起到房管部门办理了房屋交易手续。二人在房管部门签订的房屋买卖协议书上载明房屋的建筑面积为142.03平方米（即实际面积）。后孙女士以房屋实际面积比销售面积减少为由，诉上法庭要求豪业公司退回面积差价款。但费先生在法庭上作为第三人认为，他是该房屋现在的所有权人，房屋面积缩水，受损失的是他，虽然在房管部门是按照实际面积签订了买卖协议，但那是为了取得房屋产权证不得已的行为，所以面积差价款应该退还给他。判决：房屋转卖不影响先前买卖关系孙女士应获赔偿人民经审理认为：原告孙女士与被告豪业公司之间是商品房买卖合同关系，双方均应依据合同的约定行使权利、履行义务。现房屋实际面积较约定面积减少6.09平方米，因双方已在合同中就出现面积误差的解决方式作出了约定，该约定对双方均有拘束力，因此豪业公司应依约定向孙女士承担退还面积差价的责任。孙女士是否将房屋转卖他人，并不影响其与豪业公司业已存在的买卖合同关系，也不影响其依据合同继续向豪业公司主张权利，豪业公司也不能因房屋被转卖而免除自己的合同责任。说法：先后买受人根据不同合同主张权利商品房买卖合同和二手房买卖合同是两个不同的法律关系，分别对应着不同的权利义务主体。当房屋的实际面积与合同约定的销售面积出现误差的时候，根据合同相对性原则，只有直接的合同当事人之间可以主张权利或承担义务。房屋是否转卖，并不影响初始买受人依据合同主张权利。同时，如果在二手房的买卖关系之中，房屋的实际面积比二手房买卖合同约定的面积小，二手房买卖合同的买受人也可根据二手房买卖合同要求二手房的卖方赔偿自己损失。

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